资金托管三大突破 房地产资金银行监管帐户即日启用


2007年4月16日，北京房地产中介行业协会发布经备案并开设“专用账户”的保证机构名单当日，作为xx与银行签订《二手房交易资金监管合作协议》的北京千万家房地产经纪公司再次积极响应政府管理规范，于16号当日成功签订三笔资金监管业务，并按建委及中介协会要求签订了统一格式文本的《资金划转协议》。三对客户在千万家经纪人的陪同下分别将房款划入了千万家房产在交通银行开设的资金监管专业帐户。
一、“资金托管”业务开展四步骤
{dy}，买卖双方与千万家房产签订《划转协议》，千万家房产协助买方建立在银行对应的{wy}子账户，买房人将交易结算资金一次性或分期存入保证机构的“专用帐户”内。
第二，银行向买房人开具交存凭证，千万家向买房人开具资金托管凭证，与此同时买房人根据自身需要办理抵押按揭xx业务。如果卖房人曾经有抵押xx，与此同时，还应该进行相应的抵押注销。
第三，全部交易资金到帐后2个工作日，交行向卖方和千万家提交《到帐通知书》，千万家房产办理买卖双方过户、物业交验，并向银行提供《付款委托书》，经过千万家查档、过户审核无误后，千万家房产通知卖房人申办转移登记，由买房人办理转移登记手续。
第四， 房屋权属{dj0}部门向买方发放新产权证，向卖方开具“办结单”，2个工作日内交行通过转账方式划入房产卖方的个人银行结算账户。
此外，如果房产买卖交易未达成，交行同样会根据千万家房产退款指令将购房款重新划入房产买方账户。而系统的存储、冻结、解冻、划转、查询等功能，将详细记载每套房屋的交易资金结算全过程，使交易各方以及政府监管部门一目了然。千万家总经理华国强认为，在监管的完善支持下，二手房市场将会逐步出现更多地银行和中介开办资金监管业务，规范交易结算资金管理，推动京城存量市场交易活动更加规范，更加健康地发展，更好地满足广大消费者交易、出售、出租房屋的需求。“银行托管资金”业务是房地产市场资金监管的真正里程碑，它将存量房交易结算资金专用存款账户内的交易结算资金独立于房地产经纪机构的国有资产及其管理的其他财产，所有权明确归属于交易当事人。业务以银行为媒介，管理房地产中介公司的交易结算资金，从而保障存量房交易当事人的资金安全，进一步规范存量房交易市场，促进房地产市场健康发展。
二、“资金托管”业务三大突破
突破一：买方设置子帐户，牢牢锁住交易资金
交通银行行为了交易结算资金托管账户的有效管理，专门独立开发了“存量房交易结算资金管理系统”。系统以托管机构和通过该机构进行交易的交易当事人信息建立对应子子账户，按照费用类别分别记账；系统具备存储、冻结、解冻、划转、查询等功能，详细记载每套房屋的交易资金结算全过程，使交易各方以及政府监管部门一目了然。“资金监管”业务中，为确保买方的权益，按存量房房产的买方信息，为买方设置了独有的子账户，即买方在银行专用帐户下对应的{wy}子账户。子账户具备记载专用账户项下所有资金的存储和支出情况的特性，从而锁定交易资金，杜绝中小经纪公司因流动资金不足，将交易资金挪为它用的现象，确保买方的资金安全，保障买卖的正常交易。在房产买卖交易完成后，经纪公司发出同意付款支付指令和其他相关资料，银行人员审核无误后，通过转账方式资金直接划入房产卖方的个人银行结算账户。
千万家市场研究人士分析认为：“资金监管”业务专业账户和子账户的一一对应，不但能够有效切断不良经纪公司挪用资金的来源，铲除这些公司赚取差价的现象。这种将交易资金冻结在公司专用存款账户的形式，使得交易资金只允许在彻底完成经纪合同后，才以转账的方式划转给卖方。交易资金没有了在经纪公司自有账户停滞的可能性，从而保证了交易安全。
突破二：资金详细分类，明确买卖双方交易金额
“资金监管”业务除为交易当事人信息建立对应子账户外，还具备账户的存储、冻结、解冻、划转、查询等多项功能，详细记载每套房屋的交易资金结算全过程，无论是交易各方还是政府监管部门均可一目了然。就连存量房交易结算资金，也按照房产交易、xx费用、产权费用、法律服务、经纪费用、税款六类进行分别记账，确保消费者清楚每一笔费用的去处。将资金详细分类，不但可以杜绝经纪公司打着税收的旗号加价出售，而且也逐步将消费者引向购房心中有数的理性置业。特别值得指出的是，通过银行实现的透明式交易模式，在提高经纪公司信誉的同时，也对因转嫁税费抬高的二手房价格起到了有效的抑制作用。
突破三：房产“保险箱”，规范经纪公司秩序
千万家与交通银行合作打造的此项业务，在市场把资金监管的账户明确下来。银行作为房产交易大量资金的“保险箱”，对资金的流动起到了监督和管理的作用，使二手房市场的监管力度大大增强。千万家市场研究人士认为，此项业务的逐步开展，将带动经纪行业进入一个新的净化阶段，彻底xx行业中那些将二手房代理作为融资的工具，牟取利润的不法机构。
千万家总经理华国强认为，对于目前市场上的中小经纪公司而言，实施和运行“资金监管”还是存在很大难度的，即使大中介公司也无法摆脱需要面临的风险，对于利用客户资金进行疯狂扩张开店的行为也将起到一定的抑制作用。我们千万家公司率先抢推“资金监管”，这也是我们贯彻“诚信打造品牌，专业创造价值”的经营理念及“交易摆在阳光下，诚信经营杜绝差价”的服务理念的进一步体现。正是这些约束着我们、要求着我们规范操作流程，确保交易信息透明和公开，为老百姓创造一个安全的二手房交易环境，进一步促进北京房地产业的良性发展。
结语
交通银行此次与北京市“诚信公司”千万家房地产经纪公司联合推出真正意义的“存量房交易资金监管”，将xx北京市房屋中介市场的整顿风潮，强力狙击不法中介的骗钱之道，净化市场氛围，带动建立交易市场新秩序，使老百姓真正地能够在安心、舒心地市场环境下进行交易，从而促进整个市场的繁荣。