渝高法(2003)48号 重庆市{dy}中级人民法院： 你院关于审理购房消费者办理土地使用权证、房屋产权证历史遗留问题有关案件的情况汇报收悉，案件中大量出现购房消费者与抵押权人利益冲突的情况，即同一房屋既存在消费者获得房屋的请求权又存在抵押权人的优先受偿权。因对{zg}人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)16号)的理解不一致，出现了不同意见。经我院审判委员会研究认为，从该批复{dy}条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。 人民法院在审理和执行购房消费者办理土地使用权、房屋产权证历史遗留问题的案件，优先保护购房消费者的利益时，应注意把握以下几个条件。首先，购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。其次，购房消费者已交付全部或大部分购房款(超过50％)，且能支付尾款。第三，购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。 （即只有善意购房者购买的住宅，且已经支付超过50%房款的情况下才可以对抗工程款优先权） 以上意见在执行中出现什么新情况新问题，请及时报告我院。 二○○三年三月二十四日 高院内部讨论稿中另对如下几个问题形成了一致意见： 1、合同无效，承包人向法院主张优先受偿权的，原则上不予支持。但对工程款中属于承包人应当支付给工作人员报酬的实际费用，承包人主张优先受偿权的，法院应予以支持。 （第二款的规定是基于这样一种理念：合同法对承包人因施工产生的建筑工程款赋予优先受偿权，系基于对生存权的关怀，对生存权赋予高于其他权利的地位。因此处理涉及建筑款优先受偿权的问题，应当以优先保障生存权为指导思想。因工作人员的劳动，建筑工程才得以形成，也即说这种劳动已经物化到了建筑工程中，为此，劳动者应当获得相应的报酬。而保护劳动者获得报酬的权利就是对劳动者生存权的保护，这种权利不应当因施工合同的效力不同而有所区别。 至于工作人员报酬应当是可以通过鉴定计算，如工程结算书中有管理员工资、人工费等项目） 2、商品房预售合同的买受人，具备消费者身份，在交清了半数以上款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。 商品房预售合同被确认无效或被撤销、被解除后，消费者要求出卖人返还购房款的权利，不应当优先于承包人获取工程款的权利。 3、经催告，发包人仍不支付工程款，承包人要求实现其工程款优先受偿权的，可对该权利是否存在及其范围单独提起诉讼。亦可直接向法院申请拍卖该工程，执行机构应组织听证后，依法确认。 对建筑工程款有争议的，承包人在提起工程款诉讼时，可同时提起确认工程款优先受偿权的诉讼。 4、承包人与发包人协商，将该工程折价实现其工程款优先受偿权，可能损害第三人利益的，第三人对此可提起撤销权之诉。 5、承包人工程款优先受偿权不及于已办理商品房所有权变更登记的房屋。 6、承包人工程款优先受偿权不及于拆迁安置房。 7、垫资款不应当属于建筑工程款优先受偿权的范围。 8、建筑工程实行分包的，仅总承包人对该工程享有工程款优先受偿权。分包合同经发包人同意，发包人、承包人、分包人三方签字，约定分包人直接向发包人结算的，分包人对该部分工程款享有优先受偿权。 承包人怠于行使权利损害分包人利益的，分包人对此可根据《合同法》提起代位权诉讼。 9、承包人呢行使建筑工程款优先受偿权的期限为除斥期间，不应当适用中止、中断、延长的规定。
{zg}人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 {zg}人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 (２００２年６月１１日由{zg}人民法院审判委员会第１２２５次会议通过 法释[2002]16号)上海市高级人民法院： 你院沪高法[２００１]１４号《关于合同法第２８６条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下： 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 （赋予当事人选择权，但对未完工程如何计算？从这条的规定看是否就只有根据合同约定的竣工之日起算。 本条中规定的六个月，按照实践中的观点，一般认为其属于除斥期间） 五、本批复{dy}条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。 此复
{zg}人民法院《关于装修装饰工程款是否 享有合同法第二百八十六条规定的 优先受偿权的函复》
(2004)民一他字第14号
福建省高级人民法院： 你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下： 装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。 此复。
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