2009年以来，我省认真贯彻落实党中央、国务院的宏观经济政策，房地产开发投资和建设规模较快增长，有力地促进了“保增长、保民生、保稳定”目标的实现，但房地产开发投资占全省固定资产投资的比重较小，商品住房销售价格增幅较大。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，3月22日，省政府下发《山西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）.

该文件对我省房地产市场未来走向有何影响？文件又有哪些新举措来应对日渐走高的房价？而对广大百姓而言，我们结束“蜗居”又将迎来怎样的新期待？

《通知》中就增加普通商品住房供给，抑制投资性需求，规范房地产市场秩序等方面，分别出台了单宗住宅建设用地7公顷以上的，出让时要留出30%用于建设经济适用住房和廉租住房；对已利用xx购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）,xx首付款比例不得低于40%;加强对商品住房销售和物业服务行为的监管，这些具体措施不仅引人注目，而且将对“解决百姓住房需求”产生重要的影响。

增加普通商品住房供给

-- 单宗住宅建设用地7公顷以上的，留出30%用于建设经济适用住房和廉租住房

“调整用地结构，增加普通商品住房供给”成为省政府有关房地产开发投资的政策方向。《通知》中，我省提出要保持房地产开发投资平稳增长。具体目标为：2010年全省房地产开发投资保持增长25%以上，总量突破500亿元，占城镇固定资产投资的比重提高1个百分点。

而在调整住房建设用地供应结构方面，省政府提出了明确的要求：各市、县人民政府，省人民政府各委、厅，各直属机构要根据居民住房需求，确保中低价位、中小套型住房建设用地的供应，并落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标。城市规划区基础设施较为完善区域内的住宅建设用地，要统筹布局普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设。

为确保各地增加普通商品住房的供给，省政府画出了 “硬框框”:单宗住宅建设用地7公顷以上的，出让时要留出30%用于建设经济适用住房和廉租住房，根据确定的用途，按国家规定的方式供地。

此外，《通知》中还对加强商品住房项目的规划管理提出了明确的要求：商品住房项目选址要符合城市规划，综合考虑居民居住、生活、出行、公共服务设施配建等因素。修建性详细规划要综合考虑城市性质、传统风貌、规划用地周围环境条件，合理布局住宅、公建、道路和绿地，合理确定小区容积率、建筑密度、绿地率、住房套型结构比例等规划控制性指标。

抑制住房投资性需求

-- 二套（含）以上住房xx，首付款比例不得低于40%

除加强经济适用住房和廉租住房建设，保障低收入群众住房需求外，“支持居民自住和改善性住房需求”也是省政府关注的重点。对此，省政府的主要措施是“抑制投资性需求”.

《通知》中出台的政策是“实施差别化的住房信贷政策”.即：在继续支持居民首次xx购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房xx管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房要求。具体为：对已利用xx购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）,xx首付款比例不得低于40%,xx利率严格按照风险定价。省房协有关专家还指出，除此之外相关政策可谓“三箭齐发”,还应注意到《通知》中的另外两条：发挥住房公积金促进住房消费的作用，扩大住房公积金制度覆盖面，规范住房公积金缴存比例和基数，提高住房公积金个人住房xx使用率；发挥国家住房税收政策作用，要严格执行国家有关个人销售、购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。

“‘实施差别化的住房信贷政策’不单单针对购房者，房地产开发企业也是政策对象之一”,省房协有关专家指出《通知》中涉及此的包括两条：其一，金融机构要加强房地产信贷风险管理，严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发xx；其二，商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度。省房协有关专家表示，应关注第二条，“明确了省政府支持房地产开发企业建设开发90平方米以下普通商品住房的‘合理’融资需求”.

在针对住宅建设用地出让综合评标方法的“探索”方面，省政府紧跟中央方向，提出了“完善土地招标、拍卖、挂牌制度，探索住宅建设用地出让价格、价款缴纳、合同约定开发时限及受让人闲置土地、信用等级等综合评标方法，改变住宅建设用地出让价高者得的单一评标方式”的目标。对此，有关专家表示“尚需要等具体实施细则出台”.

规范土地出让行为

--大城市商品住房项目单宗土地出让面积不得超过20公顷；两年以上不开发，无偿收回土地

加强房地产市场监管，规范房地产市场秩序，是省政府关注房地产开发投资和建设的第三个重点，《通知》出台的相关政策达到8条，涉及到规范土地出让行为，加强商品住房销售监管，规范房地产开发、中介服务、物业服务行为和加强新建住宅小区装修管理等多个方面，与百姓生活关系密切。

《通知》规定，全省各地从严控制商品住房项目单宗土地出让面积，小城市单宗土地出让面积不得超过7公顷，中等城市不得超过14公顷，大城市不得超过20公顷。加强对土地受让人的资格审查，不得向未取得房地产开发资质的企业出让房地产开发用地。拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。取得出让土地使用权后一年以上不按合同约定期限开发建设的，按合同约定总价款的25%收取闲置费，两年以上不按合同约定期限开发建设的，无偿收回土地。

从买房、装修到物管“四层规范”

-- 对商品住房预售、中介销售、物业管理等方面均提出明确要求

《通知》在加强商品住房销售监管、规范中介服务行为、规范物业服务行为和加强新建住宅小区装修管理等4个方面，均作出了明确要求。这样，百姓从买房、装修到今后享受物业管理都有“xxx”的政策来保障自身权益。

在加强商品住房销售监管方面，《通知》要求各市、县人民政府，省人民政府各委、厅，各直属机构严格执行商品房预售许可制度，不具备商品房预售条件的项目，不得核发《商品房预售许可证》，严禁向非房地产开发项目实施主体发放预售许可证。商品住房预售严格按单幢审批，不得分层、分单元、按小区、按组团许可；严格按照申报价格，明码标价对外销售；对取得预售许可的房地产开发企业，要在规定的时间内一次性公开全部房源；设区城市和有条件的县级城市要实现商品房销售网上备案。

此外，在规范中介服务行为方面，《通知》要求加强房地产经纪机构的代理监管，规范商品房销售代理行为。依法查处利用虚假信息骗取中介服务费，以及利用不正当手段获取估价业务、高评低估等扰乱市场的行为。在规范物业服务行为方面，《通知》要求拓展物业服务的内容和范围，为业主提供专业化、人性化的服务，提高物业服务的覆盖面。具体做法为：建立物业服务企业按业主的服务需求签订按质论价的物业服务合同，按照合同约定的项目、标准提供质价相符服务的运行机制；规范业主大会和业主委员会的活动，创建物业服务示范项目，促进物业服务品质的提升。

值得注意的是，针对近年来新建小区装修中频发的损坏群众利益现象，省政府在《通知》中特别出台一条要求加强新建住宅小区装修管理的政策。《通知》要求，建立新建住宅小区装修监管体系，明确房地产开发、物业服务企业的职责和义务，共同维护好小区公共部位和共有设施，保障公共设施不受损害，业主权益不受侵害，建立联合执法机制，坚决打击强买强卖和强行运送装饰材料等干扰业主装修的行为，为业主营造良好的装修秩序。

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