河之洲点评：看万科的年报也是一种享受，比较务实，总能带给人一些想知道的东西，对未来的把握。人类的理性是有限的。对未来的预测，未必高于一个古代农夫对天气的预测。

2009 再次揭示了这个行业难以平静的宿命。2007 的刹那芳华，2008 的哀鸿遍野，再到2009 的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。

我们正航行在世界房地产有史以来最宽阔的海域。或许正因为如此，我们领略了同样前所未有的波澜起伏。然而，无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越，都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线；在波浪的下方潜藏着大海的深邃，而那才是更为永恒的哲理。

复苏的逻辑

世界经济正经历二战以来最严峻的考验。这样的剧变中，复苏已成为全球共同祈祷的内容。在其他众多的经济领域，2009 年或许还只能看到希望的萌芽；但中国房地产市场，却率先走出了一条V 形反转的醒目轨迹。

对这一现象应该如何解读？中国房地产市场的前景又将如何？过去的一年中，被关注和猜测的最多的是这样一些外部因素：振兴规划、刺激政策、货币投放、流动性，等等。　　

无疑，这都是重要的话题。其中某些因素在特定时点，甚至可能对短期走势产生决定性的作用。但早在农耕时代，气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么，当时一个勤勉的耕作者，是否应以观测天气作为最重要的工作呢？

人类的理性是有限的。在这样一个充满复杂性的年代，人类占卜未来的知识瞬间显得苍白。作为一家企业，我们对于经营环境变化的预知能力，未必就高于一个古代农夫对天气的预测。回到田间、聚焦沃野，或许才是更务实的选择。

在 2006 年的年报中，我们就曾经讨论过这样一个话题——在以三大经济圈为中心的中国沿海，正诞生着全球有史以来{zd0}规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方，当他们到来的时候，他们可能只拥有自己的双手和智慧，但终有{yt}，他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜，以及为他们服务的足够技能，住宅企业就能够在这个过程中，获得近乎无限的发展空间。而这一点，才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。

我们可以用这样的逻辑，对近三年来行业的剧烈波动做出一种更质朴的解读。2007 年繁荣的上半段并非xx缺少合理性，但在下半程的亢奋中，一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变化，2008 年的调整恐怕也难以避免。但在观望气氛笼罩的2008 年，真实的购买力也并未消失，只是在等待中不断蓄积而已；而企业库存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009年同时释放，自然造就了成交量的井喷。

2009 年的成交量，有一部分本应属于2008 年——在这样的解释下，2009 年创出的历史新高其实不足为奇。如果将这两年的数据平摊一下，那么2007 年到2009 年，全国新房成交量的年化增长率约为10％，而这恰与经济的年增长速度相接近。

在这样的逻辑下，我们将再度发现，住宅市场其实只是经济发展的一个缩影；在这样的逻辑下，我们无需因2009 年的成交新高而狂喜，也无需对2010 年可能出现的市场缩量过于惶恐。

无论有多少流动性进出于住宅市场，也无论购房者中有多少是投资性质，房屋存在最终的{wy}价值和意义是有人居住在其中。因此对于住宅企业来说，只有两个课题是永恒的：其一是发现那些尚未得到满足的需求并设法去满足它；其二是对于那些在交易活动中已经存在的需求，尝试用更少的资源消耗去满足它。

过去的几年峰回路转，而万科也已经连续两年成为全球{zd0}住宅公司。但市场的一时起落并不需要患得患失，规模的一时扩张也并不值得如痴如醉。真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的本原动力，而以最少资源消耗来{zd0}程度满足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。在这一点上，住宅行业与其他行业并无二致。

城市的舞步

中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中，正在发生人类有史以来{zd0}规模的人口迁徙，这一过程给中国住宅行业带来了罕见的历史性机遇。这一点在我们以往的报告中曾多次提及，也日益成为社会共识，已毋庸赘言。

但对于企业来说，仅有大的方向、仅有信心来源和畅想空间还不够。我们需要更为清晰、具体的分析和判断。

人们聚集在城市，是出于对更美好生活的向往和追求。人类的富足与幸福，不仅来自基本物质财富的数量增长，也来自生活方式和体验的多样化。而无论从生产、物流、渠道还是知识、信息的规模效应来看，日趋差异化、多元化的消费需求，日趋复杂、精细的分工合作，都只有依托于密集居住的聚集效应才可能得到满足和实现。

但另一方面，人口越聚集，城市越拥挤，居住越逼仄。经济效率与居住空间之间的矛盾是永恒的。因此，在不同的背景下，在不同的历史阶段，人口聚集的方向与模式并非一成不变；而交通、物流与信息传播上的改善及技术创新，也在不断改变着城市的形态。

香港提供了一个可供深思的案例。作为中国最发达的城市，香港中产阶级的收入水平远高于任何一个内地城市，但香港中产阶级的人均居住面积却可能少于任何一个内地城市。这一点无法用人口密度来简单理解，因为深圳的人口密度已经超过香港。金融等xx服务业是香港最重要的产业；香港的工作效率在全球可能也是出类拔萃的——这也意味着，这里有着全中国{zg}的时间成本。——或许，这是更合理的诠释。

中国未来可能不止一个香港，但也不可能每个城市都成为香港。城市的分工与差异化，近年中正悄然发生，但还远未完成。在未来的若干年内，这将决定房地产行业的城市格局。在那些时间成本{zg}的大都市，轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具，纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体。

在过去若干年中，中国依托全球贸易迅速启动了经济成长，中国人口迁徙由此呈现从内地到沿海、从低密度地区到高密度地区的典型“马太效应”。但全球金融风暴已经对这种高度外向型的模式提出了挑战。作为一个幅员广阔的庞大经济体，中国也具备主要依托内部供求延续经济发展的必要性和可能性。在中国腹地，未来可能出现更多的产业中心、贸易中心、物流中心甚至研发信息中心。

高速铁路网、城际交通网的兴建，也缩短了城市之间的距离。这可能加速城市带的布局，带动现有大都市周边地域的发展，甚至导致中心城市向卫星城市的逆向移民。

中国的老年人口正在迅速增加。对退出忙碌工作、开始颐养天年的人们来说，是否依然居住在拥挤的都市，是一个可以重新考虑的选择。而随着基本物质需求得到满足，领略更多风景、甚至只是为了暂且远离城市的喧嚣正日益成为大众化的需求。养老住宅、旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型。

历史上，正因为万科较为准确地把握住了城市发展的方向，而造就了万科往日的成功和今日的地位。“与城市共同发展”这一原则不会变化，但面对新的局面，有许多具体问题万科需要重新思考。“城市，让生活更美好”，上海世博会提出了这样一个命题。为此，万科也将“城市，让生活更美好”定为今年的年度主题，这不仅是一句激动人心的陈述，更是一句引人深思的发问，需要我们用不懈的努力去求索和回答。

绿色的畅想

2009 年11 月，在举世瞩目的哥本哈根全球气候变化会议前夕，中国政府正式宣布了中期减排目标。在中国的经济发展史上，这可能翻开了2009 年最重要的一页。

对于中国企业而言，全球变暖和低碳经济不再只是见于报端的舶来概念，而将深刻影响几乎所有产业的发展趋势，房地产行业自然也不例外。而正处于高速城市化阶段的中国，是目前全球建筑行业最活跃的地区，提升建筑的节能环保水平显得更为迫切。

据统计，中国单位建筑面积能耗可能达到发达国家的2 至3 倍，新建筑中八成以上为高耗能建筑，存量建筑中95％以上是高能耗建筑。根据2008 年《中国建筑节能年度发展研究报告》，我国城乡建筑运行能耗约占我国商品能源总量的25.5％，而如果考虑建设过程中的能耗，则建筑行业相关能耗比例将更高。

节能是绿色建筑的重要一环，并非全部。人类一生的大部分时间是在建筑中度过；在人类制造和使用的非自然物中，体积和重量{zd0}的恐怕都是建筑。人类活动对自然产生的影响、对自然资源的占用，很大程度上直接或间接与建筑相关。一个建筑一旦建成，它为之服务的许多人类活动对自然资源的使用方式也就基本定型。

绿色理念的兴起，反映着人类对于自身发展的重新思考。当大自然的承载力日益成为制约人类发展的关键环节，人类活动对自然的影响就日益等同于对他人的影响。当人类的自由开始相互碰撞，制度、权利和对价就应运而生。不管是以立法的形式，还是以资源价格的形式，人类活动对自然的影响正在重新定价的过程中，这将逐渐涉及到每个人的切身利益。

因此，对住宅企业来说，绿色不仅仅是一种高雅的理想，也是客户未来的利益所在。住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。

绿色竞争优势要真正作为货币化的收益清晰呈现在财务报表上，应该不会在 2010 年，甚至不会在未来的两三年。但作为永续经营的企业，万科将努力确保当这一趋势变为现实时，万科的客户可以率先享受到{zfh}绿色标准要求的产品和服务，万科的股东可以从绿色经济浪潮中获得{zd0}程度的收益。自万科诞生以来，{zd0}的幸运莫过于始终拥有一群志同道合的投资者。在这个不平静的年代，股东的理解与信任，是万科人坚守理想与信念不断前行的{zd0}动力源泉。

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