今年下半年以来，房价地价再度走高，前一轮房地产高峰期诞生的“xx”有了新的动向：金地番禺xx已正式退地，保利金沙洲两xx已动工，富力云祥路xx已做动工前期准备。除鸿荣源在金沙洲拿下的xx至今尚未有大动作，其他高价xx都开始动工或准备动工。

  但是，开发商不动工也是有理由和苦衷的,由于其他原因导致开发商没有按时开工，例如1）“企业未按约定开工，申请调整规划并获批准”，地块至今并未处置。2）因“规划部门调整城市规划”原因闲置。3）“政府拆迁未如期交地”。4)由于市场不好或者是爆发金融危机,销售严重萎缩，资金回收困难。5）由于拿地成本过高,例如xx现象，导致地价高于房价,无利润可获得的情况下还要亏损。6)由于开发商经营出现问题,资金紧张,启动不了项目。7)因为房企股东之间因为出现矛盾要求瓜分资金，导致资金缺乏。8）由于市场其他出现不可抗力的因素。

  到12月底,中央“八次”敲警钟，但是，中国房价上涨控制趋势“失控”，土地市场过于“火爆”，xx过“多”影响市场供应，银行xx过于“天量”，开发商拿地和囤地比较的“容易”，开发商的自有资金过于“少”，房地产过于吸引“热钱和投资客”。因此，2010年，中央在房地产宏观政策上，应该会出台更加严厉的政策进行打压。一是收紧银行信贷。二是收紧二套房贷。三是开发商自有资金比例上调回35%。四是开征物业税。五是转售房子的个人所得税从严征收。六是收紧“限外令”。 

  一系列关于土地的相关政策出台,使得2009年房产政策调控主要集中土地方面。而临近年终,政策终于直接指向了二手房的税收政策,向泡沫开刀。开征物业税后就是二套房贷归来之时。2009年7月中国楼地市场业内对于“二套房”收紧的风声渐紧，2010年楼市或将出现新的变数。“二套房”政策是房地产宏观调控中最“厉害”的一招，犹如一个巨大的“阀门”，控制着全国房地产市场的“流量”，2009年6月全国房地产“流量”过大，“升温”过快，终于让决策层想到动用这个“阀门”了。

  然而,作为楼市风向标、对于房价泡沫影响最直接的二套房新政还没有浮出。二套房政策从2007年9月开始执行,但2009年在信贷宽松支持购房的环境下,银行对于二套房的执行力度不大,导致了投机性需求也进入楼市,过多资金流入楼市,催生了房地产泡沫。12月18日,住建部部长姜伟新表示,在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时,更加严格二套房信贷管理,严格二套房认定标准,抑制投资和投机性购房。这也被业内认为是继中央经济工作会议之后,监管层释放的二套房收紧信号。

  银监会2007年9月底出台的房贷新政的相关规定，购买二套房贷首付需四成、按揭利率按基准利率的1.1倍执行。2008年底国务院出台规定“二套房xx利率可在基准利率的基础上自行制定”后，国内一、二线城市包括南京在内大多对购买第二套商品房给予了宽松政策：首付两成、七折优惠利率。由于2009年上半年信贷快速增长，部分资金流入了股市和楼市，因此银监会近日下发了《关于进一步加强信贷管理的通知》，要求各商业银行淡化对信贷规模、速度的考核，须严防信贷资金违规流入资本市场、房地产等领域。

2010年元旦三天中国楼市，销售成交严重萎缩过半，开发商加大推盘量，购房者观望，投资客高价抛盘，将促使二套房贷政策出来。由于政策出台，无疑对目前火热的房地产市场泼了一瓢冷水，降温是肯定的，也许又回到2008年，楼市低迷，所以全国不搞“一刀切”，主要中国土地太大，房地产问题很复杂，以往政策的弊端往往是一个地方发热，全国打针，不仅效果打折，更容易出现“综合性的并发症”。

由于部分一线城市的楼市经不起如此沉重打击，或者地方政府保护，及考虑到目前信贷指标整体仍较宽松，所以，导致银行仍然“不差钱”。尤其是外界较xx的房贷业务方面，额度没有出现紧缩迹象。在这样较为宽松的政策大环境下，银行无论在二套房贷、7折利率优惠等方面也没有进行大的调整。

例如，2009年“天量放贷”后在年底关闭的信贷闸门，随着2010年到来重新开启。深圳今年各银行的信贷指标并未萎缩，而是与去年基本持平。去年由于早早放光信贷额度而被迫停止放贷的商业银行，放贷业务也重新“开门”，而从执行层面的7折优惠、二套房贷也没有发生改变。由于今年银行的整体信贷额度并没有受到影响，因此今年的房贷业务还将保持一定比例的增幅。

在目前深圳市场，房贷仍然是个贷业务最重要的部分，各家银行在效益压力之下也不会轻易放弃这一领地，因此全年房贷不会出现“紧巴巴”的局面，导致深圳房价再次暴涨。由于2009年深圳房贷非典型集体扩张，导致政府调控下难继续。2009年12月，深圳房价跑步进入两万元时代。

在楼市调控信号频繁的环境下，开发商推货热情变大，但主要想在高位出货，促销力度不大。根据笔者长期对深圳市国土房产部门统计的数据分析，深圳12月新建商品住宅销售均价，再次创下历史新高。2009年12月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米22304元，比上年同期上涨103％，环比11月份上涨14．89％，再次创下单月一手房销售均价历史新高。

此次二套房政策的收紧，主要是从京沪、江浙一带传来，这些地区是中国经济的“敏感地带”，一旦“过热”，{zx0}“发烧”的必然是这些地方，“二套房”政策也许在这些重要的“局部”地区实施，而不必波及全国。对于这一通知，北京、杭州、上海等城市已经快速做出了反应，表示严格执行二套房贷政策。目前，京城各家银行的二套房首付都必须四成，利率也不能享受7折优惠，还必须上浮10%，即基准利率的1.1倍。例如，上海部分银行考核压力下转向，变相放弃房贷，{zg}可贷60万首用公积金购二套房xx也从紧。

  作为政策调控的主力军和先行军，二套房的收紧则是首当其冲，这一点在2009年7、8月份已经看到了，未来的政策趋势不仅是要严格区分二套房的“改善性和非改善性”需求，最重要的时对于银行“潜规则”的治理，再加上邻近年关，各银行的信贷额度已经不多，必然会导致二套房的收紧之声再起。所以，2010年中国房地产政策调控上，会多做具体的规定，下放到地方政府再制定执行细则，达到中央房地产政策调控的目的。