2010年4月2日上午，《城市综合体的投资价值》专题论坛暨 ( )样板间揭幕仪式在其售楼中心隆重举行，此活动由北京首开仁信置业有限公司主办。在此次论坛上，邀请到的几位xx的大师将对城市综合体项目的投资价值予以解读。

　　首开·石榴派由首开股份旗下的首开仁信置业有限公司全力打造，项目地处北京市南三环与南四环之间，定位于精品小公寓与精致商业街的城市综合体项目，总建筑面积接约三万平米，仅有317套精品公寓，项目建成后将成为2010年最值得期待的楼盘之一。

　　活动地点：首开·石榴派售楼中心

　　活动时间：2010年4月2日上午

　　参会嘉宾：北京首开仁信置业有限公司常务副总经理 李捷

　　北京维拓时代建筑设计院副院长、设计大师 任明

　　原中建北京建筑设计院副院长、 ( )设计大师 董少宇

　　北京市建筑设计院总建筑师、首都机场T3航站楼设计大师 邵韦平

　　以下为直播实录

　　【李捷】：今天我们在 ( )售楼处做个小小的交流活动，我们今天是蓬荜生辉，大腕云集，今天先介绍一下到场嘉宾，{dy}位是原中建北京建筑设计院副院长、北京万达广场设计大师董少宇，第二位是北京维拓时代建筑设计院副院长、设计大师任明，第三位是北京市建筑设计院总建筑师邵韦平，他最xx的作品就是首都机场T3航站楼。几位大师从白忙之中抽出时间来到我们首开这个项目，我们表示热烈欢迎。自我介绍，我是北京首开集团仁信置业的李捷。今天我想董总是多年从事地产研究的，请您介绍一下什么是城市综合体。

　　大师论证城市综合体：提高生活效率 节约土地

北京万达广场设计大师董少宇

　　【董少宇】：城市综合体是多种不同功能的建筑结合在一起，它的特点是相对比较节约，相对比较方便。过去你买东西啊，或者到超市买东西，去的是不同的地方，现在去的是一个地方。在大城市，城市综合体可以减少交通的流量。

　　【李捷】：现在随着城市化的进程，过去我们的方式是集中建小区，集中建商业，现在有了城市综合体，请任总也谈一下吧。

　　【任明】：刚才董总讲了，它一个在土地利用率方面比较高，投资性比较强。在北京失去用地越来越紧张了，你肯定要综合多种方法在一起，对它使用功能效率是{zg}的，所以现在很多都是从它的实用功能多样性和产业多样化，集中到有效的用地内，所以自然就形成了综合体。城市综合体对社会区域有一定的影响，所以对它周边的辐射，也是很重要的。所以综合体包括在市区和乡镇发展还是比较快的，它{zh0}的就是高效率。

　　【李捷】：绍总您是全世界跑遍了，从现在发达国家对于城市综合体的趋势，还有现在国家对城市化进程中的发展您怎么看？

　　【邵韦平】：我不是专家，谈一点感受。随着土地越来越紧张，为了使多种功能在一个地块儿能够实现，出现了城市综合体，另外城市综合体对土地节约有好处。在有限的地块儿减少负荷。它其实跟城市的位置有关系，可能我们在一些人多的地方需要有这种为人类生活创造支持的建筑，这也是城市发展的现象。

　　论坛现场

　　【李捷】：说到城市综合体，在您设计两个万达广场的过程中，我了解到两个万达广场运营之后比周边其他的等等项目，垂直商业或者垂直住宅居住体，价格要高20%到30%，是不是这个情况？

　　【董少宇】：这个还不止，我们现在城市综合体是商业，第二个城市综合体是居住，第三个城市综合体是娱乐。由于它的集中使用，集中消费，还有一个就是交通位置选择比较有优势，它带动周边的经济发展。

　　【李捷】：任总您从您的作品里面，对我们这个项目有什么看法？

　　【任明】：这个项目也可以叫一个城市综合体，上边要把空间充分利用，相应做一些集合式的商务办公，商务公寓这样的产品，这样对土地的利用是很好的。从我们这个项目来说，规模不大，这个综合体算是个小综合体，但是不管大小，它的功能都是一样的。地上的开发和地下的开发综合起来，这个项目因为面积也就接近三万平米，所以我们要充分发挥地下空间。首层发展独立的各个店铺，地上的部分，从它的高度空间上，这块儿还是受限的，我们尽量做满，创造一些对社会符合综合性商务办公，商务居住，两类性结合的，那么这种要求它有它的要求，所以就尽量在它的出入口方位上，人流的功能组合上，然后在使用舒适性上满足它的通透性。包括上边的商务公寓，就是要考虑房间使用合理。因为我们的板楼比较长，有两个周边的休闲空间，这样就改变一下商务空间的环境，在这可以做到一些交流。所以这样的话综合体在设计过程中虽然不大，但是小做的还是很有品质的，{zh1}我们希望做成社会认可的项目。

　　【李捷】：任总对项目特别有感情，这个有这么个背景，我们首开集团在拿地的时候，也是做了很多的方案，最终我们确定了方向。当时在沟通的时候，我们就特别怕因为项目小而设计单位并不是很重视，所以当时我们在这个项目提出来，任院亲自主持，确确实实在这个项目整个规划、设计过程中，我就特别感动，我们前期方案每次设计例会都是任总亲自参加的，所以真是整个团队很用心的想打造精品，这块儿我作为开发企业也是非常感谢。

　　做产品：要做就做到精品

　　【任明】：我也被咱们公司所感动，从定位，产品的研究，它的出发点，我是觉得真正要做一个精品，因为小项目做到精品是要花更多的精力，所以你们也是感动我了。

　　【李捷】：邵总，您设计的有哪些成功案例？

北京市建筑设计院总建筑师邵韦平

　　【邵韦平】：我们工程里边除了一些专项项目，大多数是城市综合体。城市综合题这种类型还是比较普遍的，因为一些地段是需要城市综合体的，比如交通枢纽，这个占了很高的比例，是城市发展的必然。发展城市综合体要想搞好，要兼顾多方利益，一方面要考虑到开发商利益，然后还要考虑到最终用户的利益，商户、居民。

　　【李捷】：在设计过程中任总一直是主持每个环节，所以请任总介绍一下咱们这个项目的几个亮点，得意之处。

　　【任明】：{dy}个亮点还是功能，商业，包括商务居住，还有环境，再一个就是内部空间，怎么去创造人性化，第三个亮点，你说这项目不难也不复杂，项目的高度是一定的，长度还不错，{wy}{zh0}的还是长度外观，外观的造型也是个亮点，外观造型我们想做，其实在前期策划提出个概念，就是这个名字我觉得还是很成功的，叫石榴派，当时我记得策划公司提出这个石榴，它给人一种感觉很甜蜜，很时尚，很温馨，所以它这个色彩也是我们公司的出发点，所以怎么能体现出时尚，别把小建筑做的太小了，还要有温馨感觉，就是整体考虑，统一的韵律变化，然后里边加上时尚色，就是石榴红的颜色，在灰色白色里边衬托着石榴，所以突出这个，体现出时尚、温馨的特点。

　　【李捷】：董总，咱们建筑部住宅产业化促进中心，将来对城市综合体是不是也要促进？

　　【董少宇】：现在从国家来说，商业地产这方面，国家是个初期阶段。现在从国家建设部对产业化已经制订了相应标准。

　　【李捷】：现在为什么要有个政策，对商业项目有规划性的限制，因为它变化手法改变土地性质，但是这个确实是矛盾的，就是一个城市和区域的发展，它{zx0}成活的，肯定是住宅，然后商业跟办公是随着这个区域经济发展，人员的密集度逐渐的提升才逐渐产生的，所以{zx0}空下来这个，这个会带来矛盾。在这种情况下，就导致出现这个现象。在跟政府部门沟通的时候，他们也是觉得这个是事实，但是如果不加以控制会出现什么情况呢？大家去过 ( )，天通苑一期两栋一层的住宅全都是商铺。后来我们在跟政府沟通的时候，其实这个性质政府管是对的，放也是对的，因为市场配制资源的效率是{zg}的，所以你规定它一定做商业，商家成活不了，但是一旦等商业价值远远超过的时候，它自然会开店。它本身自发的市场配率是{zg}的。后来政府官员就提到，他去考察英国，他们把一个公共区域就作为预留，性质就是允许你随着市场变化。从各方面我们也在跟政府沟通。

　　【邵韦平】：项目设计尽量弹性。

北京维拓时代建筑设计院副院长、设计大师任明

　　【任明】：商业现在发展没到那个阶段的时候可能一家一家销售，但是如果发展到一定阶段，他有可能全买过来，所以结构设计上，包括内部空间，地上地下，所以现在考虑是地下是大开场，首层是中小商业，其实长远发展，地上一层和地下全部合通，做一个综合性的商场。

　　【李捷】：董总，将来从建设部产业中心那说说吧，我觉得从整个城市的发展，在商与住、办公之间转换是个必然。一开始可能卖的都是住宅，但是进去全都是小办公，但是随着发展，慢慢的公司在成长，他可能搬出去，并不一定是40年，50年或70年的规定。

　　【董少宇】：中国土地使用的体系跟国外不一样，中国目前的土地是一次回收，国外是靠每年的租金支撑，所以我们现在变成一个住宅有一个年限，商业办公有个年限，这两个之间有差异，但是从社会发展来说，我们现在已经进入到信息产业发展阶段。社会生产力的变化跟过去不一样，{dy}第二阶段靠的是体力。从服务业到信息业，社会生产方式发生变化，小户型办公，将来是生产方式的新形势。至于您刚才说的可能跟国家的政策有关。

　　【李捷】：我看聊的也都挺尽兴，咱们度过了一段非常美好的交流时间，{zh1}我想请三位大师一起为我们样板间揭幕。

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