房地产开发成本费用的核算

一、房地产开发的一般业务程序

1。投资决策分析阶段

2。项目前期工作阶段

3。前期建设阶段

4。房屋租售阶段

二、房地产开发成本核算对象确定的基本原则

1。一般开发项目，可按每一独立项目为成本核算对象，也可按每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2。同一开发地点、结构类型相同且开工、竣工时间相近并由同一施工单位施工的群体开发建设项目，可以合并为一个成本核算对象。

3。不同施工单位共同承担的同一项施工工程，以该施工程项目和范围(各自施工部分)为核算对象。

4。对于规模较大、工期较长的开发项目，可按分期开发项目的开发区域确定成本核算对象。

三、房地产开发成本的核算

(一)房地产开发成本核算的内容

房地产开发成本：房地产企业在开发产品过程中发生的各项费用支出总额。

1。按用途(工程项目或开发产品)分类

1）土地开发项目成本费用支出：土地开发发生的各项直接费用、间接费用。

2）房屋建设项目成本费用支出：开发建设各种房屋发生的各项费用、支出。

3）配套设施工程项目成本费用支出：开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出。包括不能有偿转让和能有偿转让的公共配套设施。

4）代建工程项目成本费用支出：

2。按成本项目(经济内容)分类

1）土地征用及拆迁补偿费：征地费、安置费、拆迁补偿费等。

2）前期工程费：房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究、地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3）基础设施费：房地产在开发中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施、道路等基础设施费用。

4）建筑安装工程费：房地产在开发中施工发生的各项建筑安装工程费、设备费。

5）公共配套设施费：可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用。如：

6）开发间接费用：房地产开发企业的开发部(或工程部、开发现场等)为组织管理房地产开发项目而发生的各项间接费用。包括：…

(二)房地产开发成本核算的方法：制造成本法

1。开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用六个“成本项目”。

2。期间费用：销售费用、管理费用、财务费用。

(三) 房地产开发成本的归集和核算科目的设置

1。房屋开发建造成本

1）成本核算对象

①独立核算的单体工程。

②结构类型相同可合并的群体开发项目。

③开发项目内的一定区域或部位。

2）费用记入成本方式

①能按成本对象分清楚的:直接记入各的成本对象。

②不能按成本对象分清楚:先归集；待土地开发完成后,再分配记入各成本对象。

3）科目设置

“开发成本”账户

①核算内容：核算房屋、土地、配套设施、代建工程中各项费用。

②账户性质：成本类。

③账户结构：

借方：归集房屋、土地、配套设施、代建工程的开发费用；

贷方：转出完工开发产品成本；

借方余额：未完工开发产品成本。

④明细核算：

        二级科目        三级科目        成本项目

开

发

成

本        房屋开发        1.商品房

2.经营房

3.周转房

4.代建房        1.土地征用及拆迁

补偿费

2.前期工程费

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

5.公共配套设施费

6.开发间接费用

        土地开发               

        配套设施开发               

        配套设施开发成本               

        代建工程开发               

“开发产品”账户

①核算内容：核算完工房屋、土地、配套设施、代建工程成本。

②账户性质：资产类。

③账户结构：

借方：转入已完工房屋、土地、配套设施、代建工程成本；

贷方：转出已销售房屋、土地、配套设施、代建工程成本；

借方余额：未销售开发产品成本。

④明细核算：

        二级科目        三级科目

开

发

产

品        房屋开发        1.商品房

2.经营房

3.周转房

4.代建房

        土地开发        土地

        配套设施       

        代建工程开发       

4）账务处理：P172-173例1、2、3。

开发时

借：开发成本—房屋开发(商品房)

贷：银行存款(应付账款)

完工时

借：开发产品—房屋开发(商品房)

贷：开发成本—房屋开发(商品房)

2。土地开发成本

1）成本核算对象

①每一独立开发的项目。

②一定的区域或地块。

2）费用记入成本方式

①直接费用:直接记入各的成本对象。

②开发间接费用:先归集；期末分配记入各成本对象。

3）科目设置：

4）账务处理：P171-172例1、2、3。

①为销售

开发时

借：开发成本—土地开发

贷：银行存款(应付账款)

完工时

借：开发产品—土地开发

贷：开发成本—土地开发

②为建房

开发时

借：开发成本—土地开发

贷：银行存款(应付账款)

完工时

借：开发成本—房屋开发(商品房)

贷：开发成本—土地开发

可直接记入时

借：开发成本—房屋开发(商品房)

贷：银行存款(应付账款)

3。配套设施成本

1）成本核算对象

①开发区确定的成本对象。

②每一独立的配套设施*。

2）费用记入成本方式：

3）科目设置：

4）账务处理：

①不能转让、不能分清成本对象

开发时

借：开发成本—配套设施开发

贷：银行存款(应付账款)

结转时

借：开发成本—房屋开发(商品房)

贷：开发成本—配套设施开发

②不能转让、能分清成本对象

开发时

借：开发成本—房屋开发(商品房)

贷：银行存款(应付账款)

③不能转让

开发时

借：开发成本—配套设施开发成本

贷：银行存款(应付账款)

完工时

借：开发产品—配套设施

贷：开发成本—配套设施开发成本

4。代建工程开发成本

1）成本核算对象：已确定的代建工程。

2）费用记入成本方式：

3）科目设置：

4）账务处理：

四、房地产开发期间费用的核算：见教材

引文来源  四、房地产开发期间费用的核算：见教材

引文来源