温州炒楼花利益链条调查


温州,这个曾被评定为楼市泡沫{zg}的城市,注定是中国楼市典型的版本。

      "房价还是坚挺,都是楼花惹的祸!"凌伟告诉记者,"到当地中介去转一圈,很多中介会公然向你推介'楼花'。"

      当温州炒楼团随着股市的牛起貌似销声之时,自去年10月份以来,温州楼市又开始了持续上涨。以市区为例,如下吕浦、水心等区域,房价上扬了30%以上。

      调查显示,搅和着炒楼花,外加价等现象日益暴露,令当地房地产走向显得"诡异"起来。

      开盘xx的秘密:房子早被抵押

      张明(化名)等人的购房经历揭开了投资者、开发商、中介三方缔结而成的炒楼花链条。

      2006年12月3日,这天原本是龙新房开的"新田园"楼盘开盘日。然而,排了大半夜的购房者发现该楼盘根本无楼可买。

      接到举报的温州市鹿城区房管局稽查大队的人员来到售楼处,要求查看楼盘预售协议书。售楼现场并没有协议书,龙新房开销售部的王经理提出出去拿。

      然而,等王经理回来,张明们发现的却是纰漏百出的协议书。

      王经理出示的购房序列单上客户登记显示,日期是11月3日,可是协议书的落款日期有的却是12月2日,且有明显改动痕迹,有些部分依然是11月2日。

      有不少协议书连乙方姓名都没有填写,没有联系电话等等,笔迹看上去似乎是同一个人。

      随后,王经理拿了一张12月3日50万元的xx。而根据该xx上的房间号查,该房间的售房序列单和协议书上均没有落款。

      稽查人员初步认为,龙新房开违规销售是肯定的,因为预售许可证上规定是12月3日上午9点,而此时龙新房开早就把房子卖光了。

      张明回来之后,打算先进入房管局的网站查看一下该楼盘的信息,结果发现该网站已无法进入。等到次日,该网站恢复正常之后,关于"新田园"房源信息已经全部更新,总共75套都变成了黄色(表示已经预付定金)。事实上,炒楼花的关键在于资金的流转,前提是开发商拿到土地后资金缺失。

      12月5日,张明与王经理接触,谈到这个问题。王经理解释,都是公司的股东出面向购房户借款,等于是集资建房,而钱都是打入股东个人账户的。从表面看,因为公司账户里没有一分钱是与购房户直接发生关系,很难查清这种资金和房号的关联。

      中介的角色

      炒楼花的关键在于资金的流转途径。

      张明接下来几天的市场走访发现,外部资金与开发商催生出楼花后,又一利益集团——中介参与了炒作。

      12月10日(星期日)下午,张明与另一位购房户史某来到位于温州市区大自然二期某住宅楼的房屋中介公司。该公司没有任何招牌,在所有办公室墙上也看不到任何工商营业执照及税务证。

      当天下午,张明接触到该楼盘的一位业主。该名业主称,去年三四月份从中介处买了该房子,楼花已经开了几度。他拿到手里的价格已经涨到11000/平方米左右,当时交了106万元首付款,({dy}手的60万元预付款加上每平方米的差价,就是11000减去8500再乘上面积)

      现在的购房者史某如果要买该房子,价格便涨到了12000/平方米,总价接近200万元,他要支付的首付款便达到了113.4万元。(60万元的预付款+差价),而这个还是所谓的直过户,如果是二手房加上契税就更贵了。

      如果史某是{dy}手购买,即便房子涨到12000/平米,算30%的首付款,他只需要付50多万元就够了,可是因为龙新房开的集资行为,加上转了好几手,他的首付款便多了一倍,远远超出了他的预算。因此张先生和史某以此为借口离开了中介公司。

      通过这次接触,张明还掌握一个重要证据,便是现任房主手里的两张单据:一张是龙新与股东签订的质押书,就是该楼盘某幢4楼的房子作价质押,作为股东集资的质押物;一张是股东与房主签订的借款条,60万元(相当于预付款)。两张的落款日期都是2006年1月16日。

      两张单据联系在一起就说明了一个问题:龙新房开在间接炒楼花!此外,还有一张落款为12月3日的房地产买卖专用收据,是购房者直接与龙新房开签订的。据张明估计,所有的收据都是龙新房开在12月3日左右填写,之后陆陆续续交到房主手里的。

      很明显,这种手续只是个形式而已,因为钱早就落入了龙新账户。

      但是,令人费解的是,股东借款肯定是与{dy}手房主签订协议,因此,借条上的落款签名应该是{dy}任房主,可是,张明等人在该名房主出示的2006年1月16日的借条上看到的,落款却是现任房主的名字。当时这个楼号已经转了好几手。

      张明等人对此悬疑进行分析后推断:这个借条和质押书都是龙新房开事先准备好,股东的名字预先填上,而且填了不止一份,日期和债权人的地方留白,以后等房主每转一手,便向龙新房开索要一份空白的,到时填上便行了。也就是说,龙新房开此举,早就为购房者炒房打开了绿色通道!

      12月14日,张明又一次找王经理接洽。据透露,温州的龙新房开都是这么操作的,因为银行xx控制得比较严格,又不能炒楼花,所以只能采取以房源做质押,股东出面借款的形式来筹措资金。

      但之后市场上的炒作,显然龙新房开也不可控。

      {zh1},记者从温州市房管局了解到,龙新房开被罚款4万元。