七、工业房地产估价 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。 工业房地产具有以下特点： 1.涉及的行业多 工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点和生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。 2.非标准厂房多，建筑工程造价相差大 工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，标准厂房多用于一些工业产品的生产，如电子装配、成衣加工等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等。另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的其他规格的厂房，这类厂房的柱距、跨度、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的需要而定。还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙）。因此，非标准工业房地产的单位造价相差较大。 3.要区分设备和建筑物的造价 有些工业设备的建造安装是和建筑物（厂房）同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。 如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。 4.厂房易受腐蚀的影响 厂房的工作环境常常有腐蚀性，估价时要注意房屋使用年限会因此而缩短。 （二）影响工业房地产价值的主要因素 1.影响工业房地产价格的区位状况 （1）交通条件。 工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如，邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相联；有铁路专用线进入厂区；邻近通航河道（或海岸）且有专用码头。若有公路、铁路和水运交通条件能同时满足工业企业物料与产品进出厂区则更好。 （2）基础设施。 工业生产对基础设施的依赖性较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等，都是影响工业房地产价值的主要区位状况。 （3）地理位置。 有些工业企业的生产对地理位置有着特殊的要求，例如，造纸企业需要临近河道且应避免废水污染对下游产生重大影响；化工企业则不应设在山沟里；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离等等。若相应的工业房地产的地理位置符合生产的要求，则十分有助于提高这一工业房地产的价值。 2.影响工业房地产价格的实物状况 （1）用地面积与形状。 工业厂房的厂区应该有合理的用地面积，面积太小无法满足生产需要，面积太大则多出的部分并不能增加房地产的价值，但有时要考虑企业规模扩大时厂区扩建的预留用地；用地形状、地势应符合生产要求，不同的生产常常要求不同的用地形状及地势。 （2）地质和水文条件。 工业厂房厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求；当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求，例如，地下水位过高会影响建设施工，地下水有腐蚀性则会腐蚀基础（特别是桩基础）。河流的常年水位和流速、含砂量则影响生产取水及污水排放。洪水水位的高低则关系到厂区是否有被淹没的可能性。 （3）房地产用途。 在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。 （三）工业房地产估价的常用方法 1.成本法 由于缺少可比实例和难于计算归属于工业房地产的收益等原因，所以对工业房地产进行估价时大多采用成本法。标准厂房较容易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格标准，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考预算价格计算；二是利用标准厂房的重置价格标准，对跨度、柱距、高度等诸多影响厂房价格的因素进行价格的增加或减少的修正。 2.市场法 工业房地产通常缺少同类房地产的交易案例，特别是非标准厂房，更是不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例通常较多，可以考虑采用市场法进行估价。 3.收益法 如果可以从企业的总收益中剥离出属于房地产的收益，则可以考虑采用收益法进行估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。 （四）工业房地产估价的技术路线及难点处理 工业房地产一般采用成本法进行估价，在利用成本法估价时，往往将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分的价格合并处理。 土地的估价通常采用基准地价系数修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用基准地价应为当地政府近期公布的基准地价，对于有土地使用权年限限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建筑工程定额管理部门公布的{zx1}工业建筑造价标准来确定估价对象的工程造价。 在房地产估价业务活动中，农业房地产估价比较少，这主要是因为农业房地产一般为集体土地及地上建筑物，由于集体土地所有权性质，农业房地产不能直接进入市场进行交易，也不能设定抵押。农业房地产估价主要涉及农业用地的征用、征地拆迁补偿、土地租赁、厂房租赁等目的的估价。 （二）农业房地产的估价方法和技术路线 农业房地产一般采用成本法进行估价，估价思路为：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农业用地增值收益，并进行各项修正来确定待估农业房地产的价格。 农业房地产也可以采用收益法进行估价，对于集体建设用地上建设的厂房、仓库，由于租赁或经营可以获得相关收益，因此可以通过其租赁收益或经营收益来评估其收益价格。对于农业用地可以通过其地上种植的植物、农作物的年收入来评估其收益价格。采用收益法估价时，收益年限的确定比较困难，因为集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。 （一）停车库的估价 1.地下停车库的特点 （1）权属比较特殊。 地下停车库一般分为两种情况：一是开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益和处分权；二是地下车库作为共有部分，建筑面积已经分摊，车库不能单独出售。此外，也有利用人防工程作为地下车库的情形。 （2）计量单位比较特殊。 房地产大都以栋、单元、套、建筑面积等进行计量，而地下停车场的计量只有一种，即车位。因此，经常会出现地下车库建筑面积相同而车位数不同的问题。 （3）日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，如车辆安全、车辆清洁、停车引导、通行向导、车辆维修等。因此，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。 2.地下停车库的价格特点 （1）价格与车位数挂钩。地下车库的销售价格为“元/车位”的形式体现。 （2）同一地区单位价格不会出现较大的变化，同一地下车库的车位价格比较一致。 （3）车位价格易受地上房地产租售情况的影响。与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位。 3.地下车库的估价方法与技术路线 停车库估价方法主要有市场法、收益法和成本法。停车库估价方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察周边房地产中类似房地产的租售情况，以此来确定采用何种估价方法。 市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让的。 收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较稳定的收益。 在市场法和收益法都不适宜估价的情形下，则可采用成本法进行估价。 （二）加油站的估价 1.加油站房地产估价的一般特点 （1）位置极其重要，且分布具有较强的离散性。 加油站房地产的价格主要取决于其所处的位置，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同油价的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通流量不同等原因，经营收益存在较大差异，必然会导致其价格相差很大。另外，加油站之间一般都有一定规定的距离间隔，位置分布具有较强的离散性。 （2）经营的个性差异显著。 加油站由于经营者采取的经营手段、管理模式不同，导致其经营收入和成本费用存在较大差异。 （3）存在成品油特许经营权带来的超额利润。 过去加油站的经营具有一定的垄断性，存在成品油特许经营权带来的超额利润。因此，采用收益法评估加油站房地产价格时，要从加油站经营收益中扣除因成品油特许经营权带来的超额利润。现在这种情况已经减少，但是如果存在也应考虑。 2.加油站房地产的估价方法和技术路线 由于加油站房地产的市场交易实例较少，因而难以采用市场法进行估价。由于加油站是在经营期间具有持续收益的经营性房地产，因此，一般主要采用收益法进行估价，此外，也可以利用成本法作为一种辅助估价方法。 采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包括了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此，应在净收益中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。 |
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