内容提要
    本书是我国xx商铺专家姜新国先生
的{zx1}力作。开篇先对商业地产的一般规
律、开发顺序、开发流程、组织架构和人
员配置、盈利模式等从业人员普遍关心的
实操问题作了简单的叙述．进而从商业地
产的价值分析入手．按照开发顺序．分列
了商业地产开发的前期研究，规划、开发、
招商、营销、投融资、经营管理等篇目．形
成了完整的有体系的理论、观点、见解．并
辅之以生动的案例．加深读者理解。
    书中关于商业地产操作中的“先炒
商、缓炒铺”，“商业地产开发的八先八
，以及关于商业地产规划方面的”消费
也是一种资源”的论述，不乏业内和商界
的极高评价。
 本书适合房地产开发公司、营销策划
公司、商业物业经营部门的相关人员阅读
借鉴。    
   本书是我国xx商铺专家姜新国先生的{zx1}力作。开篇先
  对商业地产的一般规律、开发顺序、开发流程、组织架构和人
  员配置、盈利模式等从业人员普遍关心的问题作了简单的叙述;
  进而从商业地产的价值分析入手，按照开发顺序，分列了商业
  地产开发的前期研究、规划、开发、招商、营销、投融资、经

  营管理等篇目，形成了完整的有体系的理论、观点、见解，并
  辅之以生动的案例，加深读者理解。
    书中关于商业地产操作中的“先炒商、缓炒铺”、“商业地
  产开发的八先八后”，以及关于商业地产规划方面的“消费也是
  一种资源”的论述，不乏业内和商界的极高评价。

总  序

    《清华大学房地产总裁xx培训核心教程》系列教材是清华大学房地产总裁班教学的核心成果，也是中国房地产企业应用管理理论与实践成果的集中体现。
    2001年8月，中国房地产业协会与清华大学职业经理训练中心(中国最早的企业管理xx培训机构之一，成立于1997年)联合推出了“清华大学房地产高级职业经理(总裁)研修班”，简称“清华大学房地产总裁班”。至今，该项目共举办过16期，有1000多名来自祖国各地(包括香港、台湾)及新加坡、日本等地的房地产投资、开发、管理企业的总裁及高层管理者参加了学习;有120余名来自政府、高校及业界的专家、学者、精英传道xx;有美国房地产业协会、香港理工大学、加拿大多伦多理工学院等十几家合作机构共同支持，并且形成了北京、上海、深圳、香港等教学基地。“清华大学房地产总裁班”是清华大学{dy}个，也是中国房地产业协会面向全行业推广的惟一一个xx培训项目。近五年形成了良好的社会影响，成为中国房地产业xx培训的{sx}品牌。
    2003年12月，以“清华大学房地产总裁班”班级同学为基础，“中国房地产业协会·清华房地产总裁联谊会”在海南博鳌成立，其宗旨是，加强班级同学之间、班与班之间跨行业、跨区域同学资源的整合与交流，搭建同学之间产业合作的平台。“房地产总裁联谊会”下设金融投资、项目合作、建筑工程、咨询顾问、教育与人才开发等七个专业委员会，目前已有1000余名会员。两年来，在“清华大学总裁同学会”与中国房地产业协会的指导下，举办了4次全国性房地产专业论坛，组织了近30次跨区域投资考察活动，促进了百余起项目合作。“教育与人才开发委员会”通过集中面授、远程在线学习、互动交流、企业内训和联合委培等方式，为企业培养职业经理等专业人才。同时“教育与人才开发委员会”整合优质教育培训资源(主要为师资和课程)进行专业开发和课程设计，在满足学员企业需求的同时，还通过大众传播、新闻出版、教育培训等方式，使更多非学员企业受益。
     2005年10月，在“中国房地产业协会·清华房地产总裁联谊会”的倡议下，中国房地产业协会、清华大学职业经理训练中心、美国房地产业协会、香港理工大学、加拿大多伦多理工学院联合组建“中清联合国际房地产教育联盟”。
以清华大学职业经理训练中心为基地，整合全球优质房地产教育资源，推动中国房地产企业的进化与产业升级。“联盟”是个开放的体系，主要工作包括组建房地产管理研究院，编辑出版房地产专业培训教材，研发房地产职业经理系列培训课程体系，开办中国房地产网络研修学院，筹建中国房地产管理学院等。
    《清华大学房地产总裁xx培训核心教程二》系列丛书是整个出版计划的一部分，每本书都是在“清华大学房地产总裁班”课程基础上由主讲教授创作，因此具有很大的原创性和实用性，并且在理论上保持一定的xx性和前瞻性。《清华大学房地产总裁xx培训核心教程》系列丛书，主要解剖房地产项目经营管理层面企划、营销、成本控制、物业管理等问题。陆续还将推出“房地产公司治理”、“房地产金融与资本运营”、“房地产品牌与文化建设”等系列丛书。另外根据房地产企业职位与岗位需要，还将推出“项目经理”、“工程经理”、“营销经理”、“物业经理”等系列操作丛书;房地产管理前沿系列丛书，包括“美国模式”丛书及“香港模式”丛书;房地产标杆学习丛书、房地产经典案例库等。
    《清华大学房地产总裁xx培训核心教程》系列丛书，可以作为房地产经营管理者学习的指导用书，也可作为房地产专业教育培训机构的指导教材及房地产企业的内训教材。另外，每本书都有作者亲自主讲VCD版本。
    感谢清华大学职业经理训练中心主任骆建彬博士、中国房地产业协会秘书长顾云昌教授，五年来，正是他们的支持才有可能积淀这样一些成果;感谢1000余名房地产总裁班学员及120余名教师，他们才是这个项目的建设者;感谢中国建筑工业出版社封毅女士，从2001年即开始洽谈合作，没有她的执着，不可能有丛书的面市;感谢清华大学职业经理训练中心房地产项目部的全体同仁，正是这个团队创造了奇迹。
    金波
2006年1月于清华园

 序

                            赢家是怎样炼成的
   

   中国商业地产领域专长于传道、授业、xx的大师级专家姜新国先生的第三本商铺系列——《商业地产开发经营与管理》一书问世了，这是姜先生继2002年6月撰写国内首部商铺投资开发经营理论专著《商铺投资》、2003年8月推出《商铺韬略》的基础上，再一次全面总结商业地产这些年来的市场走势、特征、发展趋势和操作要诀，出版的又一本商业地产专著。
    作为姜新国先生多年的好友，我早已耳闻目睹他在这方面的突出成就，多少年来姜先生拥有中国商铺市场的话语权。这次应邀为本书作序，让我来谈商业地产市场，感觉有点班门弄斧，这绝非是恭维，事实上，他在商业地产领域的造诣已是业界一致公认的xx。他的“一铺养三代”理论、“动态租金成本论”、“十步胜出论”、“商业地产开发的八先八后”、“姜新国拿铺论”等等理论，已是当今商业地产领域开发经营方面的主流理念，这些同时被两大xx门户网站搜狐焦点房地产网、搜房网奉为“商铺教父”，并开设专栏。像他这样既是实战型又是学者型的“两栖型”专家，在国内是不多见的。
    姜先生的社会身份和职务是多重的，既是上海在行机构的首席咨询顾问,又是高等学府商业地产主讲教授，入选清华大学{zy1}房地产总裁班的名师，同时又是中国城市商业网点建设管理联合会的专家委员。十多年来，他有机地将商业地产开发的实践与理论相结合，并填补了国内空白，堪称独树一帜。他对事业的执着，对商业地产的那种专业精神，那种忘我的工作激情和潜心钻研严于律己的工作态度，最关键的是经他点石为金的项目总是以赢家的形象进入良性循环，深深地打动了一大批与他交往过地产圈内朋友的心，在业界有着良好的口碑。这正是让业界为之敬佩的一面。
    姜先生给人的感觉总是精力旺盛、全力以赴去实现心中的梦想，已过知天命的他有着年轻人的朝气和自信。他在工作中更多体现的是一种追求xx的理想主义色彩的一面，对由他咨询的开发项目的期望值很高，他的务实、专注、创新精神，决定了其拒绝平庸，正如他的在行公司“因为专业，所以在行”的品牌，姜先生对自己作咨询顾问的项目总有一种成就感。
    姜新国和他的在行机构先后已操盘数十个项目，其中不乏有名企名盘，难怪像世博集团、万科、百联集团、上海地产集团等巨头将姜新国及其团队视作为其企业一些商业地产项目发展的“外脑”，强强联手已取得了骄人的业绩。
    中国商业地产热近几年来席卷神州大地，2003年以来中国商业地产市场进入了一轮快速发展期。各路资本竞相人驻商业地产，竞争日趋激烈。过热的市场必然蕴藏着高风险，发展中的系列矛盾问题日渐突出。面对新形势，身为xx的姜新国先生常告诫人们：商铺——商业地产说到底，就是一种物化的资本，就是一种有商业价值的房地产，已经露出其资本的真相。如果有人想进军做商业地产，姜先生的忠告是：更新程序，扩大内存，换一种思维去做房地产。如果有人正在开发商业地产，他的忠告是：资产优质化，经营实心化，项目品牌化，开发系统化。否则，就要“立正、稍息、转弯”，别玩商业地产。
    值此新书问世之际，将我对姜先生感觉和印象与读者朋友一起分享，相比书中精彩的内容我的片言只语只能起到一点抛砖引玉的作用。书中精彩内容，是商业地产投资者“进步的阶梯”，同时又为商业地产投资者提供了成功的密钥。
    谨此作序。
    蒋正华
2007年8月31日