二手房交易知识

什么是二手房?

“二手房”是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。
凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。二手房的种类：二手房主要包括私房和已购的政策性住房2种房屋类型。已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的全产权公有住房、职工个人购买的政策实行优惠政策的安居工程住房、解困住房和经济适用住房、职工个人集资、政府和单位补贴的集资建设住房和合作建设住房。什么是二手房按揭?

1、什么是按揭？
答：按揭一词并非法律用语，而是实务操作中的一种习惯性称谓。它是一种xx方式，是指具有xx民事行为能力的自然人，在购买时，就部分或大部分购房款向银行或其他金融机构（下文简称“xx银行”）提出xx申请，以其所购房产所有权或期权作为按期偿还xx的担保，同时，若其所购商品房尚不具备直接办理所有权变更登记手续的，则该商品房的开发商为购房人按期偿还xx，向“xx银行”提供信誉担保，对购房人的xx债务承担连带保证责任。
18、如何办理二手房按揭？
答：办理二手房按揭一般分为以下几个步骤：
⑴购房人与售房人签订房屋买卖合同；
⑵委托经xx银行认可的依法成立的房地产评估机构对房屋价值进行评估，出具主体报告；
⑶根据评估价的30%确定并支付首期购房款；
⑷向xx银行提出按揭申请、提交相关资料；
⑸经xx银行认可的律师对申请人提交的相关资料作形式审查并见证；
⑹xx银行对经律师见证的购房人提交的资料进行审查，符合条件的予以批准；
⑺签订借款合同和抵押担保合同，并办理前述合同的抵押登记、公证、保险等手续，保险单正本交xx银行保管；
i. xx银行发放xx，按xx合同约定将xx直接汇入售房人帐户；
ii. 购房人与售房人办理房地产过户手续，变更后的房地产权证由xx银行保管；
iii. 借款人在xx银行开设还款帐户，按期通过该帐户向xx银行还款付息，直至全部结清xx本息；
⑽xx到期日前，借款人如提前偿还xx，则应按合同约定提前向xx银行申请；
⑾xx结清后，借款人从xx银行领取“xx结清证明”、取回房地产权证等抵押登记证明文件及保险单正本，到原抵押登记部门办理抵押登记涂销手续。
1问、办理二手房按揭需提交的证件及证明。
答：⑴个人住房xx申请审批表；
⑵身份证明（居民身份证、户口本、xxx；在中国大陆有居留权的境外国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；
⑶xx银行认可的居民身份证、户口本、xxx，在中国大陆有居留权的境外国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件收入证明；
⑷与售房人签订的合法、有效的房屋买卖合同或协议；
⑸售房人出具的借款人已支付首付款的证明；
⑹所购房屋的权属证明文件及房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件；
⑺xx银行认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告；
⑻保证人同意提供担保的书面承诺及保证人资信证明；
⑼如果借款人的配偶与其共同申请借款，应出示结婚证和户口簿；
⑽xx银行要求提供的其他文件或资料。

2.问： 什么人可以申请办理二手房按揭xx？
答：借款人必须具备的基本条件为：1、年满十八岁，借款人年龄加xx年限不超过60岁；2、具有重庆市区常住户口或有效居留身份；3、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还xx本息的能力；4、具有购房合同或协议，所购房屋必须是权属清晰、两证齐全的产权房。

xx额度：以房改房成本价购买公有住房，单笔xx额度不超过30万元，同时不超过房价款的90％；购买商品房和经济适用住房，单笔xx额度{zg}不超过30 万元，同时不超过房价款的80％；购买二手住房申请住房公积金xx，单笔xx{zg}限额不超过30万元，同时不超过房屋评估价的80％。

很多用的方式买的人都会涉及到担保，但是大部分人对为什么需要担保存在疑问。事实上，并非所有提供二手房服务的银行都要求提供担保。一般来说普通xx不需要交纳担保，但对于赎契类型的xx和快速xx就需要担保。因为银行的xx是需要房产做的，但在二手房买卖过程中，买方要先获得银行的承诺放款书，卖方在确认买方能够获得时才能给买方过户房产证，也就是说在买方申请xx时还并没有获得房产证，银行是不可能在这个房子上做抵押xx的。所以在从xx到出产权证的这段空挡期，就需要一个实体来承担连带担保责任。

请问买卖双方都有哪些手续要办？
如果在中介公司代办xx手续的话买卖双方只需准备相应的证明就可以了，他们会替你们安排手续的。
房主夫妻双方的身份证 户口本 结婚证（已婚的）
买家夫妻双方的身份证 户口本 结婚证（已婚的） 楷体方章 公积金卡 公积金查询单 外地人要提供暂住证
买家要先要到银行进行xx面签
双方都要交哪些税费？
房主：
房子超过5年的，如果单价在5000以上的，会有差额营业税 两套住房的（含两套）需缴纳1%的个人所得税
手续费3/平米

买家：
契税 3% （单价5000以上的） 以下是1.5%
手续费 3/平米
工本费 80 他项权证 80
评估费 0.5%
担保费 根据具体xx额度和年限算
印花税 0.1%
贴花 5

天津市二手房买卖流程（公积金xx）
一、持公积金龙卡到建行找专业信贷经理查询卡内余额并计算xx额度、年限、月还款额等事项；
二、买卖双方本人到房屋所在区的房管局打印二手房《资金监管xx》协议；
三、到建行存首付并办理xx手续。

1． 公积金xx必须连续缴存12个月以上并且xx时还在连续缴存着。
2。公积金xx1-5年利率3.33，6-30年利率3.87%
3。公积金{zg}xx从今年7月1日由40万调整到60万。{zg}xx年限30年。
4。公积金xx年限+xx人年龄不得超过70岁。
5。公积金xx根据xx人每月单位缴存额和缴存比例xx。（因为缴存额和缴存比例直接体现工资的多少和还款能力）
6。公积金xx需要公积金指定的评估公司评估房子（看房子的格局、面积、楼层、小区环境、房屋年代及装修等）{zh1}按评估价的6-8成xx。
7。公积金xx后可以由单位公积金经办人统一办理提取手续。个人无法提取。一手房提取需要购房合同、（首付xx、借款合同）、二手房提取需要（产权证、契xx）、买卖合同、借款合同。以上证件以各地政策为准。
8。公积金每年可以提取一次，少数地区半年提取一次。提取住房公积金必须要买房或房屋装修才可以提取。（房屋大修必须要建委的批复。装修细目的正式xx。提取款额不能超过装修款额）
9。公积金xx已经实施属地划分。（意思就是在哪买的房子就在房屋所属地区的住房公积金管理中心申请xx）
10。住房公积金xx是从公积金xx，并不是银行，银行只是受公积金委托放款和还款。如有疑问请到当地住房公积金管理中心咨询。
注：以上是我个人总结，因为看到好多人对公积金xx不了解，还有好多人给出的解释不正确。大家可参考。（具体不详细的地方要以各地政策为准）

二手房抵押xx：

二手房抵押xx是指购房人以在房地产二级市场上交易的房产作抵押，向银行申请xx，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的xx业务。

二手房中介服务

房地产中介服务是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。《城市房地产中介服务管理规定》中规定：房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估是指对房地产进行测算、评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

居间中保
　　二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担保业务。具体步骤是：按双方买卖合同的规定，将买方的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各得其所，避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发生

佣金

如果消费者在买卖二手房中通过中介交易，就会涉及佣金问题。佣金要与其服务相 称。过低的佣金无法维持优质的服务，而过高的佣金则与降低交易成本相违背。所以，选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且还可以免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高了二手房的成交率。

二手房交易流程及交易所需资料

出售

　　{dy}步　出售咨询

　　您可通过亲朋、报纸广告、网络广告、经纪公司等相关信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具备上市条件，了解房屋所在区域二手房的平均出售价格;个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别;了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。

　　第二步　确定出售价格

　　 通过{dy}步的咨询，可根据您的房屋位置、楼层、朝向、装修状况等综合条件，确定您的出售价格。该报价应为您的销售总价，如果有要求买方另行支付的费用，应在报价中声明。

　　第三步　选择销售方式

　　 1、自行寻找买方销售

　　 2、委托房地产经纪公司代理销售

　　 如果选择{dy}种方式，您必须xx熟悉整个交易流程，并能确保交易安全。此种方法，避免了经纪公司的代理成本，使您的销售过程全部在自己的掌握中;第二种方式，省时、省力、安全，只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议，所有工作全部由经纪公司办理。经纪公司将向您收取一定的代理佣金，所以，会增加您的交易成本。

　　第四步　发布出售信息

　　 如果您选择自行销售，您可在网络或报纸上发布您的出售信息。但在发布的信息中应注明自行销售或免经纪公司代理字样。您可能会接到较多的询问电话，影响您的正常生活和工作。所以，如何登记您的联系方式，至关重要。

　　如果您选择了经纪公司代理出售，经纪公司将代理发布您的出售信息。

　　第五步　协商和签约

　　 当有客户决定购买您的房屋后，您就可以与买方协商、签定合同了。在合同中应根据您与买方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

　　第六步　产权交易

　　 签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件;买方按照合同规定的付款方式付清房款后，房地产交易部门开始受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费，买方领取房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。

　　 目前，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。购房者如需银行xx，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请xx手续。

　　附：二手房交易的当事人双方需提供的相关材料

　　卖方需提供的材料：1、产权人身份证(非当地户籍人士还应提供暂住证)2、户口本3、房屋所有权证4、原购房xx(复印件)、原购房合同5、共有产权人声明6、结婚证复印件7、产权人印章8、土地使用权证9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产，出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。10、买卖合同

　　买方需提供的材料：1、买方本人身份证件(非北京户籍人士还应提供暂住证)2、户口本3、本人印章4、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明5、港、澳、台人士需提供身份证、回乡证、外批单6、买卖合同7、如需要xx购房，还应提供xx银行所需的相关手续。

购买

　　 随着房地产交易市场的日趋成熟，二手房以它价格低、质量可靠、风险小、选择灵活以及即买即住的优点吸引了越来越多购房者的青睐。但是，由于买卖双方对二手房交易流程不了解，致使在交易过程中出现了很多问题。为了让消费者能够买到称心如意的二手房，有关专家提出以下建议，希望能帮助大家尽快购买到满意的房子。

　　 消费者应首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和心理承受价位等，然后依照以下步骤进行交易：

　　{dy}步　了解和寻找房源

　　了解和寻找房源有以下几种途径：

　　 1、通过亲朋介绍;

　　2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找;

　　3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。

　　 {dy}种方法的信息面较窄，成功的几率较低。第二种方法的选择面很宽，但很多广告内容非常混杂，您必须认真识别相关信息的真实性，以避免盲目或受到无谓打扰。第三种方法省时、省力、安全，能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查，因经纪公司为您成功代理后要收取一定的代理佣金，所以您的购房成本会增加。

　　第二步　实地看房

　　 选择好目标房源后，您需要亲自到现场查看。专家提醒您：一定要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。

　　第三步　协商和签约

　　 确定要购买的房屋后，您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

　　第四步　产权交易

　　 签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件;按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。 目前，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。购房者如需银行xx，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请xx手续。