二中院调研二手房交易市场房产中介“五金”涉诉因素
近年来二手房市场交易量急剧走高，房产中介机构汇总供求信息、提供交易便利的专业化市场服务职能日益凸显。为建立规范的二手房交易市场法治环境，市二中院针对2002年以来房产中介涉诉案件的总体情况进行了类型化调研，并提出相关对策。
一、 近年来二手房交易领域房产中介涉诉案件的趋势及司法预警
2002年以来，二中院受理房产中介涉诉案件1325件，其中近900件集中于在二手房交易领域。
（一）二手房交易市场中介涉诉案件的两大趋势
纵观七年来房产中介涉诉案件发展，主要表现为两大趋势：
一是房产中介涉案量随二手房交易市场逐年升温而增多。2002年及2003年，二中院先后受理3件和13件二手房交易纠纷，2004年至2006年分别受理47件、61件、94件，2007至2008年分别受理157件、243件及09年目前受理的265件。从案件量上升曲线上，可以看到2004年起二手房市场逐渐活跃后，房产中介涉诉纠纷以平均150%的年增长率攀升，2008年增幅虽因金融危机及国内房贷政策变化而放缓，但仍达到近55%。
二是房产中介对于二手房交易诉讼的介入深度增强。具体表现为以中介为上诉人或被上诉人的居间合同纠纷数量激增。在初期的中介涉诉案件中，中介往往作为原审第三人或原审被告列席参加二审，属于被动参与诉讼。近来随着市场主体法律意识的强化，房产中介以上诉人或被上诉人身份参与诉讼的案件增多。中介涉诉直接指向性增强，体现了当事人主体意识及权利保护意识的强化。
（二）中介涉诉现状带来的司法预警
据北京市房地产交易管理网网签数据显示，今年上半年二手房成交量已超过去年全年成交总量。可以预见，09年之后二手房交易纠纷数量仍将持高发态势，其中中介涉诉案件有可能会出现空前的案件高峰。从保发展、保民生、保稳定的角度出发，法院应当及早调研，总结经验、探索规律，有的放矢地创新方法，实现三个具体目标：1、平衡各方利益促进二手房市场经济发展；2、尊重中国人安土重迁的观念，从化解房屋交易纠纷出发保障民生；3、将二手房买方、卖房、中介方三方利益的司法调整归为一盘棋，从根本上消灭连环诉讼等恶性诉讼发生可能性，xx社会不稳定因素。
二、二手房交易纠纷中的房产中介涉诉因素调研分析
二手房交易纠纷中房产中介涉诉案件具有一定的复杂性，体现为诉讼主体多、争讼合同种类多、诉讼类型多等特点，故调研从争讼焦点出发，以点带面，归结出五大涉诉因素。
（一）定金
调研发现在交易实践中存在大量名称各异的定金合同，包括《买房意向金合同》、《订约定金合同》、《购房订金合同》等。目前定金纠纷主要表现为两种类型：一是要求房产中介与买卖合同违约方共通承担返还定金的连带责任。二是中介提供的格式定金合同上同时规定定金及一定价款比例的违约金，买方持合同诉求定金的双倍返还及违约金支付。
（二）佣金
在二手房交易中，中介佣金构成包括信息服务费、按揭xx服务费、中保费、垫付服务费、权证代办费等。当前中介涉诉的佣金纠纷主要集中于三类：一为信息服务费。当买卖双方进入磋商阶段但合同最终未订立时，是否支付以及是否全额支付信息服务费成为争议焦点。二为转按揭xx服务费。当xx失败时，买方认为系中介服务瑕疵所致，而中介方则认为系买方个人信用不良所致，且中介接洽的担保公司、房贷银行等同在xx服务链条之内，故此类纠纷在责任认定及承担方面具有复杂性。三为权证代办费。房屋买方或卖方常以权证手续系自行办理、中介未提供代办服务为由，诉中介退还权证代办费。
（三）违约金
一般情况下买卖双方约定定金，另与中介方预定违约金。当前争议较大违约金纠纷主要有两类：一是《看房确认书》等委托看房协议中的违约金纠纷，买卖方常以违约金条款为格式条款、金额过高显失公平等为由要求法院予以酌定。二是一房二卖的违约金追索。一房二卖情况下，中介要求卖方支付居间合同的违约金，买方要求中介及卖方分别支付居间合同及买卖合同的违约金，由此形成买方——中介——卖方的违约金追索链，引发连环诉讼。
（四）房屋差价金
近年来二手房价格持续上涨，当事人以房产中介服务瑕疵导致延误购房时机为由，诉房产中介支付延误期间的房屋差价金。此类纠纷难点集中于房屋差价金这一期待利益的司法裁量。
（五）税金
按照二手房交易惯例，税款通常由买受人负担。为招揽客户，一些房产中介在《房屋买卖居间合同》中采用拆分购房款的方法帮助买受人逃避纳税。当一方不愿履行合同时，常以存在违反法律规定情形为由，要求确认合同无效。
三．多措并举，应对二手房交易市场的中介涉诉攀升现状
良好的法治环境，是促使房产中介规范经营、保障二手房交易市场可持续发展的必备条件。针对中介案件集中体现的涉诉因素，二中院提出以下应对建议，力求积极做好相关案件的司法审判工作：
（一）个案审判上统一司法尺度
统一司法尺度，避免社会对二手房交易中的中介涉诉纠纷“同案不同判”的误读。对于定金类纠纷，应甄别适用定金双倍罚则，以及违约金、定金不并用的规则；对于佣金类纠纷，根据个案情况认定中介居间人义务履行阶段及程度，以等价有偿、公平合理为基准酌定佣金项目及费用；对于违约金类纠纷，以诚实信用为原则，显失公平的违约金格式条款的效力应不予认定；对于房屋差价金，宜考虑中介的故意和重大过失标准，并参考争议发生时的市场评估价及原合同约定价以酌定房屋差价金；对于规避税金的合同效力认定，应以二手房实际成交价格为重要考量因素，建议进一步完善《城市房地产管理法》中“房地产成交价格申报制度”，对瞒报和不实申报情形规定处罚条款。
（二）对中介涉诉案件进行案由科学管理
目前中介涉诉案件案由过多，包括居间合同纠纷、买卖合同纠纷、委托合同纠纷、定金合同纠纷、商品房预售合同纠纷、财产权属纠纷、不当得利纠纷、服务合同纠纷等。二手房买卖的法律关系、争讼事由、涉案主体确实比较复杂，由此更应对案由进行科学管理，逐步确立以居间合同纠纷、买卖合同纠纷为主的中介涉诉案件案由归类。
（三）强化法官的诉讼提示工作
法官不能一位强调民事主体法律意义上的“平等”地位。从诉讼风险控制力来看，中介作为法人，在经济实力、参诉能力、诉讼经验等方面占据优势，买卖方多为个人，法律技能和诉讼经验比较缺乏；从诉讼风险承担力来看，与中介相比，买卖方对败诉风险的承受能力更加脆弱。因此法官应当立足于双方诉讼能力存在差异的实际，从三个方面强化诉讼提示工作：一是强化举证提示工作。法官应对于当事人所需证据及举证责任分配进行适当提示，以启发当事人补充证据。二是强化法律释明工作。法官应在庭审及询问中，对个案的法律关系、当事人的合同权利义务、民事行为效力等进行说明和合理解释，使当事人对裁判结果有合理的心理预期。三是强化非诉讼纠纷解决渠道的提示工作。告知当事人在诉讼外的其他解决方式，如向中介主管机构进行投诉等，以实现正当利益的全面维护。
（四）建立法院与政府主管部门的信息沟通机制
近一两年来大批房产中介成立，素质良莠不齐，亟需加强管理。法院应当与房产中介机构主管部门建立信息沟通机制，从司法层面与政府机构建立多元化纠纷解决机制的有效衔接。一是普法教育沟通，向中介公司及其从业人员释明法律法规政策，并提供典型案例作为从业工作的司法引导；二是信誉评价沟通，法院对中介公司的涉诉案件进行争讼事项、数量、责任认定等专项总结，对每年涉诉量大、信用度低的公司应专门警示，与政府共建中介机构的司法信誉评价机制；三是司法建议沟通，汇总整理易出现争讼的中介业务环节，为政府主管机关制定中介业务的各类合同指引提供建议，于交易阶段xx纠纷可能。
