一、那些房屋不能交易？

随着二手房地产市场的持续升温及房屋价格的不断攀升，二手房买卖纠纷也呈上升趋势。仅年后咨询案件种类看，房地产纠纷依然居高不下，而其中二手房买卖纠纷及存在的隐患更多，市民的防范意识还有待于进一步提高。为了避免不必要的纠纷、诉累和财产损失，首要的问题就是要清楚下列12种情形的房屋是不能交易的。

1、未依法取得房屋所有权证的房屋；

2、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；

3、鉴定为危房的房屋；

4、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；

5、在农村集体土地上兴建的房屋；

6、已经被列入拆迁公告范围的房屋；

7、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

8、所有权有纠纷的房屋；

9、已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；

10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；

11、房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

12、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二、如何加别房地产经纪公司（即中介公司）是否合法？

现在市民为了省去许多时间和精力，大多选择二手房中介交易模式，可以为消费者降低直接与房屋卖方交易的风险。但是中介机构资质的有无、信誉的高低、服务的好坏至关重要。所以，鉴别合法中介有三招：

首先，应查验中介服务机构是否具有工商行政管理部门核发的“营业执照”；

其次，要查验该中介服务机构是否有税务管理部门核发的“税务登记证”；

第三，须查验中介服务机构是否在房地产行政管理部门登记备案，取得房地产中介从业“资质证书”。只有具备以上“三证”的房地产中介服务机构才是合法的中介机构。

三、签订存量房（即二手房）买卖合同应注意尽量按规定事项填全

依据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必须具备具备八项内容：即当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等八项内容。

在交易合同中应明确写到房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。此外，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭xx、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。如本人咨询的一案中，明确约定“一方违约后，另一方聘请律师的代理费由违约方承担（但是不得超出房屋总价格的5%）”，此中约定，因不违反法律和法规的强制性规定，法院或仲裁机构也会支持的。这样，不仅可以找专业律师维权，而且省去了一块费用，又促使对方依约行事，不可随便违约，从而有效维护了交易秩序的安全。

同时，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等，在这些所有的期限中，一定要注意违约责任“逾期”问题（即违约后，从何时开始计算。这往往是纠纷争议的焦点！！）。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等等。

另外，当事人应特别注意的是，在违约条款中一定要约定清楚对方违约的情形及承担的相应责任，不可有歧义、模棱两可。同时，自己也应明确自己的义务，按照合同约定全面履行合同，不要为一点蝇头小利，而丧失诚信美德。