推测２０１０年房价，抛砖引玉 
   ２０１０年，年中房价整体上扬，后期略有挫折。自住宜，投资慎，投机如走钢丝。１月份自住淘房{zj0}。
　　１－２月份，自住置业易，投资有阻，投机难；整体交易弱，中介不爽，发展商平安过年。
　　３－４月份，交易动，自住多，投资有，投机抬头。中介有望，发展商暗喜。
　　５－８月份，交易旺，自住犹豫，投资暗涌，投机松动。中介乐，发展商乐。
　　９－１２月份，市场犹豫，交易谨慎，投机慌。
　　２０１０年，年中或三季度，平均房价超过２００９高峰。局部地区疲软，热点片区过热。
　　２０１０年下半年热点词：拐点、调控。
　　

投资置业概览，关键16因素浅析
　　
　　1．人生阶段：不同人生阶段，考虑因素、决策依据、目的都不同。要随需应变。如单身、婚房（刚需）、生子（刚需）、学位房、改善、豪宅、养老，所要考虑的都不同。不同阶段的风险承受度也不同。一辈子，不能用一套标杆去置业，随时而变。
　　2． 置业类型：置业是个性化的，目标不同，方式不同。整体分为自住、改善、投资、投机。
　　自住考虑负担能力、居住需求满足度；投资考虑租金回报中长期升值；改善考虑户型和舒适度长期保值升值；投机考虑大趋势和介入点和xx利率成本。
　　3．选房本身指标：户型、区域、园林、朝向；不同人生阶段和置业类型考虑重点不同。如投资不重朝向，自住要朝向好。后续专文详述。
　　4．置业城市：买熟不买生，宁买大城市小的，不买小地方大的。地段就是城市，城市就是地段。四大城市，房子是投资品有规范的市场和进出机制。近年城市化进程，1线、2线、省会、小城市都有投资机会。大城市波动大，需要更强的头脑，但牟利机会就更大。珠、长、京三角，核心城市投资价值和升值更可靠，周边城市只适合度假和养老投资性不强。
　　5．投资组合：鸡蛋不要放在一个篮子里。在投资预算内，尽量购置多套房。主意产品的布局，类型组合。比如大中小户型组合，成熟和新区组合，短中长线组合，现金流和升值线组合。
　　6．经济周期和置业点：经济有周期有波动，整体螺旋上升（50年），一个周期是一个抛物线（8－10年）。大趋势（世界和国家宏观经济），小环境（微观和产业经济）。投机和投资，介入时点比较重要。放贷规模、利率是核心的指标、直接导致拐点，税赋只是一个态度不影响趋势最多影响幅度和速度。
　　7．置业心理分析：设身处地，推测各方的心理。买之前，先想好卖：何人何时何目的何价来买你的房。政策和拐点，在中央、市、局角度考虑、富豪角色考虑。升值和出手预期，关注投机者、实业家、工薪、小老板、白领、金领的置业心理。预估人口红利的影响，分析60后、70后、80后。反向思维。
　　8．房屋类型：小公寓、酒店公寓、2房、3房、改善、大户、豪宅、别墅、{dy}居所、第二居所。可卖条件、价值因素、升值潜力、变现率都不同。2、3房是首套房，公寓是投资房，第二居所是改善且长线产品。

　　9．置业常胜：地段、地铁、学位、大社区、高赠送、新规划区（可靠）。满足上述条件，户型不错，哪怕在高点买，都不会亏太多；涨起来更快；卖起来变现率高。
　　10．不影响投资价值因素：临路噪音、高压线－辐射塔、朝向，自住可以避免，但投资不影响价格和升值。地段{dy}，地段和配套好，其他因素都是小因素，至多影响成交率。
　　11．资源置业：稀缺且难复制资源，才是价格预期的要素。配套资源，学校、商业、金融中心、办公中心、行政中心。景观资源，城市中的{yj}优美自然景观资源，优于郊远景观；景观在美观、自然、独一的前提下，离城市近价格越高。荒郊野外的孤零零的一个区，没有当地经济支持，抗不起波动。户型资源，大户型、别墅等，比较重要，但不真正稀缺，很多变通方式可以推出更好的新型大户型。深圳的山多，山景不是真正稀缺资源。
　　12．置业成本和回报：xxxx、租金回报、杠杆。xxxx，指投出{dy}笔钱和持有成本，在物业卖出后，获得的利润比，用于升值和投机。租金回报，指每年可靠租金减除持有成本后，多久收回购置成本，用于投资城市出租型公寓。杠杆，指付出首期，从银行xx购买，比如20万首期实际购买100万的房产，升值1倍，就是20万赚回100万，xxxx是5倍。侧重升值，可以忽略利息成本，不用计算10年付出多少利息。
　　13．房价及走势因素：区域经济、中国经济（货币金融政策）、世界经济发展，决定大趋势；供求关系：有购买力和购买动机的人决定房价；区域房价＝人口×收入×中xx人数比率；钱多者决定房价，穷人被动接受
　　14．二手房价格：同区同类新房价格*0.8；预期价＝标杆区域价格差×规划前景和实施速度×周边企业和经济×人口组成和收入×经济和人口趋势。经济基础决定上层建筑，荒郊野外的别墅，无论升值还是套现性都不如中心区域的3房。发展商逐利，成熟区域新房价格比２手可能贵很多，比如５０％，并不意味着高价新房会大涨，不未必周边２手会即刻涨到新房价，但价格差可能会缓慢缩小。
　　15．深圳置业：考虑区域、个盘、户型、地铁、学位，自住兼投资购买较新区域的大盘有地铁带至少省级学位，错不了。
　　16．郊远豪宅和度假物业，投资没有想象得美。能够在预期时间和价位顺利卖出的房子，才是投资胜品。好的房子，3－7天能成交，变现率赶上银行定期，这样的房子一般是在城市中心或成熟区域、居家的社区和住家户型。深圳的关内三区、龙华、布吉的2000-2005年开盘的大社区的2－3房，在2007年高峰和2009年高峰期，都能1周成交。而郊远所谓豪宅大户，挂牌半年成交是常态；樟木头淡水的别墅，1年都可能卖不出。

投资型，考虑付出、租金回报、出租率、管理便利性；以成熟、中心区域、交通便利的小户公寓为佳。租金回报率，是最主要的衡量杠杆；适当考虑中长期的保值、升值性。考虑下家接手的成交率。
　　自住型，考虑家庭结构和居住需求，负担能力、月固定收入、家庭生活成本、工作交通、小孩教育、购物配套、老人看病；租金回报合理性就不是很重要了。置业时点，只要不是全民疯狂期，只要能付起首付，就可以。怕套到高点，就设想2年内该物业有涨30%的可能不；怕抄底半山腰，就设想2年内该物业有跌30％的可能不。自然就明白了。
　　改善型，考虑地段和环境稀缺、户型朝向噪音、绿化和容积率、中长期升值性，资金充裕。关注楼市趋势和当前时点，特别要避免高峰和疯狂期介入。关注当时税赋xx政策，避规xx和利率风险。要考虑未来（5－10年），是否有足够的有经济实力的人，是否会喜欢且接手。
　　投机型，特别关注趋势和时点。胳膊拧不过大腿，经济潮起潮落，螺旋形上升但也有阶段定和低。既然短线，就是赌一个趋势和幅度。用{gjldr}的角度去推测经济趋势，用当地的大鳄的心理去评估资本的博弈，用小市民的角度评估自己的风险承受力做1－3年内的收入锐减的现金流测试，用当地中产和主流置业的标准去选择具体物业。
　　期望升值的投资和投机型置业，要对人性、博弈、心理有一定的模拟。价格合适不合适，设想目标物业的价格×2倍，在2年内被接盘的可能性，5年内被接盘的可能性。买不买，心理就有数了。
年轻的刚需，{dy}套房必买的九点理由
　　{dy}套房，是【必需品】、是【长线投资品】。只要不恰好是楼市疯狂期，买不买，看实力、看需求。
　　１．实力。付得起首期（外债比率不超过50%）；供得起月供（２年内的收入稳定、可预期）；不影响生活（月供家庭收入1/3或家庭中个人收入1/2下）。
　　２．刚需。非单身：要结婚，要生孩子，要学位。人生一世，享受的是过程，过程幸福，就是幸福。单身，收入高、不善积蓄、租金赶上月供的2/3，买房是强迫积蓄的方式、减少浪费、适当投资保值。
　　３． {dy}套房是【必需品】。只要经济负担上比租房不差很多、生活享受上不比租房差、对家庭心理是安抚。
　　４．时机。符合1-2条件，可随时置业，除非疯狂期。疯狂期标识：成交套数是历史高位，成交价位相对高位（未必{zg}），身边很多人都在买房、非常看好。
　　５．关注工作。{dy}套房，{zh0}离上班地近，路上不浪费太多时间；面积够用，不用太大（超过负担），装修简洁实用（不用浪费太多钱）。
　　６． 熟地放眼未来。考虑到未来出租、出售的便利，{zh0}比较中心位置或成熟，小区质量和物业管理不错。
　　７．生地减轻负担。如果财力较弱，可以考虑城郊（未来中心区、重点发展区、有交通利好），周边配套和规划以满足普通人家为主。不必要跟风买生地豪宅区的小户，那是有钱人长线投资的玩意儿，居住生活极其不便利。
　　８．{dy}套房是【长线投资品】。放眼长久，不动产至少很保值；在目前的中国，升值的可能性很大。既然不是炒短线，１年内买卖，长期的趋势会烫平短期的波动。
　　９．家庭经济收入增长后，改善居住时，{dy}套房可以支援现金流。{dy}套房，出租，租金弥补第二套月供（长期看，租金在涨）；或出售，补充第二套首期和装修。

年轻的刚需，{dy}套房，忌讳的因素
　　年轻人，刚需置业，最忌讳，纯投资或投机的心态；犹豫不决，就怕吃亏，错过时机。
　　１． 贪图便宜，荒郊野外置业。荒郊野外，交通不便，生活麻烦，住不顺心，将来卖也难卖、租也难租。
　　２．只图眼前，质量不好物业管理差。建筑质量、户型朝向、小区环境，有严重缺陷；物业管理差，楼房容易破败导致贬值或相对贬值。
　　３．过于惧跌。楼市永远有人看多、有人看空。对草民工薪来说，房价永远都偏高。跌了，怕再跌；涨了，怕高位。患得患失。抄底{zd1}的，总是{jd1}的少数。正常中等价位，家庭能负担，何惧{zd1}。房定了，心安了，省出心力去赚钱。慢慢改善慢慢升级，人生要的是勇敢向上积极争取。
　　４．惧涨被套。一波波踏空，看到房价跌了又涨，涨得更高。涨了1、2年，发现这几年工资都白赔进到房子的涨幅。害怕未来几年又是白干。忍不住，跻身强房一族，结果高位甚至套牢，房奴的杯具。任何不正常的波动（涨、跌），都会有回归的那{yt}。如果楼市过热至疯狂，冷静一下；或者去找个相对合理的二手房。不要高价、高面积去被套。
　　５．超过收入去买房。首期是东拼西凑，月供超过1/2，工作并不稳定。就赌房价能涨，买上一大套。装修也装不起，吃穿用度水平都降低。要知道，人生不是用来无谓吃苦的。这么高风险高杠杠地去置业，一旦失业，房子6个月断供就被拍卖了。
　　６．太过在意别人评价和建议。有人唱多有人唱空，房子有人喜欢有人不喜欢。想获得所有人认可，要不就买不到错过时机；要不就是高位被套。买房是自己住，涨跌是自己负担。别人只不过是一个参考，他们要正确，也早发财了不是？！

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异地置业，觉得人生地不熟，不太鼓励。
　　 不说别的，至少可能选不对片区、楼盘、户型。
　　2.目前，似乎不是投资的{zj0}时期。
　　3.小公寓升值性弱，要看租售比。
　　4.如果是个人情况，每年有2、3个月需要居住，可以抵掉酒店费用，或许可以考虑买，解决点资金。如果没有其他更合适的渠道的话。
　　5.如果买，当然是xx好。投资房地产，靠的就是杠杆。比如100万的房子，xx2成，付出20万成本。如果涨50%，那么就是投入20万，加几万其他费用和月供，就纯赚50万，盈利是2倍。

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 购买时一定要查看销售商五证：营业执照、房地产开发资质证、土地使用证、工程规划许可证、施工许可证。五证不全，就属非法售房，消费者定要先验证后选购。此外，对于商铺来说，还要查看土地使用证上是否标明商用，如果买到了不能商用的所谓商铺损失会更大。在购房合同中，一定要约定所购房屋为商用。

    要防备销售商为牟私利，常以公摊面积不详、计算公式不公平为手段，使得有些购房者没有得到应有的面积，而有些则摊上了不该分摊的面积，徒增一份购房款，因为商铺的价格远远高出普通住房，象前面所说的杨女士所购商铺为２．１万元／平方米，如果面积缩水８平方米，损失就高达１６．８万元。

    要认真检查商铺的质量，如果房屋质量不好，不但影响经营，还会对经营者及顾客的人身安全埋下隐患。

    不要草率签定购买商铺的合同，导致出现纠纷维权难。一些购买者偏信开发商的吹嘘和诺言，而开发商往往使用虚假广告宣传，模棱两可的说法，在合同中以格式条款套住消费者，一旦合同签订或入住，消费者权益立即受损。因此，对一些责任不明的条款或于己不利的要约，消费者要敢于提出签订补充说明，无法达成一致，宁可不签。

    购房时还要看拆迁安置是否落实，供水、电、气、通讯设施是否具备，物业管理是否落实。为商铺的经营获得基本的条件。
    验看合同文本是否规范，有否断章取义或偷梁换柱等不法行为，对事先承诺，应在合同中明示，{zh0}委托律师或房产土地业内专职人士给予指导。在购买商铺时，让律师参与签订购买合同及相关法律文件，解释并检查合同，同时将房地产开发商的种种承诺纳入补充合同，以使其法律化，充分保证双方的平等权益，降低购买商铺的风险。

    妥善保存好原始材料，如合同、xx、收据凭证、协议书等，一旦发生争议或违约，可凭证据投诉或诉诸法律。

 投资不是目的，投资是手段，是对社会和经济的一种妥协。