龙港城市商业中心区块设计规划
整理：2010-3-8
编制目的
为加强龙港商业中心区块的规划管理，科学合理地指导该区块的开发建设，依据有关法规规范和规划的要求，特制定本控制性详细规划。
规划范围
东至高兴路和龙港五小一带，南至白河路，西至白河，北至邮政综合大楼、中国银行、置信名都一带，总用地面积16.9公顷。
规划效力
本规划是规划行政主管部门在本规划范围内依法管理各项用地建设、市政工程建设的依据，是编制修建性详细规划、进行各项工程设计的依据。本规划由文本、图则、说明三部分内容组成。经批准后，文本与图则具有法律效力，且两者不可分割使用。
强制性内容
文本中带有下划线的为强制性条文，必须严格执行。
解释权属
本规划由苍南县人民政府城乡规划主管部门负责解释。
生效日期
本规划自批准之日起生效。
总体布局
功能定位
本区块功能定位：城市北部以商业为主导功能，兼有居住、休闲娱乐、游憩功能的商业中心区。
规划结构
规划布局结构为：“商业中心＋景观轴线＋六个商住街坊”。
“商业中心”：基地中部设置商业中心，安排大型综合商业设施。
“景观轴线”：东北—西南向景观轴线，连接白河景观轴和商业中心广场，并向东北延伸，将白河景观引入城市内部。
“六个商住街坊”：指围绕商业中心和景观轴线设置的六个高品质商住街坊。
用地布局
1、商住用地
规划商住综合用地总面积10.47公顷，占建设用地的63.6%。约可容纳2301户，6903人。
1）大型综合商业设施与住宅混合开发
商业中心地块以大型综合商业设施为主，适当安排商品房开发。通过大卖场、集中式商业、餐饮娱乐等多功能复合，形成一站式大型商业街区。
2）城市综合体
在大型综合商业设施东侧安排城市综合体，办公、商业、单身公寓、星级酒店等多功能复合，以办公、单身公寓功能为主，形成商业中心的标志性建筑。
3）一般商住用地
以住宅开发为主，底层商业面积不宜过大。基地东南侧地块为河底村农居安置用地。
4）配套设施
在西城路与白河交口东南侧商住用地内，安排社区服务中心一处，社区服务中心主要包括社区服务用房、文化活动用房、社区老人服务用房、社区卫生服务用房、社区治安联防用房等公益性设施等经营性设施。
2、绿地
在基地南部安排街头绿地一处，用地面积0.43公顷，占建设用地2.6%。将白河水系引入绿地内部，结合滨水游步道形成滨水绿带，将白河景观引入基地内部的同时，通过公共开敞空间，展示商业中心形象。
3、集散广场
在基地中部安排文化广场一处，为周边的居民和购物的人流提供集散和休憩的场所，用地面积1.73公顷，占建设用地10.5%。
道路交通规划
在原有“一”字型的基础上增加了一条西北－东南的道路和南北向的道路，并拓宽原有的道路，形成“廿”型路网骨架连接周边城市干道。
道路断面详见下表。道路断面一览表
道路断面标号 道路等级 道路宽度（米） 断面形式 备注
E1-E2-E3 干路 32 A-A 白河路
C1-C2-C3 干路 28 B-B 西城路
D5-E3 干路 28 C-C 高兴路
A2-C2-D2-…-D5 干路 24 D-D
A3-C3-D4 干路 24 D-D
A2-A3 干路 18 E-E
A1-A2 支路 9 F-F
B1-B2 支路 9 F-F
D1-D2 支路 9 F-F
D3-E2 支路 9 F-F
公共交通规划及停车场规划
1、公共交通规划
在西城路设置公交线路，在商业中心区块设置港湾式公交站。
2、公共停车场
在中心广场设置地下社会公共停车场，为商业中心及周边的住宅街坊服务。
步行系统
规划以空间景观轴线构成商业中心的主要步行流线，设置地下人行通道保证文化广场与商业中心的步行连续性，结合商业广场、文化广场以及休闲风情街构筑步行系统。
景观规划
突出商业、文化广场等开敞空间，强化商业广场、文化广场与白河景观轴的联系，重点强调纵向轴线收放有致的空间序列。
开敞空间
开敞空间除了强化对行人的引导，增强区块的可识别性以外，还应尽量开辟小型软质绿化、休憩设施，为行人提供休憩的场所，通过文化广场和商业广场产生强大的内聚引力，提高人气，将商业与休闲融合在一起。
商业广场依靠地块建筑退线控制。
轴线空间
沿纵向轴线组织线性空间，以现代建筑城市综合体作为轴线的统领，纵向轴线南端由“自然”向中央“人工”过渡，分割“静”“动”空间，逐步把空间感觉推向一个高潮。
建筑群体空间
商业设施对中心两个广场形成较好的围合和界定。商业中心周边的商住街坊加强广场向外的景观层次。城市综合体作为地标建筑，统领商业中心区建筑群体。
平面定位
采用北京坐标系对干路与支路准确定位，详见平面定位图。
竖向规划
采用黄海高程对干路与支路进行竖向控制，详见竖向规划图。
给水工程规划
1、用水量预测
规划区总用水量约为4311m3/d。
2、供水系统
根据《苍南龙港城市总体规划》，龙港水厂三期工程完成后达到15万m3/d，湖前水厂扩建至3万m3/d，建设城东水厂10万m3/d。本区由龙港自来水公司统一供水，规划用水主要就近由附近道路如龙港大道、龙宜大道上的给水干管接入。
3、消防用水
本区规划采用生活、消防统一的供水系统，消防水压采用低压制，按规范每隔120米左右设置一个室外地上式消火栓。布置消火栓的管道管径不应小于DN100。
4、给水管道布置
供水管道在本区内主要道路上形成环网布置，在进入各幢住宅时一般管道以枝状布置为主。
排水工程规划
1、排水体制
本区的排水体制规划为雨污分流制。
2、污水量确定
本区的{zg}日污水量约为3448.8m3/d。
3、排污系统
根据《苍南龙港城市总体规划》，龙港污水处理厂位于龙港东面出海口附近，总规模20万m3/d。二级处理后排江。本区西面污水排入龙港大道上的污水管后再排入龙宜大道上的污水主干管，本区东面污水排入高兴路上的污水管后再往北排入人民路上的污水主干管。
4、污水管布置
污水管道在住宅区内最小管径D200，最小设计坡度0.004，在道路下最小管径D300，最小设计坡度0.003。
5、雨水排除
雨水经管道收集后根据地势分散就近排入河道。雨水排入河道的排出口应高于河道的底标高。
电力工程规划
1、负荷预测
可开发用地实际用电负荷约为0.83万kW。
2、电源规划
由周边的高压变电所联合供电，建议以110kV白河变（2×5万kVA）为主供电源变电所，110kV江滨变、35kV城北变和35kV龙江变为备用电源变电所。
3、中低压配电网规划
中压配电网规划环网接线，开环运行。规划在西城路南侧和城市综合体内分别设置1处10kV开闭所，以方便转供负荷，提高供电可靠性。开闭所建议采用单母线分段接线，2路进线，6－10路出线。城市综合体内开闭所宜与10kV变电所联建，主供城市综合体用电。西城路南侧开闭所宜单独设置。
4、电缆管道规划
中低压电力线路均采用电缆线路，需通过电力管道敷设，主要道路采用8孔及以上电力排管敷设，支路和小区道路可采用普通电缆沟敷设。电力管道敷设于东西向道路的南侧或南北向道路的东侧。
通信工程规划
1、规模预测
预测固定电话总装机数约为6364部，约需交换机容量为7627门。
2、通信局所规划
规划在西城路北侧新建电信模块局一座，交换机容量约为8000门，用地面积约为120平方米。电信分局和电信母局之间由SDH光缆形成环网，宜实现双归属。设置一处无线通信基站。
3、通信网络规划
核心网大力发展光通信技术，应用波分复用技术，建设基于SDH的多业务传送平台。在接入网部分，近期应实现光纤到路边、光纤到大楼，用户接入部分可采用xDSL、HFC、以太网等接入技术，最终过渡到光纤到户的目标。
3、通信线路管道规划
通信管道敷设于南北向道路的西面及东西向道路的北侧，在道路新建或改造时应预埋通信管道。通信管道建设宜采用“综合通信管道”模式，主干通信管道管孔数不小于8孔，通信管道管孔数满足通信业务发展的需求并留有一定宽裕度，通信管道管孔孔径60-110毫米。
有线电视规划
本区块预测有线电视用户约为2250户，有线电视分前端考虑与周边地块共享，基地内不单独设置。有线电视网以光缆/同轴电缆混合（HFC）方式入户；合理设置光节点，每300-500户应设置一个光节点，光节点处设置光缆交接间，面积约为6-10平方米。有线电视线路和其它通信线路共用综合通信管道，按照“同沟不同孔”布置。
环卫规划
1、垃圾处理及转运方式
1）生活垃圾
生活垃圾应分类、袋装、定点、定时倾倒收集，采用密闭式垃圾运输车辆清运经垃圾中转站直送垃圾处理厂。
2）粪便收集
粪便排放全部进入污水管，实现污水排放管道化，最终由污水处理厂统一处理。少量粪便井无害化处理后，运销郊区用作农肥。
2、环卫设施规划
1）生活垃圾收集点
生活垃圾收集点的服务半径原则上不超过70米。收集点可放置垃圾容器或建造垃圾容器间。
2）废物箱
废物箱的设置应满足废物的分类收集要求，废物箱的种类与垃圾分类基本对应。废物箱一般设置在道路两侧，间距按道路功能及人流密集程度设置：商业、金融业街道：25-50米；干路：50-80米；支路：80-100米。
3）公厕
公共厕所布局要求：商业区、大型社会停车场、公园、集贸市场及其他公共场所、居民区应设置公共厕所。公厕布局可采用独立式，也可以与其他建筑合建。独立设置的公厕应避开重要的景观视线，并与相邻建筑物间应设置不小于3米宽绿化隔离带。
公共厕所的指标控制详见下表。
公厕指标控制表
用地类型 公厕密度
（座/km2） 公厕间距
（m） 单座公厕建筑面积（m2） 独立式公厕用地面积（m2） 备注
居住用地 3-5 500-800 30-70 60-120 宜取密度的中、低限。
公共设施用地 4-11 300-500 50-120 80-170 宜取高限密度、下限间距
中心公共厕所不低于一类建筑标准；其他区域的公共厕所不低于二类标准。
消防规划
1、消防通道
1）消防通道中心线间距不宜超过160米；当建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时，应设穿过建筑的消防通道；人行出入口间距不宜超过80米，当建筑物长度超过80米时，应在底层加设人行通道；建筑物内开设的消防通道，净高与净宽均应大于或等于4米；消防通道宽度应大于等于4米，净空高度不小于4米。
2）尽端式消防通道回车场尺寸应大于等于15米×15米，大型消防车的回车场不宜小于18米×18米。
3）大型商场、高层建筑应设置环形消防车道，高层建筑登高面一侧不应布置防碍登高消防车操作的绿化、架空管线等，以确保消防扑救工作顺利进行。
2、消防给水与消防栓
采用生活和消防合用的低压制给水系统。消防用水量及消火栓布置按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）执行。室外消火栓的间距不应超过120米。
人防规划
1、防空地下室
新建民用建筑，必须按《浙江省实施《中华人民共和国人民防空法》办法(修订版)》的要求修建防空地下室。
2、警报控制室
高层建筑顶部宜预留警报控制室及供电条件。
3、防空警报器
区内应按半径500米/个的标准设置防空警报器。
综合防灾减灾避难系统
抗震设防烈度采用中国地震烈度区划图划定的基础烈度，属7度区。
1、城镇防灾疏散通道应有利于灾害发生时，组织物质设备的运输，防灾专业人员通行和城市居民疏散。
2、疏散通道应多环相连，纵横贯通。规划一定数量的地下通道，平时作为地下商业街或过街通道，战时或灾害发生时可疏散人口、抗险抢修救护。
3、充分利用地下空间进行抗灾抢险，将部分地下空间作为战时或地震灾害中的避难场所。各类建筑应按规定建设地下人防设施，并与地下空间开发相结合。
4、将街头绿地、广场作为避难场所，为发生灾害时为居民提供暂避空间和战时用于疏散人员的集结。
