黑龙江省工程咨询评审中心  任卫东

哈尔滨长城新奥智能工程有限公司林彬  沈军

摘要  本文从智能化住宅小区的各系统设计入手，论述了在小区建设中的智能系统造价方面的经济分析。

关键词  智能化住宅  安防系统  综合信息服务系统  物业管理系统  CM模式

所谓“智能化建筑”在全国范围来讲，还是一个极具弹性空间的概念。一般来讲，智能小区即指通过数宇化的网络系统，将小区管理、服务运营商和住宅用户实现有机连接，以住宅用户为本位，实现对建筑设备自动化系统（BAS）、办公自动化系统（OAS）和通信网络系统（CNS），即所谓3A的整合，采用家庭总线系统来进行各种信息传送的社区。

综合智能化住宅小区设计上的可操作性原则、匹配原则、经济性原则及可持续发展原则，结合城市住宅小区的实际特点，我根据不同住宅标准，从成本估算的角度做简要的经济分析，共大家参考。

一、不同类型的智能化住宅小区经济造价分析（如表1）

我认为住宅小区智能化系统建设分为三大类：安防系统、综合信息服务系统和物业管理系统。其中安防系统可分为公共安防系统和家庭安防系统。公共安防系统涉及到的子系统有周边防范、电子巡更、闭路监控。家庭安防系统有门禁系统、可视对讲系统、煤气泄漏报警系统、消防报警系统。综合信息服务系统有结构化布线、一卡通、公共广播系统、VOD点播、有线电视和卫星接收系统。物业管理系统有三表（水、气、电）抄集、停车场管理系统、小区机电设备自动化管理系统、小区信息网络子系统。这些系统功能应由两大软件系统实现：物业管理软件和智能家居管理软件，整合各子系统，通过相关设备运用因特网和公共电话网实现远程控制。

根据不同的用户类型，智能化住宅小区分为{lx1}型智能化住宅小区、先进型智能化住宅小区、普及型智能化住宅小区，根据表1各子系统造价估算，{lx1}型智能化住宅小区的造价大约为50～65元／㎡。先进型智能化住宅小区的造价大约为35～50元／㎡。普及型智能化住宅小区的造价大约为20～35元／㎡。

二、影响造价的因素

1、户型大小对造价的影响

从理论上来说，面积与造价应该成正比。但在设计与施工实践中，情况要复杂得多。在小区建筑面积相同的情况下，户型的大小与户数的多少成反比。户数的多少对于小区公共部分的某些智能系统，如周边防范、电子巡更等系统的造价是没有影响的。而对于小区用户专用部分的某些智能系统，即对于以户为单位的智能系统，如可视对讲系统、三表抄集等系统的造价是有相当影响的，小户型多，即户数多的小区，用户专用部分智能系统的造价相对增加；大户型，即户数少的小区，用户专用部分智能系统的造价相对减少。

2、系统功能对造价的影响

即使是同一标准的智能住宅小区，如同为{lx1}型住宅小区，也xx可能由于采用的系统功能不同而有相当大的造价差异。这是很容易理解的，因为在市场经挤体制下，市场的正常竞争使得科技产品“百花齐放”，各种科技概念也“百家xx”。投资商在实现预期功能的前提下，xx可以采用不同的智能系统。那么，同一标准的住宅小区就会有不同的造价估算。如表1所示的{lx1}型住宅小区的各子系统及总的平均造价估算是在一个设定标准的前提下做出的，即使它是总结了多项工程经验的成果，但也可以供设计、施工时作为参考使用。

3、设备对造价的影响

投资商在实现预期系统功能的前提下，xx可以自由地选择不同的设备产品。不同的设备，功能先进的设备将会实现更多的价值，受价值规律影响，功能先进的设备成本相对高一些，那么，也将会对小区的智能系统造价产生相当的影响。但问题要辩证来看，一次性投资高的先进设备可能增加造价，但如果以发展的眼光来看，先进设备一是可以实现更好的功能；二是更具有开放性，可以后期扩容；三是稳定性好，可以保证系统的持续无故障运行；四是可能意味着质量的上乘，设备的寿命可能更长。

三、如何控制造价

工程造价的管理和控制一般可分为投资决策阶段、设计阶段、建设项目承包阶段和建设实施阶段。我认为建设项目的投资决策阶段在四个阶段中居于最重要的地位，因为它对以后阶段的建设工程造价及项目建成投产后的经济效益，有着决定性的影响。如果忽视对项目决策过程中的经济评价，将会导致成本提高、效率降低，进而影响项目应有的投资效益和社会效益。智能小区建设投资决策阶段，影响工程造价的主要因素应该是智能标准水平的确定和智能设备的选用。下面我将从以上两个主要因素浅谈如何控制智能住宅小区的成本造价。

1、智能设计方案优化

同一智能小区建设项目，同一子系统单位工程，可以有不同的方案，从而有不同的造价，因此，有必要在满足功能的前提下，做多个方案，通过技术比较、经济分析和效益评价，选用技术先进适用、经济合理的设计方案，以尽可能降低造价，此即设计方案的优化过程。

例如，对于{lx1}型智能住宅小区的规划，如表1所示的各项子系统，可以在智能性完善和设备完善的前提下，做出一个设计方案的造价估算。然后，在规范允许和获得特许的前提下，对各子系统和设备进行综合分析，在满足需要的情况下，做出另一个设计方案的造价估算。对比两个方案，决定自己满意的一个。我意是说明同一标准的户型也可以有不同的造价估算，基本原则在于瞒足需要。

2、实用性和效益性原则

智能化住宅小区功能设计要量力而行。由于现代智能小区需要采用大量的高新技术成果，投人资金会比较大。因此要避免因资金有限而造成系统的残缺不全，所以，设计中在留取合理超前量的同时，一定要合理规划，不要盲目追求“多功能”、“高智能”，协调资金运作。

3、开放性和可持续性原则

在投资决策阶段，尤其要注意小区建设的开放性和可持续性原则。根据目前投资额，必须要留取适当的发展空间。如在综合布线和规划设备安装时，在满足现有需要的前提下，—定要预留带宽和接口，以备他日之需。另外，也不要走向另一个极端，一味强调节约投资，又要多功能又要省钱，结果在线缆选择和设备采购时，采用价低质次产品，线缆和设备质量不过关，寿命短暂，使许多功能提前“瘫痪”，使智能小区变成“低智”小区，投资者的投资也就不可能得到预期的收益回报。

4、设计与施工靠拢

现阶段，我国不少有识之士提出我国可以试行推广CM（Construction  Managcmcnt）模式。CM的原含义为设计与施工交叉作业，它一改我国长期设计与施工相分离的现象，让设计与施工两个过程尽可能相互勾通和搭接，相互靠拢，使施工企业能在设计阶段为设计单位的设计提供施工上投资最省的方案。这一方面有利于降低成本，提高质量，也可使工期缩短，对业主有利。

四、结束语

上述估算都是相对的，而不是{jd1}的，只是我在几年的建设工程咨询行业及智能化住宅小区设计研究中摸索及总结出的蓼寥经验，只是参考性分析。更何况在实践当中，情况千差万别，各个小区都可以根据自己的实际情况，针对不同的用户群，采用不同的系统，建设出异彩纷呈的智能化小区。

我国关于智能化建筑设计的规范化程度较低，缺少量化的内容，量化的经济分析太少。所以，智能化小区在亟待国家统一标准和规范的同时，更应该有政府各部门的支持，制定统一的法规和标准，使智能化从概念上跃起，真正进入人们的社会生活和经济生活。

智能小区建设需要政府支持。我认为，现在推进智能小区的智能化建设已经不存在大的技术障碍，但在切实实施中需要政府和有关行业管理部门的支持和配合。开发商和设计者在做智能小区系统建设时，要考虑此方面因素，以免措手不及。

参考文献

[1]  智能建筑设计标准GB／T50314－2000

[2]  《住宅智能化电气设计手册》中国建筑标惟设计研究所、全国工程建筑标准设计弱电专业专家委员会编写

[3]  张端武《智能建筑》清华大学出版社，1997．6