???????短租公寓我干了三年，房产中介我搭档干了5年，放贷我和他谁也没干过，三种模式看上去好像各无瓜葛，要把这三种模式集成在一起，那就是新模式。????? 现在做生意有两个要素，一是专注、二是简单，这样的整合是不是会让经营模式过于复杂？我一直心存疑问，对于一个搞企业的人来说，条条都是路，往往意味着就是死路，一面墙的情况，恰恰就可能是那面墙的背后，是一条大路，何去何从？????? 说说我的想法，罗列我的理由：??? 1、短租公寓的发展遭遇到成本瓶颈，短租公寓其实是一个很有潜力的行业，中国现在有很多物业，并不是给“钢需”的人住的，是给有钱人投资的，既然是投资，无非两个价值，一个是未来可能升值的价值，一个是租赁回报产生的价值，我相信有钱人这两个方面都会考虑，可能会有人偏重不同，而适合做短租公寓的物业，基本都是小物业，这种物业的投资人，多半是小富翁，那偏重租赁回报的业主占的比重比较大，那就无形中抬高了酒店公寓的租赁成本，而这个成本在经营中占的比重又过大，举例说明：一个物业的月租是2000元，物业管理费是2.5元，物业面积是45平左右，短租公寓的规模在40间，那就意味着每间房的月成本至少平均达到3300元：房屋租金 2000元/间/月物业管理费：112.5元/间/月人员工资分摊：400元/间水、电费：? 300元/间/月布草洗涤、设备摊销：200元/间/月（一间房三套换洗布草，一把酒店门锁，一套插卡取电设备）办公费用、维修费用、保洁用品更换费用、一次性用品购置费用：200元/间/月广告费用：100元/间/月小计：3312.5元 （这里面还没有包括与街道、派出所、居委会、物业管理处的公关费用）?要命的是，这些成本是必须发生的，如果短租公寓的售价只能做到148元，而入住率达到80%的水平（比较好的管理者能保持80%的入住水平）月收入只有3552元，毛利润才200元/间/月，一旦遇上春节或淡季，立马就冲销了以前的利润，这个生意就变成了xx不赚钱的生意，降价可以提高入住率，但却不能保证入住率，提价可以提高收入，却会影响入住率，试问一个可以提价却能保持入住率的经营者，何其难得？即使有了，他又如何继续扩大自己的事业，他走了，谁来接班？再者，如果这样的地盘出现了（价格比较高，租赁成本还比较低，各行政管理部门还不经常来“管理管理”），会有多少家来争夺这样的地盘？2、地产中介有推陈出新的需要，我没有干过地产中介，我的搭档干了5年的地产中介，我下面的很多东西，都是从我搭档的口中听来的，地产中介随着中国房地产价格的抬升，持续向好的很多年，但地产中介在07年底遭遇的大地震（创辉倒闭，中天关门）中也展示了地产中介行业是多么的脆弱，地产中介从逻辑上来判断，其实只是个中间人，找到买与卖的两方，按道理他的发展应该不受价格因素的制约，但是地产中介本身也受成本因素的制约，另外“速度”是地产中介的命门，一旦房价停步不前或小幅下落，地产中介的生意就会受到致命的打击，市场成交放缓，就会直接影响到地产中介的生存，固有的地产中介模式，已经风险越来越大，一方面是房价的提升，拉高了门面的租金，物价的上涨，拉高了中介人员的薪酬成本，另一方面市场的观望，管理部门的严格规范，导致成交放缓，固定成本始终固定，收入却日渐稀少，这样的产业和行业，前途又在哪里？3、放贷，放贷是新行业，是高利润行业，风险很大，我和我的搭档都没有干过，放贷风险很大，钱放出去，收不回来，怎么办？凉拌！这样的生意，你能做，敢做吗？不做不行，因为利润高，那就只能是挑风险小的去做，风险的大小，怎么评判？??? 三个产业，两个垂死挣扎，一个前途未卜，三个产业整合在一起，是什么结果？?? 把这三个产业，都与房地产挂钩，短租公寓，房地产中介本身都是和房地产挂钩的，放贷以房地产产权为标的，以租金收入为保障，这样风险就比较小了。换句话说，借钱只借给有房产的人，借钱只借给去买房的人，收钱可以一次收，一次收不到，就从房租里面扣，现在再回头分析这三个产业：1、短租公寓，如果遇到借钱的主，在月房租*12的情况下，降低15%，评估房租，现在市场xx是月息3%，我们只考虑一半，降低房租15%，是什么结果，利润增加房租的15%，房租是2000元，增加利润300元。2、地产中介，由于有金融服务（放贷）的优势，市场范围扩大，成交被加速，解决了中介的速度问题。3、放贷，有房产产权，又有未来租金做为保证，xx资金安全性大大加强。三者结合不是很有好处吗？复杂不复杂？怎么去切入？我还没有想好，想好了再写，如果有有缘人看见，又感兴趣，欢迎与我探讨！