两会e案八：尽快修订“闲置土地”概念，以遏制房价飙升

近几年，中国房价的过快增长，已经引起社会的普遍不满，国家有关部门不断出台各种旨在抑制房价的“新政”，但结果是，每出台一次“新政”，房价就会再上一个台阶。

是什么原因导致了中国房价持续十年飙升这一奇特的经济现象？关键在于我们的调控方向发生了偏差，政府一直在抑制需求上大做文章，却不懂得通过增加供给来平衡需求。而在未来房价还会上涨的预期下，新一轮的打压，只会带来下一轮需求的更加旺盛。

从制度设计方面来看，中国房地产市场长期供不应求的矛盾，和管理房地产市场的职责分配有关。目前，调控房价一直为住房和城乡建设部管理的固有职责，而掌握房地产一级市场的国土资源部却在作“壁上观”。

因此，我们在大量转让用于房地产开发的国有土地后，却不见市场供应有所改善。造成类似“面粉不能及时做成馒头，导致饥饿”的原因，就在于土地价格在不断攀升，开发商大量囤积土地，以坐地生财。

去年底，上海易居房地产研究院披露，1998～2008年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。

12亿平方米的土地，可以开发多少房产？即使按照平均2.0的容积率，也能开发出24亿平方米的商品房，相当于全国三、四年的供应量了。

而造成开发商大量囤积土地的原因，就在于国土资源部对“闲置土地”的管理过于宽泛上。

按照有关规定，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

以上规定看似对土地的管理相当严厉，但国土资源部给“限制土地”赋予的概念，却成了开发商囤地的葵花宝典。

按照老百姓最为朴素的感知，那些已出让、具备盖房条件的地块，如果开发商把它放在那里，不盖房子，就是“闲置土地”。

而《闲置土地处置办法》规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者己投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

不难看出，《闲置土地处置办法》对“闲置土地”赋予的概念，和老百姓眼中的“土地闲置”，是两个xx不同的概念。其明显的漏洞表现在如下几个方面：

首先，“未经原批准用地的人民政府同意”规定，是对开发商的保护性条款，也为“官商勾结”留下了操作空间。

其次，用“也可以认定为闲置土地”寓意“也可以不认定为闲置土地”，为国土部门权力寻租留下空间。

再次，“三分之一”和“25%”的量化指标，也是十分荒唐的。正是有了这样的量化指标，开发进度超过这个指标后，其余土地就可以理直气壮地闲置在那里，供开发商“囤地”。

《闲置土地处置办法》的{zd0}漏洞，就是没有对已出让土地规定硬性的序时进度，没有对项目竣工时限的强制性规定。

正因为这一没有约束力的《办法》，极大地保护了开发商的“囤地”行为，很多土地已经闲置多年，却没有听说被征集过“土地闲置费”，也很少听说有多少地块因闲置而被政府“无偿收回”。

2010年“我的e案”：







去年被带入全国“两会”的e案：