法住宅有望变身“终身年金” 银行兼职中介人


上世纪八十年代末，英美金融机构在养老金业务上大胆革新，推出不动产xx新品种——反向抵押xx。2007年6月，法国储蓄金库银行集团旗下子公司——地产信贷银行率先在法国推出老人住房抵押xx。

　　反向抵押xx可使退休者以获取“终身年金”的形式出售房产，同时继续住在抵押出售的房屋里。反向抵押xx颇似法国人熟悉的终身年金制房产交易，但不是个人与个人两厢情愿进行的，而是通过银行进行的。

　　老人住房抵押xx的受益人几乎清一色是退休者。退休者凭其房产作抵押保障，向银行申请xx。xx银行可以在借款人去世后出售其房产。如果借款人愿意，也可以在其未去世前出售其房产。

　　具体说，地产信贷银行先对xx申请人的房产估价，然后一次性付给申请人xx金额。借款人日后偿还的，是这笔xx加上利息的总和。利率每年固定为8%。这8%的利率中，不仅包括xx成本，还包括风险费。

　　利率看来是高了一点，但有一点很值得称道的是，地产信贷银行非常“大度”，不让借款人吃亏：借款人去世时所余欠款，或提前还贷时所余债款，不得超过房产的售价。这意味着，万一房产售价低于还贷总额，差额部分由xx银行承担。反之，如果房产售价高于负债额，多余部分将支付给借款者的继承人。

　　银行推出这种xx新品种显然是对房市发展趋势作了深入考察研究，坚信债务不会超过房产价值。从精算技术角度说，由于银行事先无法知道还贷期的长短及累计还贷额，操作程序相当复杂。

　　银行xx专家指出，今后大批法国人要退休，其中许多人虽然退休收入不高，但拥有房产，这是一个潜在优势。这些人可以以“终身年金”的形式出售并享用他们的房产，而不把房子留给继承人。而许多继承人由于平均期望寿命的延长，届时可能已经购买了住房。

　　专家指出，这实际上是一种集体终身年金制的房产交易。法国政府准备设立一个专门机构管理这个新市场，以便互助承担xx机构的风险，银行是这种终身年金制房产交易管理公司与房主之间的中介人。

　　反向抵押xxxx不同于传统xx。其特点是：一是这种xx只提供给60岁以上的老人，主要针对已经拥有房产，但年事已高、收入不高的老年人。二是老人可通过抵押自己的房产，每个月从银行贷得一笔钱，用于贴补生活费或其它重大开支，如医疗费、抵补投资损失、解决燃眉之急或房屋装修等。三是反向抵押xx每月能领取多少，要看房屋的价值、增值潜能以及房主的年龄。xx额每隔3年重估一次。四是反向抵押xx比一次性抵押房产获得xx更具伸缩性。xx期间，房产仍属老年xx者所有，xx人可继续享有房子增值带来的好处，可以选择适当的时候出售，获得比较高的收益，并同时还清xx本息。五是与传统xx相比，反向抵押xx最明显的区别是每月不是借款人向银行偿还本息，而是每月从银行获得本金。银行的xx不是按月归还，而是若干年后一次性归还。

　　反向抵押xx可以让不动产动起来，让老年人生活过得舒适富足一些。在当今老龄人口不断增长的新形势下，这不失为一种灵活的回应举措。老人住房抵押xx或反向抵押xx是老人自助自救的一举三得的良方，既可使自己生活得舒适一些，也可以减轻子女的经济压力，同时亦可减轻社会负担。这个新品种登陆法国后，民众反应相当热烈。

　　目前，我国60岁以上老年人口为1.42亿，约占人口总数的11%；预计到2010年我国老龄人口将达1.6亿，约占人口总数的 12%。调查显示,我国60岁以上老人残疾率为25.2%，生活卫生保障负担沉重，我国是典型的“未富先老”的国家。怎样保障老人的生活面临着重要挑战，法国银行推出的房产反向抵押养老或许能给我们一些有益的启示。