2007年房贷大爆炸解密


日前,记者从商业银行获得的信息显示,受益于房地产市场的猛烈反弹,2007年房贷市场出现了爆炸式增长。截至11月末,14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元。"去年一年增量才为2000多亿,2007 年增长了四倍。"12月17日,一家商业银行房贷负责人透露说。

      房贷占个贷比重一般约在90%左右,个贷的数据可以充分反映房贷的状况。

      在8000亿增量中,5家国有商业银行的个贷增量达到4900多亿,9家股份制商业银行个人xx(不包括个人商用xx)余额为6985.3亿元,增量2628亿元,增幅为60.32%。

      在爆炸式增长的背后,2007年房贷市场完成了从平缓到疯狂,再归于平静的一个轮回。

      两个节点:4月、9月

      记者获得的信息显示,从单个股份制银行来看,更能显示出今年房贷市场的非常规跳跃。在今年1-11月的个贷增量{jd1}值排名中,招商银行613.64亿元,(期末与期初相比)增幅为62.88%,位居{dy};兴业银行607.39亿元,增幅为105.33%,排名第二;民生银行271.43亿元,增幅为40.91%,排名第三;中信银行增量为257.01亿元,增幅为58.92%,光大银行增量为246.17亿元,增幅为64.36%,深发展的增量仅为226.98亿元,增幅为73.21%。

      以兴业为例,去年其个贷增量在股份制银行中亦排名{dy},但增量仅为300多亿元,今年的增量则是去年的一倍。

      截至11月末,股份制银行个贷余额排名显示,招行依然居于榜首,余额达到1589.57亿元,兴业则超越了民生,跃居第二,达到1184.04亿元,其后为民生934.88亿元,浦发银行807.44亿元,中信693.2亿元,光大628.63亿元,深发展537.03亿元,广发是332.07亿元,华夏银行是278.44亿元。

      在这场竞争中,有两个明显的时间转折点。一个是今年4月左右,4月前除了招行、兴业增速凌厉以外,各家股份制银行的个贷增长较为平缓。4月以后,各家银行的个贷都开始明显的跃升。

      "4月以后各地房地产市场的价格突然快速上涨,一路上去,带动房贷也增长了。"一家股份制商业银行人士认为。

      正是在这段时间,商业银行加大了房贷的营销力度,市场上各种转加按产品愈演愈烈。21世纪不动产人士告诉记者,所有银行想尽办法增加房贷,无非是两个卖点,一个节省利息,比如"气球贷";另一个就是如何让客户贷到更多资金,这种产品就是"加按揭",比如房子升值,银行重新评估发放更大金额的xx。

      狂飙突进的势头直到9月开始趋缓,此时正是系列政策密集出台之际,也是各家商业银行xx指标用尽之时。其中,9月27日晚,央行和银监会联合发出<关于加强商业性房地产信贷管理的通知>,提高了第二套(含)以上住房xx的首付款比例和利率水平,同时严禁发放xx额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押xx。

      随后,商业银行个贷从月均400亿下降到了200亿左右。此时,房贷的产品创新、转按揭等等竞争手法,归于平静。

      深发展一位房贷负责人说,该行xx增速在下半年有所下滑,自7月以后他们已经加强对深圳市场房贷的控制,而深圳市场占有深发展个贷业务约25%。

      "中国银行、兴业等上半年房贷业务量很大,下半年速度就下来了,而其他上半年速度慢的,下半年力度就大一些。"21世纪不动产上海公司一位人士说。

      从这个意义上讲,房贷的竞争并不太需要技术含量,最重要的是把握好政策节奏,"我们节奏控制的比较好,在前段时间政策宽松时,赶紧放贷,等政策趋紧,我们也就可以休息了,反正都已经超额完成任务了。"另一家商业银行个贷负责人说。

      零售银行的"地雷"

      但真正的技术含量或许正是在"大潮退去"之后才能显现。

      直到今年,一直被认为是银行管理的安全地带的零售银行,亦发生了次按危机。占美国房贷市场比例较小的次按,却能引发华尔街和整个美国经济的波动,今天的银行人员应该改变"房贷安全"的固有思维。

      记者从监管部门的xx人士处获悉,从前三季度情况看,虽然大部分股份制商业银行都在有意识的调整信贷结构,但实际效果并不十分理想。个别银行仍有不少风险隐患已经暴露,例如某银行的房地产不良xx余额较之年初增幅达到90%,远远高于该行平均不良xx比例。

      中国人民银行副行长刘士余日前表示,目前房地产金融领域存在未经批准、擅自开办转按揭xx和加按揭xx业务的问题。这种信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市,增加了银行潜在风险,加剧了房地产和股市泡沫成分。

      一般而言,转按揭xx和加按揭xx业务的xx乘数随房产评估的价值浮动,在经济上行、房价持续上涨时极易放大住房xx规模。至今年8月末,16个城市主要金融机构个人住房转(加)按揭xx余额约410亿元人民币,是2006年同期3.5倍。

      刘士余称,部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法,降低房地产xx标准,减少审查步骤,放松真实性审核,严重影响银行资产的安全。

      他要求,中国各商业银行总行要按照监管部门的有关规定,尽快完善和统一全行的房地产信贷管理细则,严令全行系统按照管理细则的要求发放房地产xx。

      "明年不仅仅是要低头走路,更要抬头看天了。"深发展上述人士说。