2010-02-22 | 2010年“香饽饽”---商业地产：开发者动态不xx汇总
2009年，在金融危机的影响下，更多开发商开始意识到商业地产对企业的风险地影响与平衡。国内实力开发商如万科、富力、合生、绿地、绿城和上海世茂等开始更多介入商业地产开发领域，而新加坡的凯德、美国西蒙、菲律宾SM集团等更多国际商业地产企业开始直接或间接进入或加大在国内的商业地产投资。与此同时，受累于日益增长的租金压力及应对市场的需要的综合效应，更多全国性如百联、大商和区域性的零售企业如金鹰、广百开始介入商业地产开发。甚至瑞典宜家、英国TESCO、法国欧尚、韩国易买得等中外零售企业也竞相进入商业地产领域。
同时，在商业地产的全球危机面前，中国企业也开始走出国门，收购国外企业成为2009年的一道风景，北京泰沃德收购美国购物中心即是一例。预计2010年，更多的企业开始将探索的目光投向国外。
预计2010年，随着商业地产投资商{dy}轮的大浪淘沙，{dy}集团的大型综合性开发商，在人员储备、资金调配到位的情况下还将大规模扩张，以城市综合体项目为主要开发形势，行业集中度进一步提高。随着这些大型投资商的投资热情高涨，投资额仍将继续走高。而中国的商业地产市场将在“诸侯混战”中在年底浮现出国内商业地产{dy}梯队的身影。同时，伴随着一线市场竞争的日趋激烈和土地价格的攀高，更多商业地产开发商将目光投向了更具有潜力的二三线城市。但预估在年底盘点时可以看到，大批的进入者将在商业地产的高门槛前却步。
下面我们对国内主要的商业地产企业2009年状况及2010年发展进行预测。
n 万达集团：在2009年新开出8家万达广场及2家高星级酒店；2009年11月，万达在北京国家会议中心召开了有上千个商家参加的2010年项目招商大会，2010年预计将开出15家左右万达广场及数家高星级酒店，在其产业链日益齐全的基础上，万达将继续发力并保持国内商业地产领军企业的地位和发展速度。
n 华润集团：华润集团对旗下零售业务和商业地产业务在收购深国投部分业务的基础上，进行了优化组合。其中华润万象城系列将继续其城市综合体系列的稳步开发，目前已在杭州、沈阳、成都、南宁、大连等城市建设中，预计从2010年起陆续开业。而华润零售旗下则拟做4-5万平米的“社区型购物中心”---欢乐颂。
n 中粮集团：一手锻造出“华润万象城”的中粮集团董事长宁高宁的地产目标是将其地产业务做到总资产的30%。未来中粮集团将以“大悦城”购物城为核心的“全服务链城市综合体”的总投资规模将超过700亿，20多个“大悦城”将在国内大中城市布局。未来的投资目标是进军二、三线城市。目前在北京、天津、沈阳、成都等城市开业或在建了7个“大悦城”，总投资额超过百亿元之多，2009年，沈阳大悦城开业，预计2010年上半年，北京朝北大悦城将开业。
n 宝龙集团：2009年10月14日，作为内地赴港上市商业地产{dy}股，宝龙地产在香港联交所主板挂牌上市，尽管出现了降价发售，净融资仍有约21.76亿港元。宝龙目前在全国各地拥有近20个宝龙城市广场项目。这些项目多位于珠三角、长三角和华中地区的二三线城市的城市“副中心”，建筑面积多在20万平方米以上。近期，宝龙与七个政府代表团分别签订了意向协议，预计总投资额近200亿元人民币，总建筑面积约为350万平方米。预计2010年，随着资金的相对宽裕，宝龙的拓展速度将进一步加快。
n 恒隆集团：在经过多年上海的深耕后，恒隆集团通过前几年的储备，目前在沈阳、天津、济南、大连、无锡等城市的核心地段分别拟建设恒隆广场。预计在今后几年陆续开业，但其仍定位于一贯的xx路线。
n 阳光新业：脱胎于阳光股份，以新加坡GIC投资机构（新加坡凯德的{zd0}股东）为支撑，低调行进在商业地产之路上的阳光新业公司，目前主要以5万平米以下的购物中心运作经营为主，并在环渤海区域拥有多个商业地产项目。
n 世茂集团：2009年，世茂集团进行了内部资产重组与整合。世茂房地产将专注其财务及管理资源于发展国内高速增长的住宅及酒店业务，而世茂股份将致力发展商业物业项目，当前拥有土地储备800万平方米,在内地长三角、环渤海以及华南区域的20多个城市,开发经营20多个商业项目,涵盖了商业购物中心、主题商场、商业街、专业市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、写字楼等多种商业形态。同时为了发展商业地产，世茂也继万达之后成立了自己的世茂百货和世茂院线。
n 龙湖集团：以重庆北城天街、西城天街为起点，经历了2009年上市洗礼的龙湖拥有了更强大的资金实力，并将实践其早先的战略谋划，在区域聚焦的基础上，将商业地产发展作为重要战略之一进行发展。2010年，预计其将有更大的战略布局动作。
n 万科集团：2009年11月16日，万科公布其新战略——万科产品将进行转型。2010年，万科将正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。在万科未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%的比重，其余20%将开发持有型物业，除了养老物业、酒店外，万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。按照万科计划，未来10年内，万科每年会在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。
n 合生珠江：2009年，合生终于以相对成熟的上海五角场为新的起点，宣布其将大举进军商业地产。
n 富力集团：从2006年宣布大力进军商业地产，从酒店业的试水到北京富力购物中心的起起落落，富力集团的商业地产之路在2009年走的并不平坦。从住宅地产走向商业地产，尤其是最复杂的购物中心，显然是需要一个适应过程的，2010年也许在调整中是认识明了的一个年份。
n 保利集团：2002年保利地产完成股份制改造后即刻开始全国布局，目前保利地产已经确立了以北京辐射环渤海经济圈，以上海辐射长三角经济圈，以广州覆盖珠三角经济圈，以沈阳覆盖东北重工业经济圈，以重庆辐射西南经济圈，以武汉辐射中部经济圈的全国战略布局。保利地产在产品战略中，明确以中xx精品住宅为主，以城市地标性商用物业为辅的产品开发战略，通过一系列涉及商业办公、购物中心、会展、酒店等多种物业形态的成功开发，走综合型地产的发展方向。其住宅类物业投资与经营性物业投资的比例控制在7：3左右。保利的商业地产包括四大结构，{dy}是酒店业，由保利出资建设，洲际酒店管理，合作分成；第二是商业，计划成立自己的经营管理公司，实施对商场的管理；第三是部分，一部分销售一部分长期持有；第四，会展物业将长期持有，收取租金。保利的目标是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。
n 上海绿地：绿地仍以住宅为发展重心，但其一直在加重商业地产领域的比重，2009年以来，其先后在全国主要的二线城市投资400亿，其计划在未来5年内，商业地产将遍布全国七大片区，40到50个城市，开发面积将达到1000万平米、经营面积达到500万平方米。
n SOHO中国：尽管在2009年频频出手，但在经历了“停电危机”、业主游行等轰动全国的事件之后，信奉“野蛮生长“理论的潘石屹的SOHO系列，不得不面对身处优质地段物业价格却无法同步增长的尴尬局面，而这也将为更多的开发商持有商业地产提供“反面教材”。
n 海航集团：通过利用集团拥有的航空、旅游等多项核心资源，在星级酒店、商业零售业方面频频出手，以成熟的资本运作来进入商业及商业地产领域。目前其拥有的商业地产项目数量不多的以写字楼、酒店为主，但商业零售业则收购了西安民生、宝鸡商场、家乐连锁等多家企业。
n 红星美凯龙：近日以5.3亿元竞得昆明福海街道办事处陆家社区两块土地，总面积达89.75亩。该地块的60%建成商场，其余的部分建成住宅。自1986年创立以来，已在北京、上海、天津等全国各大重点城市开办了60家连锁家居商场，总经营面积超过618万平方米，2009年销售额超过320亿元。预计2010年将继续采取大力拓展拿地自建步伐。
n 上海百联：以上海为基地，目前正在构建泛长三角为主阵地的零售业及购物中心集群，并以青浦奥特莱斯为基础探索奥特莱斯发展之路。目前上海本地的购物中心目前除中环百联外，全部处于盈利状态，青浦奥特莱斯在2009年销售大好的情况下也将输出管理，落户浙江海宁。重庆上海城是百联股份2010年{zd0}一个市外拓展项目，2010年开门迎客。2010年，百联股份计划新开门店有杭州奥特莱斯项目、金山购物中心，并且计划在成都新开一家百货店。杭州奥特莱斯项目为加盟方式，主要为管理输出。金山购物中心正在建设中，将于2010年开业。
n 南京金鹰：近年以南京、上海为中心，以长江三角洲地区为重心，面向全国连锁扩张。已在南京、上海、西安、昆明等十余座城市建立连锁企业。旗下香港（3308.HK），专注发展高级时尚百货连锁零售业务；金鹰国际集团，开发商业地产及关联地产；通过控股的，致力于批发、零售、贸易等流通业务，另外还拥有包括五星级标准的在内的数家，并以其作为服务产业链中的重要环节稳步扩展。今后的3年时间，金鹰将以南京为中心，开发包括昆明、昆山、宿迁、盐城、连云港、鄂尔多斯在内众多商业地产项目，总体量将达到450万平方米。
n 浙江银泰：从百货、地产到资源，以资本见长的银泰集团2009年在商业地产领域实现大转身，除了加速银泰百货目前正在运营及筹建中的大型百货商场和购物中心近三十家。2010年1月18日，银泰百货与京投银泰股份有限公司签署战略合作意向，共同开发轨道物业。未来五年内，银泰百货将通过和京投银泰以签订租赁协议为主的合作方式，使银泰百货商业物业持有量从目前的30家综合性百货商业增加到60—70家。
n 苏宁集团：2009年，苏宁无锡、威海、连云港、南京四地广场相继开工，2010年1月8日，威海苏宁电器广场提前完成结构封顶。目前，苏宁置业计划开发的商业广场项目达11个，其总投资额超过213亿元，总建筑面积约251万平方米。1月6日，苏宁置业宣布，凯悦将在南京、无锡、徐州三地的苏宁广场开设三家五星级酒店。苏宁的图谋显然不仅仅是应对日益上升的租金压力。
n 深圳茂业：茂业集团以开发经营商业地产为主业，主营大型百货商场、购物中心、xx写字楼、xx商务酒店、甲级商务公寓及商业住宅，形成了独具特色和独具规模的“地产+百货”发展模式。目前已建立了以深圳为中心，向全国中心城市以点扩面拓展的战略格局，并已成功入驻重庆、成都、沈阳、无锡、天津、常州、珠海等多个城市，开发商业地产项目数十个，自主经营物业面积近百万平方米。
n 大连大商：以百货连锁、超市连锁、电器连锁为三大主力业态的大商集团2009年销售额达700亿，继续蝉联全国百货业{dy}名。其中百货店中大商又发展了大型综合购物中心（新玛特）和新城镇购物中心（NTS）。其中单店面积达10万平米以上的新玛特已在大连、沈阳、大庆、郑州等地开设了31家。大商集团将不断做深做透东北区域，拓展华北区域，夯实中原区域，构筑西部区域。
n 英国TESCO: 2009年7月23日，TESCO集团大型综合性购物中心“乐都汇”广场正式进驻中国大陆，预计到2012年底，中国14个城市将有18家乐都汇广场正式开业。目前，“乐都汇”广场将主要开设在中国东海岸沿线一带，重点主要是北方，随后慢慢地扩展到全国。类似的国内零售业企业还有华润万家的“欢乐颂”品牌也是定位在社区购物中心。
n 法国欧尚：受益于欧尚超市面积达10万平米的苏州工业园区2009年销售11亿，未来欧尚将助于母集团的多业态、多品牌优势（乐华梅兰、迪卡侬），继续其购物中心快速扩张之路。
n 瑞典宜家：2009年11月24日，正式进入中国的英特宜家购物中心集团宣布在中国试水两个项目：位于无锡市锡山区和北京市大兴区两个大型区域性购物中心。按计划，两个项目将分别于2013年和2014年开业，合计投资8亿美元（不包含宜家家居）。据悉，正在筹建的北京和无锡的购物中心面积都接近20万平方米，包括超过300家商户。英特宜家购物中心集团在5年内计划在中国投资12亿美元。
n 新加坡凯德：2009年6月，北京来福士开业，宁波来福士落户典礼。同月，凯德中国常务委员会宣布成立，统一中国事务的投资决策和管理；再其后，分别与中国银行和中国工商银行签署总计250亿元授信的战略合作协议。显然，中国已经成为新加坡嘉德集团战略最重要的部分之一。11月25日，嘉德置地旗下的购物中心嘉茂(CapitaMalls)在新加坡挂牌上市，总计筹资20.2亿美元，创下新加坡资本市场的16年之最，并冲入2009年全球xxIPO。2010年1月18日，凯德置地收购东方海外{bfb}股权，借此次收购，凯德置地中国资产值占集团比重将提升至36%。在中国已有33家商场投入运营的基础上，未来两年将有11家陆续开业。凯德商用的发展重心一直都在长三角和环渤海区域，华南地区相对较弱
n 美国西蒙：与凯德在中国的一二线城市发展为主不同，西蒙和大摩及深国投投资的西蒙“印象城”购物中心则将目光所在了中国的二三线城市，从最早的常熟、到郑州、再到苏州，知道2010年1月28日的杭州印象城，印象城能否顺利形成模式，仍有待论证，毕竟苏州印象城的现实还不是令人满意。
n 菲律宾SM集团：立足于厦门，迈步于成都，菲律宾{zd0}商业集团SM宣布今后5年内将在中国兴建10座大型购物中心，在厦门3座大型购物中心的基础上，下步的建设地址将会考虑在苏州、重庆、山东淄博等地。
