北京商用房产空置率可能高达约50%，比德国5个{zd0}的写字楼市场去年出租的总面积还要大。

全球不良资产解决方案公司（Global Distressed Solutions LLC）总裁罗德曼（Jack Rodman）日前表示，北京商业房地产的实际空置率可能高达50%，中国的（房市）崩溃就在眼前。他这里讲的北京商业房地产指的是北京的写字楼市场。罗德曼的说法与知名的避险基金管理人,人称“空头大师”的查诺斯（James Chanos）今年1月份关于中国经济即将崩溃的谶语非常相近。查诺斯指出，中国房地产市场飙涨，是被涌的投机性资金所推升，看起来像是杜拜危机的1000倍或更糟。

据彭博新闻社报导，现年63岁的罗德曼在全球从事不良房地产资产的买卖，自2002年以来一直住在北京，他的公司为中国地产界和银行的私人股本与避险基金提供谘询。他目前经常给客户播放北京空置的办公楼的幻灯片。在幻灯片上，目前空楼的计数是55幢，还有其它十几个候选的楼盘。根据他的数据，北京商业房产的实际空置率可能高达50%，比德国5个{zd0}的办公楼市场在2009年租出去的办公面积的总和还要多。

空楼林立 建设不止

从高盛、瑞士银行和摩根大通北京办公室往南看过去，首先映入眼帘的建筑之一是17层的办公大楼－－金融街9号，这是一座空楼。再远一点是交通银行的两座18层高的办公楼，门上已经积了灰尘，大厅现在是一个自行车停车场。明显地感觉到北京的写字楼空置率非常之高。然而，北京办公楼的供应量仍在继续增长。总部位于芝加哥的房地产公司仲量联行（Jones Lang LaSalle Inc）估计，在现有920万平方米积存的基础上，今年还会有120万平方米的办公空间上市。

市政府不顾市场还在推动写字楼数量的增长，由当地区有关部门作为{zd0}股东的金融街控股股份有限公司，计划从今年起建100万平方米的新办公用房，目前进在和潜在客户进行商谈，其中有摩根大通等企业。根据仲量联行的数据，2009年底35%的空置率已经写下北京有史以来的{zg}记录，而政府仍在寻求将城市的中央商务区扩大一倍。

在房地产经纪商世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis Group）跟踪的103个办公楼市场中，去年第三季度北京的办公楼空置率是22.4% ，居第九位。但是这个数字没有计算许多即将开放的高楼大厦，如花费66亿元建成的,74层高的第三国贸大厦，这是北京{zg}的办公楼。而且世邦魏理仕计算空置率时，并没有将银行和保险公司等自己购买的办公楼的空置计算在内，因为这类业主只使用部份空间，其余也将用来出租。

而制造业（厂房）也出现产能过剩。去年中国的新厂及其地产的投资上升67% ，达到15.2万亿元人民币，比俄罗斯的国内生产总值还要高。 2009年，过剩的钢铁产能可能达到1.32亿吨，比世界上第二大钢铁生产国日本的产量高出8750吨。欧盟商会的报告说，迫在眉睫的是水泥产能过剩泛滥正在形成中。

由于地产开发公司去年获得政府1.4万亿美元新xx的一部份用于建造摩天大楼，中国各地的空楼雨后春笋般冒出来。加上一些地方政府领导为了政绩，大搞所谓的总部基地，造成写字楼大量空置，然后以披着单身公寓的外衣进入房地产市场。坑害了不知情的消费者，对真正的房地产市场带来了骚乱，这简直是种犯罪行为。前摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠和避险基金经理查诺斯说，中国的楼市已经处于泡沫之中。1月25日接受彭博电视采访时查诺斯说：“中国现在已经存在一个巨大的房地产泡沫和固定资产投资泡沫，想进行温和的紧缩已经很难了。”

空头大师：中国泡沫是杜拜的1000倍

空头大师查诺斯1月份预测中国（泡沫）是杜拜的100倍，甚至1000倍。由于陷入至少800亿美元的债务，杜拜的房地产价格从其2008年的{df}时期下降50%，阿联酋{zd0}的投资银行Shuaa Capital表示，这可能会使经济萎缩0.4%。 截止去年11月底，中国在建的商业地产的空间相当于世界上{zg}的杜拜摩天大楼－-高160层的迪拜塔Burj Khalifas的6800倍。 而现在很难确切的知道中国的各大银行到底有多少房地产xx的债务，因为一些国企预定的工业xx都被用于投资房地产领域了。 2月4日，银行业监督管理委员会上海办公室称，物业市场的下降可能会伴随不良xx激增,房地产价格下跌10%将使抵押xx的拖欠比率增加三倍。

资产第三贵 银行资产负债表恶化

现在投资者的担心已经超出了房地产。在15个主要亚洲市场中，上海综合指数的基准价格在下降了8%之后，相对于今年收入的估计仍然是亚洲第三高，仅次于日本和印度。欧盟商会去年11月表示，过剩的中国工厂“已对全球经济造成深远的损害”，激起了贸易摩擦，提升了不良xx的风险。彭博资讯1月19日的投资者调查显示，超过60%的投资者视中国楼市为泡沫，3成受访者表示它将带来{zd0}的下降风险。消化房地产泡沫破裂所遗留的债务可能会削减银行xx，几年内都会拖累经济增长。

今年以来，在香港上市的中国工商银行的股价下跌13%，中国建设银行下降11%。同一期间香港恒生指数则只下降了7.3% 。谢国忠等很多经济学家认为银行的资产负债表将恶化。将有大量的抵押xx变成坏账。 而罗德曼则说，中国是“比世界任何地方拥有更多空楼，却未反映到其资产负债表中的”{wy}国家。

与日本比较

正如日本在20世纪90年代所经历的经济增长停滞，对中国而言，估计同样的风险很难排除。当时的日本，日经225指数上涨6倍;在1990年泡沫破灭之前，东京都会区的商业物业价格上涨了四倍。而泡沫破灭后日经指数的交易只有1989年12月高峰时的四分之一。

今年1月，中国的xx激增到1.39万亿元，比此前3个月的总和还高。70个城市的地产价格与去年同期比较攀升9.5%，21个月来{zd0}的涨幅。国有企业利用从政府财政刺激借来的钱，以惊人的速度哄抬各地的土地价格,包括炒高非理想地点的土地价格。同时，商业地产的空置率超过30%，租金也下滑。所以问题只不过是你何时愿意承认此时买地是损失，或者干脆不承认。

上阶段北京的决策者已经开始控制xx，中国银行业监督管理委员会1月27日在其网站发表声明，要求银行“合理控制”xx增长。2月12日，在大年二十九这天，中国人民银行第二次下令各银行增加存款准备金利率，给xx扩张降温。

麦休亚洲太平洋基金（Matthews Asia Pacific Fund）首席经理人艾希达（Taizo Ishida）说：“流动资金泡沫去年进入房地产市场，三个星期前我在上海和深圳，其价格真是令人吃惊，真的非常惊人。一般说来，我不买中国股票。” 而彭博资讯在报告结尾指出，对持续看好北京房地产的人而言，金融街的{zx1}租户或许不是个好兆头。金融街8号大楼将成为中国华融资产管理公司的总部，而华融公司的使命是：销售银行坏帐。