维持土地招拍挂制度有前提

2010-3-25 解放日报

    全国两会之后，央企连拿三xx，导致对土地招拍挂制度的反思。有人认为，招拍挂导致价高者得，高地价助涨高房价，必须改变招拍挂的土地制度。

    迫于压力，处于风暴中心的两个部门先后表态。3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了一系列具体数据。国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的央企共16家，同时表示，除上述16家外，还有78家不以地产为主业的央企也开展了地产业务。

    第二天上午，北京市国土资源局今天上午发布土地供应新措施,宣布暂停热点地区高价土地的交易，以稳定土地市场，改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间。在土地竞买条例当中，将增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求。今后北京土地拍卖将不再只是价高者得。

    也就是说，以后北京的土地不再价高者得。即使是高价拿地的企业，必须同时承诺建设保障型住房和公益性设施。相信北京的做法不是孤例，事实上，在其他城市也在酝酿相似的举措。

    3月22日，国资委副主任邵宁表示，不能因“xx”而否认土地交易的招拍挂制度。邵宁认为，“不能因‘xx’而否认土地交易的招拍挂制度”，因为它是透明的，是阳光的，是竞争性的，它可以防止暗箱操作，可以防止腐败。

    商品房用地的招拍挂制度不应该发生动摇。之所以大多使用招拍挂制度，除了获得更多的土地溢价外，还因为划拨、协议出让容易寻租，产生内幕交易。在某些城市，即便采用招拍挂制度都有寻租现象发生，如泄露标底、如为某开发企业量身定制招标条件等。一旦重新回到土地协议出让，后果不堪设想。

    但是，招拍挂制度有前提，在保障型住房用地满足之后，对于商品房用地采取招拍挂制度。保障用地不能以招拍挂方法解决，招拍挂是为了获取土地溢价，以获得高地价为最终目的，而保障用地则是为了满足低收入阶层的基本住房需要，属于政府必须提供的公共产品，能够弥补七通一平的成本即可，{jd1}不能以获得土地溢价为前提。

    市场的归市场，保障的归保障，才能形成土地市场的秩序。

    至于通过供求关系来解决高地价、高房价，则是错误理念。2008年，由于商品房成交量下降，库存房可供未来四到五年所需，但2009年成交量处于历史高位，供需不足矛盾时时见诸报端。2008、2009年的刚性需求并未发生本质变化，而库存水平截然不同，可见住房市场不能以消费刚性需求作为衡量指标。

    正确的衡量指标是将房地产作为投资品。央企抢xx，是为了获取今后的土地投资溢价，央企判断其中收益大于投资到实体经济的收益。而2009年，随着9.59万亿信贷投入经济，投资者产生货币贬值预期，房地产作为投资品的作用突显。提供的房地产满足不了投资者所需。

    只要信贷下降，只要房地产升值预期改变，市场就将发生逆转，供求矛盾也就不会成为主要矛盾。