一、致股东
2009
再次揭示了这个行业难以平静的宿命。2007
的刹那芳华,2008
的哀鸿遍野,再到2009
的柳暗花明,短短三年间,季节冷暖已是几度轮回。
我们正航行在世界房地产有史以来最宽阔的海域。或许正因为如此,我们领略了同样前所未有的波澜起伏。然而,无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越,都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线;在波浪的下方潜藏着大海的深邃,而那才是更为永恒的哲理。
复苏的逻辑
世界经济正经历二战以来最严峻的考验。这样的剧变中,复苏已成为全球共同祈祷的内容。在其他众多的经济领域,2009
年或许还只能看到希望的萌芽;但中国房地产市场,却率先走出了一条V
形反转的醒目轨迹。
对这一现象应该如何解读?中国房地产市场的前景又将如何?过去的一年中,被关注和猜测的最多的是这样一些外部因素:振兴规划、刺激政策、货币投放、流动性,等等。
无疑,这都是重要的话题。其中某些因素在特定时点,甚至可能对短期走势产生决定性的作用。但早在农耕时代,气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么,当时一个勤勉的耕作者,是否应以观测天气作为最重要的工作呢? 人类的理性是有限的。在这样一个充满复杂性的年代,人类占卜未来的知识瞬间显得苍白。作为一家企业,我们对于经营环境变化的预知能力,未必就高于一个古代农夫对天气的预测。回到田间、聚焦沃野,或许才是更务实的选择。
在
2006
年的年报中,我们就曾经讨论过这样一个话题——在以三大经济圈为中心的中国沿海,正诞生着全球有史以来{zd0}规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方,当他们到来的时候,他们可能只拥有自己的双手和智慧,但终有{yt},他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜,以及为他们服务的足够技能,住宅企业就能够在这个过程中,获得近乎无限的发展空间。而这一点,才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。
我们可以用这样的逻辑,对近三年来行业的剧烈波动做出一种更质朴的解读。2007
年繁荣的上半段并非xx缺少合理性,但在下半程的亢奋中,一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变化,2008
年的调整恐怕也难以避免。但在观望气氛笼罩的2008
年,真实的购买力也并未消失,只是在等待中不断蓄积而已;而企业库存不断增加的另一种表述,是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009年同时释放,自然造就了成交量的井喷。
2009
年的成交量,有一部分本应属于2008
年——在这样的解释下,2009
年创出的历史新高其实不足为奇。如果将这两年的数据平摊一下,那么2007
年到2009
年,全国新房成交量的年化增长率约为10%,而这恰与经济的年增长速度相接近。 在这样的逻辑下,我们将再度发现,住宅市场其实只是经济发展的一个缩影;在这样的逻辑下,我们无需因2009
年的成交新高而狂喜,也无需对2010
年可能出现的市场缩量过于惶恐。
无论有多少流动性进出于住宅市场,也无论购房者中有多少是投资性质,房屋存在最终的{wy}价值和意义是有人居住在其中。因此对于住宅企业来说,只有两个课题是永恒的:其一是发现那些尚未得到满足的需求并设法去满足它;其二是对于那些在交易活动中已经存在的需求,尝试用更少的资源消耗去满足它。
过去的几年峰回路转,而万科也已经连续两年成为全球{zd0}住宅公司。但市场的一时起落并不需要患得患失,规模的一时扩张也并不值得如痴如醉。真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的本原动力,而以最少资源消耗来{zd0}程度满足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。在这一点上,住宅行业与其他行业并无二致。
城市的舞步
中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中,正在发生人类有史以来{zd0}规模的人口迁徙,这一过程给中国住宅行业带来了罕见的历史性机遇。这一点在我们以往的报告中曾多次提及,也日益成为社会共识,已毋庸赘言。
但对于企业来说,仅有大的方向、仅有信心来源和畅想空间还不够。我们需要更为清晰、具体的分析和判断。
人们聚集在城市,是出于对更美好生活的向往和追求。人类的富足与幸福,不仅来自基本物质财富的数量增长,也来自生活方式和体验的多样化。而无论从生产、物流、渠道还是知识、信息的规模效应来看,日趋差异化、多元化的消费需求,日趋复杂、精细的分工合作,都只有依托于密集居住的聚集效应才可能得到满足和实现。
但另一方面,人口越聚集,城市越拥挤,居住越逼仄。经济效率与居住空间之间的矛盾是永恒的。因此,在不同的背景下,在不同的历史阶段,人口聚集的方向与模式并非一成不变;而交通、物流与信息传播上的改善及技术创新,也在不断改变着城市的形态。 香港提供了一个可供深思的案例。作为中国最发达的城市,香港中产阶级的收入水平远高于任何一个内地城市,但香港中产阶级的人均居住面积却可能少于任何一个内地城市。这一点无法用人口密度来简单理解,因为深圳的人口密度已经超过香港。金融等xx服务业是香港最重要的产业;香港的工作效率在全球可能也是出类拔萃的——这也意味着,这里有着全中国{zg}的时间成本。——或许,这是更合理的诠释。
中国未来可能不止一个香港,但也不可能每个城市都成为香港。城市的分工与差异化,近年中正悄然发生,但还远未完成。在未来的若干年内,这将决定房地产行业的城市格局。在那些时间成本{zg}的大都市,轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具,纯粹的住宅区将不再是建筑主流,取而代之的是城市综合体。
在过去若干年中,中国依托全球贸易迅速启动了经济成长,中国人口迁徙由此呈现从内地到沿海、从低密度地区到高密度地区的典型“马太效应”。但全球金融风暴已经对这种高度外向型的模式提出了挑战。作为一个幅员广阔的庞大经济体,中国也具备主要依托内部供求延续经济发展的必要性和可能性。在中国腹地,未来可能出现更多的产业中心、贸易中心、物流中心甚至研发信息中心。
高速铁路网、城际交通网的兴建,也缩短了城市之间的距离。这可能加速城市带的布局,带动现有大都市周边地域的发展,甚至导致中心城市向卫星城市的逆向移民。
中国的老年人口正在迅速增加。对退出忙碌工作、开始颐养天年的人们来说,是否依然居住在拥挤的都市,是一个可以重新考虑的选择。而随着基本物质需求得到满足,领略更多风景、甚至只是为了暂且远离城市的喧嚣正日益成为大众化的需求。养老住宅、旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型。
历史上,正因为万科较为准确地把握住了城市发展的方向,而造就了万科往日的成功和今日的地位。“与城市共同发展”这一原则不会变化,但面对新的局面,有许多具体问题万科需要重新思考。
“城市,让生活更美好”,上海世博会提出了这样一个命题。为此,万科也将“城市,让生活更美好”定为今年的年度主题,这不仅是一句激动人心的陈述,更是一句引人深思的发问,需要我们用不懈的努力去求索和回答。