现实生活中，房屋出租是一件普通的事，但在此过程中往往会出现让人意想不到的情况，处理不好就有可能对簿公堂，就此，记者在采访过程中了解到几个具有代表性的案例给百姓们提个醒，如果您要租房或者有房要出租，可得多注意。 案例1：承租人将房屋转租却拒不认账 2002年，王女士的父亲老王和许某签订了《租房协议》，协议约定老王将其位于中山区的一处近60平方米的房屋租给许某用于经营，租赁期限至该房屋动迁为止。后来老王去世，王女士取得了该房屋的所有权，2007年，王女士与许某在2002年达成的《租房协议》的基础上重新签订了《房屋租赁合同》，约定许某继续租赁该房屋，期限至2012年，同时约定许某承担缴纳因履行《租房协议》期间拖欠的煤气费及滞纳金的义务。此后，王女士多次接到煤气公司的催费通知单，原来，许某开饭店拖欠煤气费1万多元，因为时间太长，产生的滞纳金有几十万元，最终，煤气表被煤气公司拆掉。再后来，王女士发现许某私自改变了承租房屋的承重结构。为此，王女士多次找到许某协商解决，但许某一直推托。 前段时间，王女士偶然发现在其房屋内经营饭店的老板已经易主。该老板姓吴，吴老板对于转租一事表示承认，并拿出一份转租合同给王女士看，但拒绝王女士要求复印的要求，吴老板表示，有什么问题可以找许某。在拿不到转租合同就没有证据能证明房屋被转租的情况下，王女士偷偷地打开了随身携带的MP3进行了录音，王女士装作看合同的样子，大声地念出了合同的内容，原来合同约定许某将房屋高价转租给吴老板。在收集到证据后，王女士找到许某，但许某矢口否认房屋转租一事并称吴老板是其雇的员工，当王女士再次找到吴老板，吴老板再也不提先前转租合同的事，而且一口咬定其是许某雇的员工。 律师说法： 律师认为，本案的关键环节在于以下几点，首先，如果存在承租人擅自改变承租房屋承重结构的事实，那么依据相关规定，出租人可以要求承租人在合理期限内恢复原状，否则有权请求解除合同并要求赔偿损失;其次，王女士使用的录音证据应当符合法律规定，还要对该录音证据提供佐证。 案例2：开发商回租竟中途毁约 2005年3月，孙先生与大连某开发商签订了《商品房买卖合同》，孙先生购买其位于沙河口区某小区的一套总价款近90万元的房屋，当日，孙先生一次xx付了房款。同时，双方又签订了一份《补充协议》，约定孙先生购买的该商品房5年内不得入住，开发商承诺在5年内将该房屋出租，无论出租状况如何，开发商都将每年给孙先生总房款7%的回报，回报年限为5年;7%的回报款在孙先生交齐购房款后开始计算，开发商按照季度向孙先xx放回报款，该协议履行期限至2010年3月。协议签订后，开发商从2005年6月起，按季度将约定的回报款(租金)存入孙先生的账户。此种情形一直持续到2008年末。 2009年元旦，在家翻看报纸的孙先生在报纸的一角看到开发商登出的通知，大意是告知购买其开发的某小区的15位业主现在该房屋已开始办理交接。 开发商的一纸通知就使自己损失7万多元，孙先生哪能不急，多次找到开发商要求继续履行合同，但开发商却以原计划房屋是准备租给外国人的，但受国际金融危机影响，没有外国人来租房，所以只能让孙先生收房并希望孙先生能理解他们的困难。 律师说法： 律师认为，本案是一起典型的因单方面解除售后回租合同引发的纠纷。我国合同法规定了解除合同的方式和方法，解除合同的方式有两种，一种是约定解除，一种是法定解除，本案中的情况不符合法定解除的条件，所以只有当事人协商一致才能解除该回租合同。本案中开发商单独的解除合同的意思表示并不能产生解除合同的法律效力，出租人有权要求开发商继续履行合同，需要注意的是，出租人应当在解除合同通知到达之日起三个月内提起诉讼。 案例3：房客中途毁约向房主索要房租 2008年11月，耿某(甲方)和陈某(乙方)及大连某房屋中介公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定，耿某将其位于西岗区的一套房屋租给陈某，租赁期限为半年，自2008年12月5日至2009年6月4日止，该房屋租金为4.5万元。其中合同第二条第3项规定：合同签订时甲方收取乙方房屋保证金6666元(为保障房屋设施及家具、家电不受到损害和各项费用及时支付)，甲方应于租赁期满，乙方确定并交还房屋时，扣除因乙方使用所必需缴纳之费用后无息返还。对于违约，合同第八条第1项约定：甲、乙任何一方未按本合同的条款履行，导致中途中止本合同，则视为违约。双方同意违约金为6666元，甲方不得另收取额外赔偿，剩余租金返还乙方。 合同签订后，双方如约履行，2009年2月5日，陈某通知中介公司欲提前解除合同，并表示愿意承担违约金6666元，中介公司随即通知了耿某，但遭到耿某的拒绝，此后不久，陈某独自搬出了该房屋，并要求耿某退还剩余租金3万元。 律师说法： 律师认为，本案中陈某的错误在于对合同第八条第1项的理解出现了错误，该约定是关于违约责任的约定，并未赋予陈某解除合同的权利，陈某的单方行为并未导致合同必然解除，因此，耿某有权要求陈某继续履行合同，对于剩余租金不予返还。 |
