当代物权法百科全书小辞典117
业主的基本义务
陈绪国
物权法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”“业主大会和业主委员会，对任何弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、xx危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”中心思想是要求业主的义务与权利相配合，其中，遵纪守法的义务和业主共管的义务是双重义务。
业主及其居民的基本义务，是对应于建筑物区分所有权和公用设施使用权之上的既定义务，包括法定的义务、约定的义务和公序良俗的义务。所有义务，既是个体履行的又是共同遵守、相互监督的义务。督促业主及其居民履行义务的权力机构，是业主大会和业主委员会。法律、法规和规约不允许业主及其居民光享受权利而不履行应尽的义务。
业主及其居民的权利，往往是与义务联结在一起的对立统一的事物。一般而论，享受的权利越大或者范围越宽，所承担的义务就越多。某种意义上说，不附加条件的权利是几乎不能立足的，当事人履行的义务越少，有可能自动放弃的权利就越多。
一、业主及其居民的基本义务范围
要回答业主及其居民的全部义务范围有哪些，对于一般学者来说也是有点犯难的。况且，全国各地的物业管理模式是不xx相同的，划分责任的办法也是有差异的。有鉴于此，物权法概括性地列举了几种义务的范围，应当是基本的义务范围。
业主及其居民的基本义务范围如下：
1．爱护环境卫生的义务
一是要求业主及其居民不得任意弃置垃圾废物。所有垃圾废物必须按照规定向指定的垃圾桶或者垃圾箱、垃圾池等地方弃置。一般要求实行垃圾分类处理弃置，如将废电池、废金属、废报纸等废旧物资收拾起来以便于废物利用。没有专职清洁工的物业小区，更要人人自觉地维护楼房内和周边地区的卫生条件。此类规定，以物业管理规约见长。没有订立物业管理规约的，以公序良俗为准。
二是要求业主及其居民不得向规划小区警戒线内排放有毒有害的气体、固体、液体、粉尘、颗粒、放射线、光辐射、电磁场波物质和超过50分贝的噪声。这些不可称量的有毒有害物质，会直接影响到其他业主与居民的身体健康甚至发生生命危险，噪声污染也会影响居民休息甚至于影响到人的心理健康和身体健康。此类规定，可参照环境保护法、水污染防治法、大气污染防治法、固体废物污染环境防治法、噪声污染防治法执行。
以上两方面，是业主及其居民最基本的爱护环境卫生的义务，而有些义务，是从儿童时期就开始学起、做起，一直做到老学到老。如不随地吐痰、大小便、乱扔果皮纸屑、高空抛物等，均为禁止和相互约束之列。
2．遵守饲养动物的有关规定
基于环境卫生和业主居民安全的考量，一般而论，城市规划小区不允许业主及居民饲养家畜，限制饲养家禽和宠物，饲养犬只和宠物狗、宠物猫等需经有关部门批准并检疫和指导；珍贵、濒危野生动物的饲养，需依法上交国家动物保护部门处理并饲养；业主认养动物园的动物，只能在动物园中进行认养。
3．禁止违章搭建棚屋及其他附属设施
依据国家的有关规定，城市规划小区内，不允许业主及其他人擅自在建筑物上或者其他地方随意搭建棚、屋、越界防盗网或阳台及其他附属设施。业主确有需要，应当经过城市规划、城市管理等相关部门的批准执行。否则，业主大会、业主委员会可责令制止，城市管理部门可派人拆除违章搭建物，并依法进行处罚。
4．禁止侵占通道
城市规划小区内，人行通道、车行通道、楼梯通道、走廊通道及其他通道为业主及全体成员共有，为业主共管。如果业主及其居民于通道上乱停放车辆或者乱堆放杂物，非法、无理占有他人的通道，影响他人通行，就会打乱人们正常的生活秩序，发生邻里纠纷。对于此类情形，业主大会、业主委员会有权依法、依规予以制止，并追究肇事业主的责任。
5．拒付物业管理费的禁止
业主及其居民享受物业共有的权利和物业管理的服务，应当依法、依规按时足额向物业管理人交付物业管理费和房屋维修基金等相关费用。类似于个别业主拒付物业管理费及其他日常项目的费用，可能导致整幢楼宇甚至整个小区的停电、停水、停暖，影响他人的日常生活。对于此类情形，业主大会、业主委员会有权依法、依规予以制止，并追究肇事业主的责任。受此妨害的业主，可以向人民法院起诉肇事业主，维护自己的合法权益。
二、业主的基本义务不限于本条款的五项义务
应当说，以上五项义务，是业主及其居民最基本的义务范围，物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”中所有的义务，第七章“相邻关系”的义务，第八章“共有”的义务，甚至于物权法每个章节的义务，也是业主及其居民应尽的义务。
之所以将以上五项零物权范围列为业主及其居民的义务，是因为对于每个业主及其居民而言，遵纪守法不仅仅是身体力行，而且是负有相互监督、相互管理的义务，着重在于共管的义务。
业主及其居民自律的义务和共管的义务，源于他们建筑物区分所有权的对流平衡。他们在享受建筑物专有权、共有权的同时，需要综合平衡日常生活中的义务元素，任何人不能仅仅享受权利而不履行义务。除此之外，他们还需要履行物业小区人人共管的义务，以形成“人人为我，我为人人”的对流平衡。
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