北京各别墅区域分析及前景展望

奥北别墅区分析：

奥北别墅区是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。从“亚北”到“奥北”，北京最早的别墅集中地带借奥运新火再次升温。申奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全面改造，亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段，占尽天时地利之势，一直以来就为购房人所青睐，房地产商投资别墅的热点区域。

　　尤其是申奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全面改造，亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段，占尽天时地利之势，一直以来就为购房人所青睐,房地产商投资的热点,从某种意义上说，成为最被看好的京城“富人区”，是一种地位和财富的象征，房地产未来的发展在“奥北板块”。随着奥运利好消息不断，奥北以及周边基础设施的建设加快，以奥北为代表的北部楼市风云再起，如今，八达岭高速路以东、北苑路以西、五环沿线甚至来广营乡都因奥运而成为新的投资热点。

　　据统计，奥北别墅区2006年在售41个项目（其中22个纯独栋项目），全年新增供应1637套，全年成交2343套。

前景展望：

　　随着奥运利好消息不断，奥北以及周边基础设施的建设加快，以奥北为代表的北部楼市风云再起，如今，八达岭高速路以东、北苑路以西、五环沿线甚至来广营乡都因奥运而成为新的投资热点。

　　市场开始向“社会中坚”转变

　　从住宅市场本身看，相对于早期的方庄和后兴起的望京而言，在北京所有的新建区域中，奥北地区{zx0}完成了由xx向“社会中坚”的转变。

　　紫玉山庄{zx0}为亚北地区贴上了xx的标签，也记录了当时住宅xx消费市场买房人的审美观。而今天的亚北板块，除塞纳维拉少数xx项目外，市场定位正在逐渐转变，由原来的富人区过渡为瞄准年轻白领的市场定位。奥北地区的产品差异化正逐渐拉大，同时也为消费者提供了更多的选择空间。

　　竞争导致产品走向差异化

　　奥林匹克公园周边地区尽管占先天地利，但奥运地产竞争已经不单纯是地段的竞争了。“位置”目前已不是{dy}个决定因素了，决定居住品质的关键因素是居住功能、建筑风格、性能价格比等方面，这些方面已经普遍成为消费者的需求。此外，社区功能的完善，特别是文化建设的追求，已成为成熟社区的高品质象征，差异性竞争成为了亚北地产竞争取胜的法宝。

城南别墅区分析：

城南阳光别墅区属于新兴的别墅区之一。随着南城旧城改造进度的推进，南边别墅市场将逐渐形成气候，有望成为别墅开发的新兴区域。

郊区城市化进程获得很多买房人的认同，再加上交通的改善，城南阳光区板块开始逐渐成熟，有望形成一个新的房地产热点板块。由于价格是项目的明显优势，这也预示着其升值潜力较大。大宁山庄位于房山区长阳镇，沿京石路距六里桥13公里，独特的坡地环境组成了底密度、高品质、中xx居住小区，从建筑设计到景观设计都充分体现了回归自然、享受生活的理念。

亦庄别墅区分析：

亦庄开发区别墅区渐成气候，因为有较强的产业支撑、较高的国际化程度，以及日趋完善的生活配套，已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地，而且项目品质越来越高，各项目在产品设计上也比较注重差异性，是属于别墅产品创新方面相当活跃的区域。随着亦庄开发区土地供应量的减少及地价的提升，别墅开发已开始降温，极大地带动了该区域内楼盘的销售，价位涨幅较大，并逐渐转至大兴。但近两年受土地供应的影响，别墅开发量减少，目前亦庄在售的TOWNHOUSE、别墅类物业已相当稀缺，供需矛盾进一步强化。

前景展望：

别墅类物业的供需矛盾加大

　　北京市国土资源局决定，自2005年起将停止对经济技术开发区暂停住宅用地的审批，未按规定时限建设的项目将被清理，企业闲置用地将被解除出让合同并收回土地使用权。该消息的披露，将进一步加大亦庄别墅类物业的供需矛盾。

　　亦庄将成为北京新城发展的重头，价格涨幅渐趋增大。

　　亦庄各项市政建设正在加速进行。地铁5号线向南延伸至亦庄的轨道线被正式命名为北京亦庄轻轨线。目前已经开工，2008年前与地铁5号线同时建成通车；除城市快速轨道交通的利好之外，亦庄与周边的公路网也正在加速建设。与此同时，亦庄的环境改造也正在进行中。以上种种利好，极大地带动了区域内楼盘的销售。

　　别墅产品竞争日益激烈

未来的亦庄是城市南部另一中心点，凉水河南侧的亦庄新生活区目前也浮出水面，已有奔驰生产基地、大型的迪斯尼游乐园、亚洲{zd0}的“好莱坞”影视游乐城将在这里落户。从前景看，有着产业支撑的区域具有一定的投资价值，而区域类似的xx公寓很少，是市场的一个有力补充。据北京中原日前对别墅市场的调查显示，北京别墅市场已呈现出新变化：亚北、昌平等传统别墅集中区正受到以亦庄为核心的南部新热点别墅区的冲击。目前众多大型开发企业纷纷注资亦庄，催生了一批别墅、花园洋房等低密度住宅的兴起。各项目在产品设计上也更注重差异性，使亦庄这一新生别墅市场竞争日益激烈，同时也加快了该区域别墅产品更新速度。

西山别墅区分析：

西山是北京城西部诸山的总称。地理位置优越，风光秀丽，尤其以古刹闻名。“西山三百寺，十日遍经行”便是西山的写照。卧佛寺、碧云寺、古岫云寺等名胜古迹遍布山区。目前西山已是闻名中外的游览胜地。

　　西山别墅板块，素有"皇家板块"的美誉，主要得益于西山（香山）所特有的自然景观价值，加上其后天的合理建设，使其具备了与北京其它别墅区域一争高下的实力。几年间，一些别墅项目在这里落脚，其价格也因地域的稀缺而在京城别墅区xxxx。是北京舒适型楼盘的代表，主流产品为景观洋房、LOFT公寓和独栋别墅。目前从永定河往北一直到北京植物园，有十来个别墅项目，整体自然环境与生态景观均十分优越。该区域的植物资源极为丰富，据统计，各类树木达几十万株，仅古树名木就达5800多株，约占北京城区总数的四分之一，森林覆盖率达86%以上。自去年开始，国家停止了别墅类用地的审批，这使得西山的别墅类用地更加稀缺，价格一路走高。

　　另外，西山的自然环境固然稀缺，但其在近几年的发展来看，国家有关部门对它的支持也是相当重要的。中国{dy}座都市滑雪场就坐落于西山。选址和设计都是极其周密先进，近年它的存在也大大带动了香山的人气。不可再造的自然景观、皇家园林的历史、特别的规划限制为这里的住宅打上了“贵族”标签，清一色的别墅建筑以及几百万元一套的总价更令普通的平民百姓难以企及。

　　聚焦点别墅网统计，西山别墅区在售13个项目，其中香山清琴高居2006年北京别墅项目销售排行榜首，全年销售额近14亿元。

前景展望：

目前受政策限制，供应日渐稀缺，价格保持走高，成为满足{dj0}客户居住社交功能的{dy}居所。

　　高级白领是主要客群

　　由于该地区离中关村距离较近，在中关村西南面，所以中关村许多高新技术企业的高级白领成为这个区域的一个重要客群，这也保证了这个区域居住人群的品质。

　　后续供应量不大

西山有着大片的土地，但是从政府保护皇家园林的角度出发，今后能够用于房地产开发的土地实际极为有限。在这种情况下，西山的别墅应该并且正向更xx更舒适的别墅方向发展。从市场开发角度来分析，随着土地价格的不断增长，这里的房价会与之同步增长。别墅价格的增长将会是幅度{zd0}的，也将是今后北京房价上涨较快的区域之一。由于该区域的土地供应有限，整体来看，后续项目供应量并不是很大。

昌平八达岭别墅区分析：

昌平地区一直北京房地产市场上的老牌别墅带，挟紧邻亚北富人区的地理优势和北京经济中心北扩的便利条件，在很早的时期，各种类型、各种产权的别墅项目就发展起来。经过几年的发展，昌平的别墅市场逐渐分化为两个现状不同，前景各异的两大板块：一个是小汤山板块，一个是沙河板块。

　　八达岭沿线别墅区一直是北京房地产市场上xx别墅聚集的区域，凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展，上世纪80、90年代，碧水庄园、玫瑰园为代表的{dj0}豪华别墅的相继出现更是极大的提升了该区域的价值。

　　近年来，受交通改善的影响，昌平八达岭别墅区吸引了更多有别墅居住倾向的群体，以经济型别墅为主的产品满足了不同层次的个性需求，如度假型、养老型别墅，郊外画室、乡间别墅等

前景分析：

市政配套大幅改善

　　一直以来，制约昌平别墅市场的是市政大环境，如回龙观周边道路状况和配套设施一直没有得到根本性的好转，一些大型居民区普遍存在学校、教育、体育、卫生等设施缺乏，造成居民在出行、生活等方面存在诸多不便。 

　　北京市政府从交通、教育、医疗、配套管理等四个方面制定了政府部门任务的分解，共有18项任务将陆续落实。其中，5条主干道将在南北双向解决当地交通之困；安立路在安慧桥至立水桥间的路段也已经完成扩建工程。

　　价格将一路走高

昌平的别墅是以国内富裕阶层为目标客户，起点相对较低。近期内区域的交通、市政配套大幅改善，它将使其别墅售价有上涨空间。相比北京其他别墅聚集区域，昌平别墅的售价处于较低的水平。其主要原因是该区域的价格一直较低，其次是大盘多，竞争比较激烈。业界预计，今后昌平别墅价格将会一路走高。

东部泛CBD别墅区分析：

京东的通州区地域广阔、发展空间较大，可以延伸到河北与北京交界地带。该区域别墅价格优势较大，从客户分析来看，多来自CBD区的中产或中上阶层。相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。通州以北关环岛为界，别墅主要集中在县城北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。近两年，随着通州交通状况的大幅改善，特别是八通轻轨的建设，以康城为代表的{dy}代Townhouse成为通州及整个东部别墅类产品的主力军。

　　京沈沿线以交通便利性为地区的主要优势，但配套设施的缺乏又阻碍了地区价值的攀升，因此价格普遍以中低价位为主，各种类型的产品定价普遍都在4000～6000元／平方米之内。大规模的开发也使各项目自成体系，有效弥补了通州配套不足的劣势，中端产品发展前景看好。并且值得关注的是，以“运河岸上的院子”为代表的通州新生别墅项目的出现，使人们开始重新审视通州别墅的市场及价值。

前景展望：

通州：进入整体拔高期

　　通州之所以被称为ＣＢＤ的后花园，仰仗于其便捷的交通体系及相对较低的价位，突出的优势在于其交通。

　　随着地铁八通线的开通、配套的完善，通州的产品趋势从多层转向高板，价格稳步上涨，品质也一改回迁房的旧面貌。产品定位也逐步向xx靠拢。

　　ＣＢＤ：加紧向国际化迈进

　　由于豪宅项目本身的身价高贵，处于ＣＢＤ核心区的豪宅项目的热卖，在某种程度上表明了国内外投资人对京城豪宅市场的投资价值的肯定。尤其随着ＷＴＯ的深入，以及奥运会的临近，ＣＢＤ区域的xx公寓以及豪宅项目的未来预期还将持续升温。ＣＢＤ正加紧步伐，从北京的ＣＢＤ向中国的ＣＢＤ迈进。

　　经济型别墅规模可观，市场竞争优势显现

由于地域广阔、发展空间较大，通州的经济型别墅的规模颇为可观，康城以百万平方米的规划打响了Townhouse入主京城的{dy}枪，而珠江国际城洋洋百万平方米的规划使通州版图再增亮点。价位定在4000元～5000元／平方米的精装修花园洋房和叠拼House，在整个京城别墅市场上颇具竞争力。

潮白河别墅区分析：

潮白河板块占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好，商务及购物都非常方便。吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外人士落户此地。该地区高尔夫球场、乡村高尔夫球场等xx配套设施较多，这都为xx别墅开发提供了有利条件，已经形成较为成熟的别墅居住氛围，价格均在每平米2500-3400美元。目前是驻京外籍人士以及工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的{sx}地区。尽管现在顺义的开发量不是很大，但预计这里将是未来几年别墅市场竞争最激烈的地区。

　　经过十几年的发展，顺义别墅区已形成温榆河与潮白河两大板块。尽管去年以来，国家对xx住宅用地严格限制，但部分开发商手里的存量土地及少量招拍挂土地的投入开发，今年乃至未来几年，顺义还会陆续推出不少新的别墅项目。同时，目前温榆河别墅开发有西移至京承高速东侧的趋势。

前景展望

中央别墅区、立汤路、京北怀柔密云2007三方别墅热土

　　顺义作为北京市重点发展的3个新城，同时又得益于京承高速的开通，以及近邻奥运水上项目比赛地，今年以来成为一块新兴的别墅热土--纳帕尔湾、富力湾、波特兰丽湾以及龙湖的香醍漫步，主要为经济型独栋及类别墅产品。

　　明年几个新项目让人期待

　　潮白河和温榆河是北京最早的两个别墅区，潮白河的成熟项目龙苑当时作为外销别墅编号是002，可见当年潮白河、温榆河的发展势头不分彼此。“当时北京城区很小，温榆河、潮白河交通成本相差不大，人们的选择没有明显偏向性。不过后来随着北京城区北扩、机场的带动，再加上上世纪90年代中期大量海归回国创业，别墅市场需求放大，位于城市边缘的温榆河区域迅速成熟。”北京盛世兆业房地产开发有限公司推广经理陈靖路这样告诉记者。

　　潮白河早期项目除了龙苑别墅外，像枫桥、阳光花园、金宝纯等一大批项目处境都不理想。2002年东方xxx的出现让这个区域的别墅面貌有所改观，后来的易郡、金碧湖畔也比较能得到市场认可，人气较旺。

　　东方xxx、易郡都已部分入住。目前让人比较期待的是富力的马坡项目以及盛世兆业与某大型房企的马坡项目。

　　据北京富力副总经理王志刚介绍，富力的马坡项目是富力地产在京的{sg}别墅项目，与其他公司合作开发。总占地约20万平方米，总建筑面积约10万平方米。项目以独栋别墅为主，面积在250－900平方米不等。预计2006年开盘，目前正在前期规划筹备中。

　　据陈靖路介绍，盛世兆业今年年中在马坡镇龙苑别墅北面拿了一块别墅用地，总建筑面积约3万平方米。这块地其实是一早年项目的一部分，另外约7万平方米被某大公司买走。“本来我们这块地出让金交了，开工证拿了，今年9月就可以动工，但因为两块地挨在一起，目前在区政府主导下，两家公司正在探讨合作的可能性，预计明年年初可以开工。”

　　另据知情人士介绍，天鸿集团在奥运水上公园附近有一个度假酒店项目，作为奥运工程的配套，预计明年会正式启动。

　　京平高速开工利好潮白河别墅区

　　潮白河别墅开发渐旺，不外乎城市规划与交通条件改善两大利好。北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华表示，奥运水上公园选址在顺义北小营镇附近，虽然水上公园的修建不能给潮白河别墅区带来直接利益，但有很多间接利好。比如会提高潮白河的知名度，带xx气；带来大量市政配套等等。“按照顺义新城规划，在顺义中心北部，以马坡为中心将形成一个以旅游、度假为核心的低密度高尚住宅区。因此未来几年潮白河别墅带来的发展将非常迅速。”陈靖路介绍说。

　　据了解，目前京平（北京到平谷）高速已开工，其中李天（李桥镇到天竺）段的修建可大大缩短市内到潮白河的时间。还有一点非常重要，目前温榆河附近地价每亩200多万元，有的甚至达到300万元，而潮白河每亩只有100多万元。在环境、交通逐渐趋同，价格差异很大的时候，很多发展商自然会更看重潮白河区域。

　　12月16日，国土资源部副部长李元在全国国土资源厅局长会议上提出我国明年将停止别墅类用地土地供应。“其实北京最近几年对别墅类用地一直是限制供应，但市场上还是会有不少项目是打低密度住宅的擦边球过关的，所以关键还是要看这次政策执行的力度有多大。”陈靖路这样表示，不过即使真的停止别墅用地供应，目前潮白河区域很多运作不理想的项目肯定要重新洗牌。