（承接上文）
    4、 质量管理体系的文件化应体现行业特点。

    物业管理企业的质量体系文件必须具有严肃性、xx性、可行性、先进性和灵活性，应根据标准要求、行业特点顾客（业主）需求、期望和企业实际情况进行设计。按2008版标准建立的物业管理企业的文件化结构，以3~4个层次为宜，即{dy}层次：质量手册；第二层次：程序文件；第三层次：各种工作规程、作业指导书、质量记录、表式、报告等（也可使第三层次扩展到2~3个层次）。

    2008版标准对文件的具体内容，是强制形成“标准所要求的形成文件的程序和记录”，同时非强制的要求形成“组织确定的为确保其过程有效策划、运作和控制所需的文件，包括记录”。文件既是指导员工开展工作的指南，又是评价、考核员工工作绩效的规范和要求。

    那么，物业管理企业应建立多少程序文件呢？笔者认为，除建立6个强制性程序文件（即文件控制、质量记录控制、不合格控制、内部审核、纠正措施、预防措施）外，还应根据行业特点和人员质量技能，建立一些确实需要的程序文件。

例如：
    为了识别、确定业主的需求并分析、判断自身是否具有满足业主要求的能力，可以根据7.7.2条款建立"物业服务要求的评审程序"，对物业服务项目、服务等级、服务收费、服务承诺等进行综合性评审；
    可以按7.4条款建立"原材料采购和服务分包管理控制程序"，控制原材料供方和服务分包方的质量，以满足组织和业主的要求； 
    可以按7.1条款建立"物业管理方案的策划控制程序"，对投标书、物业管理方案的编写和审核、新服务项目的策划和开展进行规范；
    对物业管理服务的提供，可根据7.5.1、7.5.2条款建立"物业管理服务实施控制程序"，根据7.5.3条款建立"服务标识和可追溯性控制程序"等进行管理；同时，与第三层次文件紧密结合，对物业管理服务的全过程进行有效控制；
    对物业管理服务实施过程的监控是，可根据8.2.4条款建立"物业管理服务的检查、监督控制程序"；按8.3条款建立"不合格服务控制程序"，按8.5.2条款建立"纠正措施控制程序"等进行监控、改进和完善；
    对业主投诉处理、回访、沟通等活动，可根据7.2.3条款建立"业主沟通、回访和投诉处理控制程序"；
    对物业管理企业的开放式信息调查系统，可按8.2.1条款建立"业主满意度调查控制程序"，按规定的周期对业主进行服务信息调查。

    当然，程序文件的数量应由企业自己决定，质量管理基础好的企业可酌情减少，质量管理基础较差的企业可酌情增加。

    文件化的质量管理体系一旦建立，应该采取强制性手段推行，涉及质量责任的任何部门、员工（包括{zg}管理者）都不能例外。这样做，才能真正将质量管理体系文件作为企业的"法律"，走上法治管理的轨道。

     5、 应注意资源管理和服务提供的控制。

     物业管理企业资源管理的对象可以是员工、行业信息（包括业主信息、社会信息等）、供方（原材料供应商、物业服务分包方等）、基础设施、设备、工作环境以及财务资源等。控制的关键在于利用资源使业主满意。可以根据业主的需求，根据合同要求配置、调整资源。对于人员，尤其要注意岗位技能的培训、质量服务意识的培养。物业管理是一项涉及多种专业的行业，从业人员应具有良好的专业技能并胜任本职工作。对员工的服务意识、质量意识的培养更是物业管理企业不能忽视的。企业可以建立相应的程序（如按6.2.2条款建立"培训控制程序"）控制、满足资源的要求。

    物业管理服务可以划分为常规性的公共服务（如房屋建筑主体的管理、房屋设备设施管理、环境卫生和绿忽视挂尼龙、治安和消防管理、车辆道路秩序管理等）、公共性的代办房屋、专项服务等。对各类服务过程的控制，除了建立"物业管理服务实施过程"程序文件外，还应根据服务的内容和过程，编制各类作业规程（作业指导书）。在作业指导书中，应运用过程方法的要求，首先研究各服务过程，即识别服务过程和子过程，明确这些过程的输入和输出，识别所需的资源（包括人员、设备、场所、资金等）。在具体实施中，应控制关键过程，设置过程的监控点。对过程控制，应规定相关的质量记录。
　　
    6、 设置适宜的物业管理服务监控点。

    ISO9001：2008标准更突出"动态监控"的特点。对物业管理企业来说，如何设置适宜的监控点是需要很好考虑的问题。监控点的设置应从物业管理服务的策划(7.1)开始，在物业管理服务的实施过程(7.5.1)、日常检查机制的策划(8.1)、服务质量的检验(8.2.4)中予以明确。例如，对某小区的公共环境卫生管理，可在小区"物业管理方案"中明确要求管理商的服务承诺与检查集中；在小区环境卫生考核制中明确检查的安排和评定准则；在具体的清洁卫生过程中落实这种检查和考核（如开展日检、周检、月检等），并对检查情况予以记录，对问题及时采取整改或纠正措施等。相关质量记录包含的信息和数据是发现问题、改进体系、提高企业管理水平的主要依据之一。

    7、 坚持强调"持续改进"。

    对物业管理企业质量管理体系的改进，应首先建立自我完善机制，如按5.6管理评审、8.2.2内部审核、8.5.1持续改进、8.5.2纠正措施、8.5.3预防措施等条款的要求建立相应的文件化程序。企业应建立开放式的信息收集、沟通系统，对收集到的各类信息和数据，根据8.4条款"数据分析"的要求进行统计分析。企业应注意利用平时在各类检查活动、服务提供过程、内审、业主投诉等记录中的信息和资料，分析服务的开展情况、水准、内部管理水平。"持续改进"要求企业对员工提供适宜方法和手段的培训，使每一个员工将服务、服务过程、体系改进作为自己的目标。在企业内部沟通中，应确定改进的目标，及时通报改进情况，从而使质量管理体系不断改进、提高、完善。
    近日，不仅是厦门物业管理企业认识到了ISO9000的有效性和必要性，龙岩、泉州、漳州等各地的物业管理公司也纷纷提出了ISO9000认证需求，因此，如何在认证过程中，提升企业的管理水平，聚焦物业管理的精华，就需要各企业在体系建立和认证过程中，深刻体会ISO9000标准的涵义，将标准深刻地应用到企业管理的框架中。

    随着厦门信息产业步入了高速发展的阶段，涌现出为数众多的软件生产和服务厂商。在激烈的市场竞争下，迫切需要提高管理水平，越来越多的企业开始引入ISO 9000质量管理体系。那么软件企业在申请ISO9001认证时，该注意哪些关键点呢？

    {dy}， 软件企业从项目策划开始，就必须同时规划完整的设计文档，把文档规划纳入软件设计不可或缺的一部分，与编程设计放在同等重要的位置。这点对软件企业导入ISO9001质量管理体系具有十分重要的意义。

    软件企业标称人员的流动率高，这是IT行业的特点。尤其我国大多数软件企业规模偏小，编程人员流动率更高，据统计有的高达30%。同时，技术人员还会有内部项目之间的流动，如果没有建立严格的高水平的文档体系，产品的开发难以正常进行。

    印度的软件产业国际知名，就是因为他们软件工程管理水平高，他们的软件产品可以不依赖任何一个人，谁都可以立即辞职，产品的开发还是会正常进行。他们的文档做的很详细，详细到只要有个文档就可以编码的程度，而且所有的东西（包括草稿）都有文档。国内软件企业常见的通病是，一个软件中有多个版本，每个人都觉得别人做的差，自己再搞一套，又不留下文档注释，叫后面接手的人无从着手。

    所以，软件企业应严格文档策划，软件开发同样遵循设计策划—开发—评审—验证—产品检测—安装运行—反馈—修改等过程。与软件产品直接相关的通常有以下几种文档：

    1.开发文档。企业接受一个开发项目后，首先熟悉业务流程，确定需要实现的功能，然后熟悉业务流程，确定需要实现的功能，然后选择系统和开发工具，对开发做一整体构架。一个大的程序可划分多个模块，交给多个程序员或开发小组同时进行。开发应吸取以往设计的经验教训，避免重新出现同样或类似的问题；产品的设计应便于测试、维护和使用；文档需要对开发的规则、约定和软硬件接口定义等有详细记录。

    2.编程文档。程序员在编写程序代码时，需要对关键点和实现重要功能的程序进行注释，对一些公用模块、自己开发的函数、功能键的源代码更要有详细注释说明。对软件版本升级也要有详细记录。

    3.测试维护文档。软件在交付使用前需要进行调试，以防不成熟的软件系统交付使用后出现问题。所以要对测试进行认真策划，制定模块测试、集成测试、系统测试计划，确定测试是否完成的判断准则。另外，客户的软件应用环境多种多样、千差万别，软件编写稍不严谨便会出现漏洞（bug），这也需要调试后修改程序，做好记录。

    所有文档记录格式都应是规范的，内容包括出错现象，原因分析、改进步骤、测试结果等。因为建立良好的文档说明可以保持程序的可读性和易维护性，从而保证程序开发的连续性。

    ISO9001：2008标准要求建立并保持一个文化化的质量管理体系，这个体系应是贯穿软件整个生存周期的一个综合过程，以便在开放过程中保证质量，而不是在过程结束时才发现质量问题。应确保文件化质量管理体系能够有效地贯彻执行。ISO9001：2008标准要求的质量管理体系文件和记录规范手控与我国软件企业需要提高管理水平的实际结合，能丰富企业的技术积累，是软件企业提升技术管理水平，增强竞争力的有效手段。

    第二， 大多数软件企业管理流程化，各部门和个人的职责权限划分明确，企业可通过建立一整套的管理系统在内部网上运行，实现办公无纸化。这套系统应由公司指定专人（系统管理员）管理，对个人分别授予策划、评审、验证、开发、调试等权限，设置个人的帐号/密码。各人由所授予的帐户/密码进入系统，进行所设权限的操作，这套流程应设计成未经过上一道操作不能流到下一道程序，过后还应该留有操作时间备注。

    软件企业的文件常是电子文档形式，文件控制同样可以在网络上进行，文件的编写、修改、审核、批准、签发由相关具备权限的人员操作，留下各自的操作时间。文件分发也可在网络上进行，不过程序{zh0}设计成文件在网络上分发时，其接受方能回传“已接受”信号并在发送方留下标识。发放的文件应设为“只读”文件“，不得随意修改。只要内部职责权限设置严格规范，网络上有操作时间记录，先后秩序得当，可认为是符合ISO900：2008标准关于文件控制相关条款的要求，是有效的、充分的。

     第三， 关注客户投诉。客户投诉有些是设计上的问题，如系统可靠性不足，兼容性不够，程序设计有缺陷等，有待设计人员能力经验的提高来解决；有些是使用上的问题，是操作不当引起的。软件使用者水平不一，软件提供者需要编制完善的使用说明文档提供给用户，或是在系统集成“帮助”文档（F1）。

    多数企业习惯将所有文件和记录都放在计算机网络上，带有一定风险，病毒的传播和系统的不稳定都可能给软件运行带来隐患。这时，要考虑到安全性与保密性的问题，应该有灾难性故障的恢复方案和其他防范措施。

    第四，应该有管理上的计划文档，如开发进度控制、确认开发阶段输入输出要求，确定开发阶段输入输出要求，确定各阶段的验证准则，软件项的版本标识，故障发生和维护记录的数据统计等。对电子文档，同样要有批准、存取、分发和归档的程序。

    ISO9001：2008标准将产品分为硬件、软件、流程性材料和服务四种通用产品类别，尽管这四种类别产品的质量管理体系要求基本上是一致的，但相应的生产特点不同，产品质量的要求及其控制的因素也不同。软件企业的生产和开发融为一体，这是有别于传统制造业的重点特点。软件是无形的产品（当然有代码、文档等表现形式），与传统制造业的有形产品不同，在产品实现过程中，脑力因素起决定性作用，已经没有严格意义上的生产。软件的生产就是软件的设计开发和调试。

    所以，在应用ISO9001：2008标准时，应根据软件产品特点，加强企业的文件控制，做好与ISO9001：2008标准有关的所有文档设计，规划各种类型文档，包括系统开发文档、程序性文档、产品文档、计划性文档等。详细记录客户的各种需求，将该需求的规格说明与企业自身积累的开发定义规则等结合起来，作为开发文档输入的一部分纳入文档控制和配置管理的范畴，使认证企业的质量管理体系更具符合性、适宜性、有效性。

    总之，因为ISO9001（厦门方圆认证：0592-2699209）标准是一个通用的基础管理平台，虽然对各行各业适用，但在导入过程中，还是要结合自己企业的特点，力争在导入过程中，企业的管理水平能够得到快速提升。

如对认证、质量问题有任何疑问和见解，请联系厦门方圆认证李小兰
电话：13400617846，0592-2699209；QQ：82907206，也欢迎大家在此拍砖讨论。