1987年，民政部组织的全国城市社区服务工作经验交流会标志这我国城市社区服务工作进入了推广普及阶段。会后，各地民政部门加强了舆论宣传工作，在各级党政部门的大力支持和全社会的积极参与下，社区服务工作有了较快的发展。

      物业管理行业，是近几年刚刚发展起来的新生行业。一些物业公司不是以为业主提供服务为中心，而是角色错位，以管理者自居，重收费、轻管理、服务不好，导致业主怨声载道。

§2.2.社区服务中的问题

       在社区服务方面，既可以说是没有问题，也可以说是问题很大。说没有问题，是因为在这个小区中根本就不存在社区服务这一说，自然地，也就不存在什么问题了，据有的居民介绍，我们到底是属于那个居委会、居委会主任是谁，很少有人知晓。但是，笔者认为，这已经充分的说明了一点，没有社区服务，本身就是一个很大的问题。据笔者了解，山东省在2003年开始，就陆陆续续开始了“小巷总理”直选的工作，可为什么还会出现这种情况呢？据知情人士介绍，这个社区的“小巷总理”直选，只是找了一些享受低保的居民作为选民代表去参加选举，原因就是要保证“小巷总理”的连任。

§3.理想中的物业管理与社区服务

       笔者在中专的时候读的是物业管理专业，再加上三年的社区服务专业的熏陶，在笔者的头脑中形成了一种物业管理与社区服务的新模式，即在居民小区应当以社区服务为主、物业管理为辅；而对商业用房、工业厂房、写字楼等高层楼宇则应当以物业管理为主、社区服务为辅。

§3.1.构想中的物业管理

       构想中的物业管理，应当是面向商业物业，主要包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等；工业物业，主要包括工业厂房、仓库等；其他用途物业，主要包括车站、机场、医院、学校等。同时兼顾居住物业，主要包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。在这里，笔者将主要结合“青岛市青海路水淹片改造工程3号坊”，探讨一下居住物业的物业管理。

       居住物业的物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、设施、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。其目的是为了发挥物业的{zd0}使用功能，使其xxxx，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，即实现综合效益的增长。

        在居住物业的管理性质方面应当是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理；是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准，这种集高度统一的管理、全方位的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业，保本微利，属于第三产业。

       居住物业的物业管理体制应当是产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业也有权接受或不接受选聘，双方在xx平等的原则下，通过市场竞争双向选择。签订物业管理委托合同，明确各自的权利、义务，产权人和使用人参与重大的决策。物业管理企业与产权人和使用人是委托与被委托、服务与被服务的关系。其最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。

        在这里，业主委员会与居民委员会可以是一个班子两块牌子，但无论怎样，业主委员会和居民委员会应当始终代表的是业主和居民的合法权益，并维护业主和居民的合法权益，监督物业管理企业的物业管理行为。在发生物业管理纠纷时，有社会工作者介入帮助解决。

§3.2.构想中的社区服务

       构想中的社区服务，应当是面向整个居民小区，以社区服务为主、物业管理为辅。其服务内容应当包括社区福利服务、便民服务、街企双向服务。

§3.2.1.社会福利服务

          社会福利服务是为社区中的民政工作特殊对象提供的无偿、低偿服务，以满足他们的各种基本生活需要。

（1）老年人服务系列有：养老服务、医疗保健服务、休闲娱乐服务、日常生活服务、婚姻和法律咨询服务等。

（2）残疾人服务系列有：劳动就业服务、医疗康复服务、教育服务、生活服务、文体娱乐服务等。

（3）优抚对象服务系列有：落实优抚政策、协助做好征兵和退伍安置工作、解决生活困难、丰富精神生活、培养军地两用人才等。

§3.2.2.社区便民服务

       社区便民服务是面向全体社区居民提供的低偿、有偿服务，以满足他们的各种物质需要和精神需要。

（1）便民利民服务：家用电器维修服务、洗理缝纫服务、各种代理帮办服务、医疗保健、咨询服务等。

（2）少儿服务：少儿生活服务、少儿教育服务等。

（3）家务劳动服务。

（4）民俗改革服务。

（5）劳动结业服务。

（6）物业管理服务：房屋及其设备设施的维修、养护，弱点维修，社区环境维护等等。

（7）社会工作服务。

§3.2.3.街企双向服务

       街企双向服务主要是指街道办事处、居委会等基层社区组织与辖区内各企业、事业单位之间的相互服务，从而达到资源共享、共同发展的目的。如街、居为企事业单位解决幼儿入托、营养午餐、环境卫生、病人看护等服务活动，企事业单位则有偿提供各类服务设施、组织人员从事社区志愿服务等。

       在以上服务内容的基础上，更重要的是突出社区资源共享，在社区政府的统一领导、物业管理企业的协助下，以业主委员会或居民委员会为主体，大力开展全方位的社区服务。

§4.物业管理和社区服务中社会工作者的介入

       所谓物业管理和社区服务中社会工作者的介入，主要是指在处理物业管理纠纷、社区服务纠纷时，认可社会工作价值观的社会工作者运用专业的工作方法，介入到纠纷中去，解决纠纷，减少社会冲突，促进社区发展。这里的社会工作者不仅仅要有社会工作的专业理论和方法，还要有与房屋建筑、物业管理等相关的专业知识。有了社会工作者的介入，就可以避免一些问题的出现，对于构建和谐社会有积极的意义。

§4.1.物业管理中社会工作者的介入

§4.1.1.前期介入

      这是在物业建造之前的方案、图纸设计阶段，社会工作者与物业管理工作同时介入到房屋建造工作中去，共同了解相关资料，对建筑物有一个系统了解。

§4.1.2.接管验收阶段的介入

       这是在物业及其设备设施建成，政府及相关行政管理或其他部门、单位进行接管验收时社会工作这的介入，以掌握更为详细的资料，并与前期介入时掌握的资料相核对，发现出入，及时向有关部门报告，以减少业主入住后的冲突发生率。

§4.1.3.业主委员会成立时社会工作者的介入

      为进一步保障业主的合法权益不受损害，在{dy}次召开业主大会、成立业主委员会时社会工作者应当适度介入，协助业主委员会的成立。

§4.1.4.处理物业管理纠纷时的介入

      一旦遇到物业管理纠纷，社会工作者通过查阅手头掌握的相关资料，并向业主和物业管理企业提供相关信息，可以在一定程度上减少矛盾，对于纠纷的解决具有及其重要的作用。

§4.1.5.转聘物业管理企业时的介入

        在业主委员会决定转聘物业管理企业时，社会工作者可以协助业主委员会做好各档案的交接工作，对于减少日后的物业管纠纷有积极的意义。

§4.2.社区服务中社会工作者的介入

§4.2.1.日常工作的介入

          社区服务，应当是办事处、居民委员会的主要工作，社会工作者可以协助办事处、居民委员会在居民、驻区单位中做好各项宣传工作，促进相互了解，盘活社区资源，实现社区资源共享。

§4.2.2.换届选举时的介入

       社会工作者可以在社区里组织居民共同参与“小巷总理”的换届选举，增进居民对“小巷总理”的了解，为日后工作的顺利开展打下坚实基础。

§4.2.3.日常家居服务

        社会工作者还应当在居民遇到各种困难时，介入到其中，运用各种专业方法帮助其度过困难期、发展居民处理问题的能力等。

§4.3.物业管理企业、社区居民委员会、社会工作机构的关系

{dy}，物业管理企业应当接受市房地产行政管理部门的指导，接受业主委员会或居民委员会及全体业主或辖区居民的监督。

第二，社区居民委员会应当接受街道办事处的指导，接受辖区居民的监督。

第三，社会工作机构应当是接受区人民政府的指导，协助业主或辖区居民，协调好业主或辖区居民、业主委员会或居民委员会、物业管理企业的关系。