环顾目前杭州在建的近郊大盘中，包括良渚文化村、和家园、翡翠城、江南春城旗下四大楼盘等近郊大盘均已进入交付周期，而如何通过自身完善的配套建设来提高社区入住率，也成为上述这些近郊大盘的当务之急。在传统的开发运营思路上，杭州的社区商业又出现了哪些与以往截然不同的新亮点？

  一场看不见的“战争”

  所谓大盘，首先需要明确的是要界定它的概念，究竟怎样的楼盘才能称作是真正的楼市大盘。

  当前各地业内对大盘并无一致的定论。按照常规，则是根据各自城市的土地市场特征来评判。同时，对大盘也应以住宅和商业地产区别对待。住房方面当前普遍的判断标准是将总建筑面积达50万平方米以上的项目称为大盘。除了建筑面积的要求之外，通常意义上，大盘也应该具备优越的居住环境、完善的配套设施等诸多评判标准。而商业地产的建筑面积则需依据地段的稀缺性做适当的调整。如果按照上述关于大盘的评判标准，我们发现，在当前的杭州楼市中，大盘正以点状分布的特征出现于各个区块。随着土地的日益稀缺，近郊大盘正在杭州扮演着重要的角色。

  目前，在杭州楼市的版图中，下沙沿东板块、三墩、闲林、西溪、青山湖等历来是杭州大盘的重镇。众所周知，楼盘体量越大，开发商所必备的综合实力、开发经验要求也越高，其相应承载的社会责任也越重。大盘操作的成功，不单是一个项目的成功。除了对区域举足轻重的贡献力，对城市化进程重要的助推作用外，作为一项系统工程，大盘的成功经验包括其得失，对提升行业进步同样有着深刻的意义。

  环顾当前杭州已经开发结束的近郊大盘，亲亲家园无疑是其中{zj1}人气的代表性楼盘。坤和建设集团有限公司（杭州）相关负责人通过杭州人熟知的三墩大盘亲亲家园的成功经验，谈到了大盘配套的重要性。“比如亲亲家园一期推出近30万平方米的体量，为打造社区商业，我们提供了很多优惠政策作为社区商业的扶持政策，因此，亲亲家园一期就率先引进了包括联华超市、新华书店、知味观等在内的与老百姓生活密切相关的品牌商家。正因为上面的种种努力，才有了今天亲亲家园的高入住率。”

  提及大盘的开发模式，业内人士对记者分析指出，大盘开发的核心点除了要有足够的开发量支撑以外，中间其实最重要的要有清醒的成长过程的认知。“社区商业、教育等方面，都是近郊大盘必须要面临的问题。我非常赞成一个观点，真正的价值是在人的使用过程中对人有什么样的影响，大盘社区的归属感、依赖感远远比景观的营造要重要许多。而这其实就是大盘软实力的体现”。

  杭州社区商业配套现状

  一直致力于社区商业招商的杭州赢商投资相关负责人在接受记者采访时表示，社区商业其实是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，正因为如此，社区商业也自然成为了城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性等特点。

  此前一段时间，赢商投资曾经就此话题对住宅购买者做过一项专项调研。通过此调研发现，当前社区商业配套已经愈来愈受到重视，已然成为购房者购买房屋的一个重要因素。“一个完善便利的社区商业配套服务可以促进楼盘的销售，能够降低由于交通等不利因素带来的抗性，可以提高楼盘的价值，还可以给开发商带来较高的开发利润。同时随着生活水平逐渐提高，人们对生活品质的要求也越来越高，对社区商业配套的需求也在逐步提高。如何做好社区商业配套已经成为开发商在楼盘开发之初必须提前考虑的重要问题，它也是住宅楼盘产品定位中的重要部分，社区商业配套是住宅品质的重要体现。”

  根据赢商投资提供的相关调研报告显示，目前杭州一般的住宅楼盘大多通过社区底商、商业街来解决社区商业配套的问题，xx楼盘则大多通过会所来解决社区商业配套，而诸如良渚文化村、和家园、翡翠城、保利·东湾等近郊大盘，则期望通过旗舰级社区商业中心助推社区生活圈的进一步成熟。这其中，从去年开始亮相市场的翡翠城社区商业中心“翡翠天地”成为了典型个案。

  从2003年起，闲林板块就以优质的居住前景纳入众多开发商的开发计划中，在大城西的旗帜下跻身杭州房地产市场，掀起了开发热潮。基于优越的生态环境，闲林在购房者心目中成为了“休闲、生态、自然”的代名词。随着该板块人口的不断导入，闲林居住板块的消费需求也慢慢地彰显出来。

  闲林作为大城西的西部纵深带， 它的商业市场崛起与城西商业圈接合。在这样的商业映带下，闲林板块内的{dy}大盘翡翠城的社区商业中心——“翡翠天地”开始浮出水面。

  翡翠天地总共有50000多平方米的体量，大小产权商铺70多间。在前期的规划中，绿城方面就通过周密的市场调研及对社区商业的系统研究，在功能上将翡翠天地进行系统的功能区分。而在业态的选择上，则通过引进中型超市、健身会所、主题餐饮等丰富多彩的商家，与距离翡翠天地将近3.5公里范围内的沃尔玛山姆店形成了一个共同繁荣大城西商圈的商业辐射能力。

  赢商投资相关负责人称，目前杭州的xx大型社区商业正朝着注重品牌化、服务化，档次与功能互相紧密融合的道路上发展。而杭州的经济发展以及居民对高品质生活的追求都为xx社区商业的发展提供了一个良好发展契机。但同时，目前的xx住宅在社区商业配套上也存在着一些不足，尚需要更有针对性、更具服务性的商家参与到xx住宅社区商业配套中来。

  百货业的社区突围路径

  时间回到已经过去的2009年。

  这一年，杭州的百货业除了经营业绩再创历史新高，另一个鲜明的特征就是大批百货品牌正加速了在大型社区的战略布局。

  2009年4月10日，银泰百货庆春店开张；5月15日，衣之家城东店试营业；9月，位于西湖区古墩路附近的印象城开门迎客；10月底，庆春路中都百货正式登场。一场社区百货的扩张正在杭州如火如荼地上演。

  对照国外经验，社区百货一般是指以贴近社区、居民为主要特点，以周边10万到20万人口为主要消费目标，以满足社区居民日常生活需要为主要市场目标，具有鲜明的多业态、多功能的社区邻里中心。社区百货店的出现，在一定程度上是随着住宅郊区化的实现而出现的。可以说，社区百货店的出现是城市发展和商业发展的一个必然结果。

  赢商投资总经理方芳据此分析指出，城市的含义是包含了“城”和“市”的概念。“城”的不断扩大，为 “市”的形成提供了条件；而“市”的形成和繁荣又巩固了“城”的地位。也就是说，城市版图的不断扩大，特别是住宅郊区化的实现，使得人们的居住和工作不再围绕传统的{wy}的核心商圈，转而会形成多个岛型的商圈，那么在众多岛型商圈中，必然会出现服务于岛型商圈的购物中心。

  和中国的许多城市一样，多年来杭州的城市一直呈单核心发展，以武林广场为中心一圈一圈向外延伸。沿延安路的各大商场，是人们心目中最理想的消费和购物之地，凭借其极强的向心力，吸引了本地和外地许多消费者前来购物。但是随之而来的诸如交通堵塞、人口拥挤等问题也广为人诟病。此外，商圈内产品同质化严重，促销大战导致恶性竞争等问题也不容忽视。中心城区的几大商场，已渐渐难以承受消费者们加诸其上的关于消费、关于休闲的全部重量。其次，中心商业区的商业达到一定量之后，市中心的地价、租金和商业扩展形成的效益难以对等，杭城百货业就必须寻求租金更低的其他区域进行扩展。随着杭州城市化进程的加快，城市周边更多的楼盘也逐渐起来了，社区百货发展的硬件和外部条件也已具备。可以肯定的是，不断发展和完善的社区百货，将会大大减轻中心商业圈的压力，并有助于城区商业的拓展。

  和普通的百货店相比，社区百货店在面积设置上更为自由。如果位于城区中心，有合适的大型物业，就可以开大体量的购物中心，如果只有2万—3万平方米，也可以开一个小型的消费中心。以杭州的社区百货店为例，银泰庆春店的面积比较大，达到6万平方米，另三家百货店的面积都不大，在2万—3万平方米左右，其中衣之家城东店的面积在1.8万平方米，而中都百货则有3万平方米左右。

  在目前的近郊大盘中，社区百货究竟会不会成为这些近郊大盘在社区商业运营中的又一个新的选择，也成为不少从事商业地产的专业人士思考的一个问题。有业内人士对记者表示，正在成熟中的下沙沿东板块，因为有了保利、世茂、金隅等诸多企业持有的商业用地，未来的商业地产供应也相当惊人。“可以说，目前正在开发的下沙沿东板块，因为几个大盘非常集中，同时又具备了各自达到相当规模的商业地产开发量，相信将会成为这些致力于社区化路径的百货品牌的新角逐之地。”

  相关报道 ■投资分析

  社区商业时代

  如何投资商铺

  文/赢商投资

  自从去年开始，随着大量新盘进入又一轮的交付周期以来，社区入住率的提高和居民购买力的增强，xxxx或租金也稳步上扬等多重因素催生下，社区商铺正以其良好的升值潜力和巨大的投资潜力而受到愈来愈多人的青睐。

  据赢商商铺库统计，仅在2008年一年，杭州就有20个社区商铺项目上市，而到了2009年，这一数字则更是达到了30余个。可以说，杭州商铺供应已经进入了“社区商铺时代”，社区商铺将成为商业物业的主流趋势已是不争的事实。

  业内人士分析指出，近年来，由于大型商场供应量一直居高不下，网点密布，所以投资大型商场风险大于收益。相反，底商由于它是作为其他物业的配套设施而建，面积通常不超过所配套物业的20%，且xx就有了一定的顾客源。如果开发商能够因势利导，根据物业使用的特点对底商作出准确定位，就确保了底商的经营具备一定的排他性。这样的底商，无论是对投资者还是经营者都减少了风险。反过来，低风险的底商也就容易销售或出租，又降低了开发商的风险，从而获得双赢局面。近年来，底商投资风从广州，深圳逐渐刮到了上海，杭州一带，底商投资已经成为继公寓和写字楼之后个人房产投资的新宠。

  那么，在当前的环境下，消费者对于社区商铺究竟又该如何更好投资？作为专业的商业地产投资机构，赢商投资认为社区商铺的投资要注意以下几点：

  {dy}，选择社区商铺要看社区人群的数量、层次和特征。社区商铺的合理定位和服务必须研究社区人口构成，以及业主的特征及数量。对消费能力一般的社区，也就是一些郊区大盘，入住后居民居家日常所需的商品还是希望在社区内能满足到位，如经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货小店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态还是很可为的。而且目前郊区大盘内社区商铺相对于市中心商铺价位低。而对于xx社区，除日常所需外还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。

  第二，通过研究社区的成熟度，借鉴商铺转让价格，合理定位商铺价位。商铺的价格也有一个大致的类比，是和同位置的住宅价格相比，在3倍以内的尚属有升值空间，如果过高，则明显风险过大。按同地段同类型的租金计算，能在8～10年以内收回全部投资的商铺较为理想。配套成熟的社区其商铺相对更具有商业价值，其价位也相对较高。除去人为炒作因素，若商铺的转让价格，逐渐上升，其商业价值也愈高，值得购买投资。如位于城西翠苑，蒋村一带的社区商铺就处于成熟商圈中的优质商铺，面积不大，60方左右，但是这些商业物业的租金不低，20平方米左右的商铺每年2.5万-3万元左右，处于十字路口的租金较贵，达到了3.2万元/年，每平方米每天能租到3-4元。

  第三，要看社区规划。这点对于郊区大盘尤为重要。尽管目前商铺入住率低，但由于政府规划，以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等，这样的商铺就算目前租金回报率低，还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设，如公交车站、学校等，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资了。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺，因为这些小区底商/沿街商铺会形成商业街的格局，将会带来理想的消费人流。另一个重要方面要考虑到周边道路的宽度，沿街商铺最为理想。路窄可以积聚人气，吸引客流。对于很宽的道路，投资价值的意义不大，因为只有车流，加上隔离带会截断人流。这样的商铺投资空间将非常狭窄。

  第四，谨慎对待“包租”问题；出售底商产权，保证投资者年回报率是开发商吸引客户的流行方式。对于规模较大的底商的出售，开发商经常选择“包租”方式，将底商分割成几十平方米或百余平方米不等的小单元出售给投资者，以降低总价吸引中小投资者。投资者会得到几年的8％—10％的回报率保证，且不必参与租赁与经营，因而此种投资方式颇受部分投资者的欢迎。但是，也应该提醒投资者的是，一旦开发商承诺的回报率结束，投资者很难继续得到租金回报或将所购底商出售。

  第五，投资商铺与投资住宅有所不同，一般来说，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年；在xx政策方面，住宅底商的xx是6成10年，利率是6.25％。但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商xx的月供是在房子即将投入使用时才发生。缴纳的费用也不同，水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费，物业管理费高于普通住宅。另外，根据不同的经营范围，各行业的主管部门对房屋都有些特殊要求等。计算xxxx时要留有余地，除了前期投入外，后期的装潢、经营、维护等费用也会很大，有时候空置是难免的。如果是自己经营还会有经营风险。所以，一定要认清市场形势，切忌盲目。