广州业委会"试妆"法人身份


名不正,则言不顺。

      广州市芳村花园住宅小区正在酝酿担纲的,不只是一个简单的试点角色,它试图揭开的是一场意义深远的"正名顺言"运动的序幕。

      日前,一份<业主委员会法人资格试点工作方案>(草案)在芳村花园第二届业主代表大会第五次会议上显露面目。

      仅是这个草案题目中的几个关键词,就不禁使人展开想象——中国小区业主委员会独立法人资格缺失难题就此xx?

      5月28日,芳村花园小区业委会主任,并参与此次试点草案筹划工作的广东省政协常委王则楚透露,"这个方案是在市房管局、荔湾区房管局的支持下,以及物业管理协会参与中,搞出来的"。

      "业主维权的弱势性,根源在于业主委员会没有独立的法人权利。"王告诉本报,这项在5月份之前就开始筹划的试点工作,尝试的就是要把业委会登记为社团法人,使其具有法人资格。

      业委会的法人资格,意味着基于物权的自治组织在得到社会认可的同时,合法地进入现行的制度体系,在担当独立法人角色的过程中,更广泛的参与自身利益表达。

      业委会维权的突围之道

      业主私权受损可以诉诸法律,而业委会处理共有权益纠纷时,反而陷入"诉讼主体资格缺失"的尴尬。

      "目前,在涉及业主与开发商或者物业管理公司的诉讼中,这种问题非常普遍。"王以自己业主委员会主任的身份分析,由于业委会不具备法人资格,就不能享有诉讼与仲裁权利,业主只能以个人名义起诉。

      这个"化整为零"的下策,不仅给业主造成了麻烦,一定程度上还削弱了业主们纠纷过程中的"议价实力"。

      天津市河东区星河花园住宅小区的业主就曾与开发商就房产纠纷发生诉讼。

      该小区业委会主任屈存玺分析,尽管房产纠纷在小区的每个业主的身上都存在,但是,业委会还是要花大部分精力去组织每个业主向河东区提起相关诉讼。

      而一审结果是对不同的业主有不同的赔偿裁决,于是,只有部分业主继续提起上诉请求。这样一来,"我们整个小区的利益,实际上是被拆解掉了"。

      "尽管我们是业主大会选举出来的,但是分散的去诉讼或者去维权,力量总是相对分散的。这个时候,应该给业主委员会一个法律认可的身份。"同是该小区业委会的负责人蓝群直言。

      从根源上讲,这不是一个简单的力量削弱问题。

      目前,房产纠纷案件不仅涉及业主委员会有无一般的诉讼主体资格问题,同时也涉及业主委员会在具备一般诉讼主体资格的前提下,何种情况为适格主体的问题。

      我国现有规定中没有给予业主团体以制度空间,而业主公共利益一旦受到侵害时,业主只能就自己的私益权主张权利,对于公益权的主张因超出个人利益范围就存在了所谓的"法律障碍"。

      广州市物业管理行业协会工作指导部部长陈昂鹏认为,如果业委会获得法人资格,可以解决的不只是诉讼资格方面的问题。

      业委会也可以依据自己的法人资格,设立独立的帐号。这样的话,"很多以业委会缺乏帐号为由,业主利益变相损失的情况就会减少"。

      有业主给记者举例分析,一栋独体的住宅楼的电梯广告和楼宇视频广告,年收入会有三十五六万之多。目前的情况是,广告商不会挨家挨户的递上广告的分摊收益,再零碎的从业主那里获得收据xx。因此,就由物业管理公司代为从广告商那里收取,统一出示收据xx。而{zh1},又以不同的理由并不分发给每个业主。

      刚刚通过的<物权法>明确规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权,以及对小区共有部分等公用场所享有的共有及共同管理的权利。这样来看,作为共有所有权基础上的经营收入——广告收入,应由业主分享。

      而一旦"能够设立独立帐号,业委会就能维护业主的此一权利,让小区业主的共有支出和共有收入都规范化、制度化。"王则楚分析。

      同时,业委会法人地位的获得,对于其他诸如"老人之家"公益性机构的开办也有帮助。

      业委会对内是业主们选举产生的常设的"利益代言"组织,对外要代表业主接洽处理很多事宜,这些事宜的另一方参与者都具备法人资格。

      "我们寻求的就是获得与发展商平等的地位。"

      "试点"的成长路径

      这个"试点"有违于惯常的"政府培植"的概念,它正在演绎的是"自发寻求养料供给和生长空间"的故事。

      在两年前,王则楚就曾提出过政协提案,提议住宅小区业委会应当具有法人资格,成为法人团体。当时,广东省民政部门的答复是"不好办,首先就是业主委员会不能独立承担民事责任"。

      2006年,一份关于业委会法人资格试行的报告递交到广东省政府,这一想法才得到高层的重视。广州市领导也表示,支持试点去摸索总结经验。

      "但是,和民政部门还没有一个沟通。"毕竟,审批是否建立社团法人的工作属于民政部门的职权范围。"但是,房管部门至少从态度上给我们很多支持。"

      这一点,也可以从前些天芳村花园业主代表大会后,大家的表态上得到印证。

      广州市民政局民间组织管理处有关负责人表示,业委会登记社团法人,时机尚不成熟。关键一点,就是没有单位愿意做其业务主管单位。

      "街道办事处不可以做主管单位。因为,业务主管单位必须是具有行政管理职能的政府机关,街道办事处达不到标准。"

      但王作为试点的推动者,有自己的"试点"成长路线图。

      王给记者概括这一路线为,"我们为了争取这个法人资格,要逐级申报,遇到具体问题,我们再想办法,哪个环节出了问题,我们再针对性的调整来突破这个瓶颈。"

      比如说,根据<社会团体登记管理条例>,发起业主委员会芳村花园申请成立社团法人必须要有合法的资产和经费来源(3万元以上)。"这是一个坎。"

      针对这个条款,芳村花园的<试点方案>认为,物业小区有共有部位、公用设施经营收入的(3万元以上),以该经营收入为资产和经费来源;没有共有部位、公用设施经营收入或经营收入达不到3万元的,由业主缴纳一定费用(合计达3万元即可)作为资产和经费来源。

      王则楚解释,我们有物业开发收入,包括广告收入、车库收入等等。共有物业先确权到每家每户,然后,通过业主大会,以选举的方式把共有权委托给业主代表。通过业主代表,产生业主委员会。

      再比如说,"民政部门提到的这个主管单位,业委会挂靠部门的问题,就是另外一个坎。"王坦言。

      芳村业委会负责人告诉记者,目前试图挂靠的街道办事处如果得不到民政部门的认可,我们就不得不"应对性的调整战略"。

      业委会就不得不回到所属地的房管部门来。但房管局现在已经有物业管理协会,要怎样处理这个既有协会和业委会之间的关系呢?

      记者获悉,一种可能的解决方案在于把原来的物业管理协会升格为"总会",下设物业管理企业协会和物业管理业主协会,实际上是变成两个分会。

      总而言之,"我们就是根据<社会团体登记管理条例>的每一项具体要求,完善我们自身以符合规定来争取主管部门的支持和批准"。

      对外争取与对内调整

      一方面是对外争取,另外一方面是对内调整。

      王则楚表示,毕竟,现在的很多小区的业委会的内部管理和组织运作水平参差,良莠混杂。我们(芳村花园业主委员会)肯定也有不足,但是,这要在法人角色的演绎过程中来发现并完善。

      比如说,按照相关规定,社团每年都要登记以接受审查,还要对外公开帐目。这些都需要业委会有完整的内部管理规程和监督透明的运作机制。

      这样看来,<业主委员会法人资格试点工作方案>(草案)并不能看作是政府主导的试点筹措计划,而更应该看作是,业委会自身为谋求法人身份的获得,按照现有相关规定所做出的"应对性的回答"。

      一旦核准业委会的法人身份,不只意味着给小区业委会以参与诉讼的主体资格或者独立帐号资质,更为根本的是,在现有制度框架下,认可由住宅业主根据自身物权权益自发选举出来的利益代言机构。

      王则楚转述称,有民政部门的工作人员私下表态,"现在有居民委员会,同样是具有法人资质的,参与居民事务的自治组织,能够为辖内居民代言利益,业主委员会的法人资格就并不必要。"

      但王则楚认为,"现在居委会并不是居民选举产生,它就不能够以'利益代言'的身份为业主解决问题。居委会更多的是在扮演上传下达的作用。而现在缺的是一个自下而上反馈利益需求的、具有独立法人资质的组织。"业委会法人资格试点工作的操作者们,正在开启的一道门背后,或许是一道更大的门。