文章来源： 作者： 发布时间： ( 2010-3-24 ) 浏览次数：104

在房价这件事上，国家似乎有点左右为难，房价变成“热得快”，老百姓不愿意，可如果房价朝下跌，GDP又怎么办?银行愿意吗?

2010年：中国的房价是涨是跌?

在房价这件事上，国家似乎有点左右为难，房价变成“热得快”，老百姓不愿意，可如果房价朝下跌，GDP又怎么办?银行愿意吗? GDP再跌，就业岂不更惨?GDP每跌1个点，就会有800万人失去工作，受伤的还是老百姓。于是2010年：中国的房价是涨是跌?现在看来，确实是一个难以解开的斯芬克斯之谜。

2009年中国房地产过了一年的好日子

2008年，始发于美国房地产危机的全球金融危机大爆发，重创了全球经济，中国经济也未能幸免。一个对外依赖度超过了60%的国家，无论如何都无法躲过这场风暴。

到2008年年底，中国经济GDP增速居然从12.9%跌落到了6.2%。

那一年，中国房地产也经历了一个严寒的冬天，许多房地产商没能挨过那个冬天，中国有几十万家房地产公司倒闭。那个冬天比那年开春的广东湖南的大雪灾还可怕。

可很快，中国房地产的春天说来便来了。

2009年中国楼市涨声一片，其势如潮。

2009年，据国家统计局发表的1到9月《商品房销售面积和销售额增长情况》，全国总计商品房销售面积达到58371.02万平方米，销售面积增速高达44.8%，商品房销售额达到27531.89亿元，销售额增速竟高达73.4%。

对于中国房地产来说，这一组数据够辉煌的。这是一组用黄金堆起来的金灿灿的数据。对于2009年中国经济的保8之战，中国房地产立下了赫赫战功。中国房地产如此辉煌的数据，前所未有。这首先是因为中国人的富裕程度到了改善自己住房条件的关键时刻，但又显然不是靠单一的刚性需求所能铸就的。

炒房客们哗哗地朝楼市里涌，投机资金、热钱游资、银行xx呼呼地朝楼市里涌，中国房市到了惊蛰节气，前两年在楼市里尝到了甜头的炒房客们，又摩拳擦掌，准备大干一场了。房地产商们笑逐颜开，稳坐钓鱼台。

2008年不断爆出流拍新闻的地皮，如今又成了香饽饽，抢都抢不到手了。

地价呼呼地涨，新“xx”的身价越来越高，人们弄不清究竟是房价推高了地价，还是地价推高了房价。这场没完没了的猫与老鼠的游戏，就像那部一集又一集的动漫大片《猫与老鼠》，弄不清是老鼠爱上了猫，还是猫爱上了老鼠。

让我们看看这场戏吧：

2009年6月30日。被称作“北京CBD{zh1}一块黄金地块”的广渠路15号地，拍地现场云集了一大批重量级开发商，一场“豪门争夺战”拉开序幕。

竞价从38亿元开始的，随即以每次1000万元的涨幅，逐波上行。经过97轮的激烈竞价，{zh1}中化方兴以40.6亿元，将这块地收入囊中，楼面地价竟高达1.6万元/平方米。

我们无法预知，在楼面地价高达1.6万元/平方米的地方盖起的楼，每平方米会卖到多少钱，才能赚一把。

可你不要以为这就是“xx之战”的句号。

2009年9月10日,中海地产豪掷70.06亿元，拿下上海长风6B、7C地块,楼板价高达2.24万元/平方米,而周边新楼盘均价则在1.8万元/平方米。

面粉价高出了面包价。

面对这样的情况，许多人都在问：“xx时代”又到来了吗?

政府且喜且忧。房产商一边抢地皮，一边骂政府，说房价都是让地价给闹腾的。政府拿走了房价构成的40%，这话说得好像也有根有据。房地产商难道真为政府背了黑锅?

2009年，人们信这话了。一来人家说得有鼻子有眼儿的，还有对账单。而且，这个说法还回答了一个问题，为什么房价就是跌不下来?因为房价与政府的钱包联动。政府能跟自己的钱包过不去吗?老百姓指望政府降房价，那不是与虎谋皮吗?

只有一种力量能决定房价的走势，那就是市场的购买力。

再没有什么能比对房价走势的判断更难的了。

在对房价走势的作出判断之前，我们得先弄清这件事：

中国的房价究竟是在涨还是在跌?

据国家发改委、国家统计局调查显示，2009年9月，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.7%，涨幅比8月缩小0.2个百分点。这是自今年3月份以来，房价环比涨幅首次回落，但这已经是今年70个大中城市房价环比第7个月连续上涨。另外，与去年同期相比，房价涨幅仍达到2.8%，比8月扩大0.8个百分点。

剖析这组数据，我们觉得可信度较高。房价在上行，但是仅仅是“环比”的“微涨”而已(如果与上年度同期的房价相比，仍下跌了不少)，这很接近我们的观察。

为了准确地回答此问，让我们来看一组数据：据国家统计局2009年10月20日刚刚发布的《全国商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-9月)》中的数字：

2009年1到9月,全国商品房销售总额为27531.89亿元，全国商品房销售面积为58371.02万平方米。以此计算，2009年9月中国的平均房价为：

27531.89亿元÷58371.02万平方米=4716元/平方米

这个数字是笔者直接查自国家统计局网站的，可信度极高。

现在，让我们看看近5年来，中国平均房价的变动情况。

2004年，中国的全国商品住宅平均销售价格为2758元/平方米，2005年全国平均销售价格为2820元/平方米，一年的时间仅上涨了62元。到2006年6月，中国的全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，不过6个月，上涨了379元，涨幅大大加快。一年后，2007年7月份上涨到3383元，上涨了184元，涨幅又在变慢。这与这一时期国家不断出台的调控房地产市场的政策有关。

我们总是报怨国家对房地产市场的调控不力，实际上，国家对房地产市场的的调控是切实有效的。

从2007年7月到2009年9月份，中国的全国商品住宅平均销售价格上涨到了4716元/平方米。两年多的时间，每平方米均价上涨了1333元，平均一年上涨666元/平方米。涨升的速度惊人。

看了这一组数字，我们似乎可以得出这样一个结论，在最近5年，中国的住房价格一直在涨，且涨得较快。从表面上看，中国的全国商品住宅平均销售价格的{jd1}值一直在涨，这个情况没有疑问。

可这组数字中没有包含这5年当中，在负值与6.9之间大起大落的通胀系数，也没有包括居民收入每年超过10%的收入上涨，于是这个结论便会谬误百出。

如果我们把不断变化、大起大落的CPI，不断上涨的居民收入，这两个参数引入这个数字的计数，甚至会得出xx相反的结论。

中国“住房痛苦指数”的5年比较

让我们先来看看最近5年中国人的“住房痛苦指数”的变化情况，也许这个指数更接近中国房地产的真实：

2004年，中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元，城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数，除以12，可以算出月收入为785元。于是，2004年5月百姓“住房痛苦指数”即为：

2004年5月中国住房痛苦指数=2758元÷785元=3.51

2005年5月中国住房痛苦指数=2820元÷874元=3.22

2006年6月中国住房痛苦指数=3199元÷933元=3.43

2006年的“住房痛苦指数”虽然又反弹了，但仍低于2004年的水平。

2007年全国城镇居民人均月收入为1149元，全国商品住房平均价格(2007年7月份)3383元/平方米。可计算出：

2007年7月中国住房痛苦指数=3383元÷1149元=2.94

2007年全国城镇居民人均可支配收入增幅较大，加之国家对房地产调控的政策开始见效，所以“住房痛苦指数”出现了较大幅度的下行。

据国家统计局2009年7月20日发布的《全国各地区城镇居民家庭收支基本情况(2009年2季度)》中的数字：2009年2季度,全国城镇居民每人可支配收入为9667元。以此计算：9667元÷6=1611元/月，2009年9月中国住房痛苦指数=4716元÷1611元=2.92，从以上分析中可以一目了然地看出：中国的房价运行在下跌的大通道中，这就是结论。在引入了全国城镇居民人均可支配收入增幅之后，计算出的中国人的“住房痛苦指数”，并非一直在涨，而是有涨有跌，峰值的出现居然是在2004年，而{zd1}点居然出现在2009年9月。

可中国的房价运行在下跌的大通道中，并不意味着2010年的中国房市一定会跌。可以将中国楼市定位于熊市，但不意味着每一个时间段都在跌。在这个下跌的大通道中，有起有伏。

在说楼市之前,我们回顾一下同一时间段的中国股市。股市常常与楼市互为影子。

中国股市在2008年10月28日见底1664点后，展开了一轮波澜壮阔的大反攻，到2009年8月5日，见高3487点，涨幅超过了百分之百，然后展开了为期3个多月的中级调整，大跌近800点，至今仍在3100点一线徘徊。

股市历来比楼市反应灵敏，危机释放得快。

楼市也会像股市一样，一波一波，以正弦波的形势向前推进。有起有落，有跌有涨。涨跌有序，有规律可循。也可以画出它的K线图来。

让我们来看看2009年中国房地产的这个秋天。

第三季度,特别是9月份,上海、福建、浙江等东部地区的销售面积环比有所下降。在北京,9月份住宅销量出现大幅下滑,成交量达到今年3月以来的{zd1}值。

与成交量下跌形成鲜明对比的是,房价却刹不住车似地向上涨。

在股市上，此种形态叫“顶背离”。是不容置疑的大跌前兆，是主力资金胜利大逃亡的集结号。

2009年这一轮房地产迅速回暖的根本原因,从政策面看,国家积极的财政政策和适度松宽的货币政策发生奇效。为了烘暖中国经济，国家不得不如此。这一轮房地产迅速回暖的具体原因有三：是首付下调释放出了大量的刚性购买需求，而按揭利率的优惠更是火上浇油;二是2008年房价的大幅下调，让许多购房者认为抄底时机已到,导致上半年的需求释放;三是一系列刺激楼市消费需求的调控政策，起到了刺激需求的效应。但是，需要密切关注的，是政策面的变化，国家己经在密切关注通膨步伐在步步逼近。并且将严防通膨列为2010年重要的经济政策。在国外，澳大利亚的加息，瑞典的加息己预示，积极的财政政策和适度松宽的货币政策会在2010年转向。2010年，中国银行业加息的步伐将肯定开始，估计会在2010年的二季度，不会拖到年底才开始。2009年6月22日，银监会发布了《关于进一步加强按揭xx风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策。银监会要求：“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的xx需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇;不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由，放弃二套房贷政策约束;不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”

通知下发后，杭州、福州、成都、上海、南京等城市，都在叫停各种违规xx行为，收紧二套房贷政策。据杭州当地媒体报道，7月起，杭州第二套商品房购买者需要首付四成，且利率为基准利率的1.1倍，而不是此前的基准利率打七折。在此次通知中，银监会特别指出：“最近，部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭xx业务中‘假按揭’、‘假首付’、‘假房价’、‘二套房贷’标准放宽等问题，也开始有所暴露。”银监会的通知被解读为对楼市回暖风险的一次预警。天量的新增xx也是主管部门重申xx风险管理的主要原因。7月8日，央行公布的月度信贷数据显示，6月金融机构人民币xx新增1.53万亿元。这件事引起了监管层的高度重视。

同时，审计署6月25日发布审计报告指出，6家中资银行(工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中信银行以及招商银行)违规xx主要投向房地产领域。报告表明，2008年，上述6家中资银行违规xx超过300亿元人民币，涉及违规发放土地xx、虚假按揭xx以及向不符合条件的房地产企业提供xx等违规行为。

不要低估了这一政策的威力。

二套房贷政策出自于2007年9月27日，央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，被称为严厉的“9·27”信贷政策。

这一新政曾导致08年中国楼市全年大跌。为了刺激2009年楼市的回暖，“9·27”政策在全国相继适度的放宽，部分城市私下废除了“9·27”，才引爆了2009年的楼市回暖。

2007、2008年中国楼市的现实表明，政府出台的对楼市的调控新政威力强大，成效卓然。

在这件事上，国家的神经始终绷得很紧，始发于美国房地产的全球金融风暴，我们不能掉以轻心。

以此为据所作出的判断为：

2010年中国的房价，大涨的概率为零，中涨的概率接近于零，小涨的概率为50%，大跌的概率也为零，中跌的概率小于10%，小跌的概率大于40%。

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