二、有关商品房买卖问题

　　1．预告登记制度

    《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

评析：

该条创设了物权法上的预告登记制度，该制度将约束开发商，从源头上堵住“一房两卖”的可能。预售商品房是房屋销售的一种重要形式。商品房的预售，使得开发商能及时回笼资金，同时购房者也多了一种选择权。但在实践中，一房多售或将已销售的房子抵押xx的情况时有发生，严重损害了购房者利益。　　对此，《物权法》规定建立预告登记制度，让购房者就尚未建成的住房作预先登记，从而制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押的行为。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，有效抑制房屋买卖中“一房两卖”现象的发生。值得注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效。

2．不动产登记制度

    《物权法》第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

房产证难办，是现在许多购房者共同面对的问题。主要原因是，办理房产证，需要面对十分繁琐的手续，需要跑国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。 针对房屋产权登记这样的不动产登记，《物权法》明确规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。依据上述关于不动产实行统一登记制度的规定，办房产证可望驶入“高速路”。  专家指出，不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。目前，按照法律规定办理转让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。有鉴于此，在审议物权法草案时，有些人大常委提出，应当明确对不动产实行统一登记，尽量节省当事人的时间，减轻当事人的负担。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

3．《物权法》对相邻关系的规定，对开发商建造房屋的通风、采光和日照有了明确的要求

　　物权法第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　评析：城市高速发展过程中，对于新建筑住宅楼规划的审批环节存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合相关国家标准，屡屡妨碍相邻建筑采光、通风。对此现象，《物权法》有了明确规定，开发企业将不得不遵照国家有关工程建设标准，否则，业主就可以依此条款与开发商对簿公堂。

对于相邻关系中的通风、采光和日照等要求，之前主要见于建筑设计规范等一些国家标准，缺乏具体的法律规定，因而开发企业在土地出让后往往通过修改或调整原规划方案等方式提高宗地的容积率，以达到谋取更大利润的目的，而容积率的改变又往往会造成对业主相邻权利的影响，在《物权法》正式实施后，试图通过改变原规划方案等灰色手段增加容积率的行为将受到更为严厉的限制。

4．全面界定小区公用财产归属，积极维护业主合法权益

实践中，开发商与业主之间就公用部分财产归属的纠纷屡见不鲜。而业主与物业公司之间的纠纷，也有相当数量来自于小区财产归属的不明。换言之，对于会所、车库等公共设施的归属，开发商与业主之间存在争议；而物业公司进住后，开发商又将其占用的公共设施转移给物业公司，从而引发物业公司与业主之间的纠纷。《物权法》则对小区公用部分的财产归属进行了全面的界定，具体为：

{dy}，道路、绿地原则上归业主共有。对于小区中建筑区划内的道路，《物权法》明确属于业主共有，但已经纳入城镇规划、成为城镇公共道路的，则为国家所有。建设区划内的绿地，原则上属于业主共有，但属于城镇公共绿地的，应当归国家所有。

第二，对于业主普遍关心的车位、车库问题。首先，《物权法》强调，在建筑区划内的车位和车库应该首先满足业主的需要。就是说这些车位、车库，首先应当看该小区的业主是否愿意以合理的价格购买或者承租；对于剩余的车位、车库，开发商才能向小区业主之外的人员出租或者出售、赠与。其次，对于建筑区划内的车位和车库，开发商可以通过合同出售、出租给业主，或者赠与给业主，例如买房赠车库。但是，如果没有出售、赠与等移转所有权的约定，则其应当归属于开发商。当然，对于是否存在这种约定，应当按照《合同法》等法律确定规则来认定，例如虽然合同中没有明确约定，但是开发商在此前的广告中以附赠车库来宣传、且足以影响业主决定购买或者房屋价格的，应当认定存在赠与车库的约定。此外，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这主要是针对事先在规划中并未规划为车位、但随着业主汽车拥有量大增，原有车位、车库不敷使用，而占用业主共有的道路或者其他场地施划的车位而言的。这些车位应当归属于业主共有。

第三，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这主要包括小区内的物业服务用房、居委会办公用房、自行车存车处等公共场所以及开发商自行设置的体育健身设施、电梯等设施设备。接入小区的水、电、气、暖等设施设备，除供水、电、气、暖公司所有的之外，也应当归业主共有。

对于业主共有的财产，其利用应当经过业主同意，其收益也应当归业主共有。实践中，一些广告公司与物业公司签订合同，在电梯内设置了广告牌；或者物业公司与一些企业签订合同，允许其进入小区推销。严格的讲，这是对业主共有财产的利用，因此，其合同是否有效必须视业主是否对物业公司授权而定；而且，因此所得的收益应当归业主共有或者用来充抵物业服务费用。