李骁：商业地产那些不得不说的事

（上海商业地产事件点评第三辑）

一、上海写字楼空置率和租金降至4年来{zd1}点

根据高力国际 2010年1月7日公布的{zx1}统计数据显示，由于供大于求，2009年上海写字楼市场空置面积不断上升，从2008年底的38万平方米涨至2009年底的50万平方米，达到2005年以来的{zd0}值。2009年第四季度写字楼市场整体空置率上升至14.8%。第四季度落成的两栋写字楼将陆家嘴及静安区空置率拉高至19%及17%。2009年第四季度上海写字楼租金为6.8元/平方米/天，环比下跌2.9%。 2009年全年租金跌幅为18.5%，达到2005年以来的{zd0}跌幅。

造成甲级写字楼租金持续下跌的{zd0}原因当然是受国际金融危机的影响，但持续时间这么长，下跌幅度这么大，在我看来原因无非是：一、目前仍然虚弱的国际经济形势，依然面临二次探底危险的国内宏观经济；二、需要说明的是，上述数据特指甲级写字楼，受经济不景气影响，很多甲级写字楼的客户纷纷选择二线的乙级写字楼或是各类创业园办公，以降低运营成本，也是导致甲级写字楼租金和空置率持续下降的原因；三、{zh1}，一方面房地产形势的持续火爆导致上市量的增加，一方面遭遇金融危机导致需求急剧萎缩，所以使得形势显得尤为严重。

二、2010年上海甲级写字楼空置率和租金将持续下降

2010年上海甲级写字楼新增供应将达历史新高，预计全年将有超过80万平方米甲级写字楼落成交付，写字楼市场空置率将进一步升高，2010年新增写字楼供应中接近70%分布于浦东，浦西供应较为集中的是静安区。尽管2010年新增甲级写字楼中部分楼面将被开发商吸纳自用或已被自用买家收购，但投放到租赁市场的有效面积仍将带动空置率继续升高，预计至2010年底空置率可能超过20%。2010年上海写字楼租金将持续下降，预计2010年底下调至6.2元/平方米/天。

上述情况有可能出现，写字楼在一定程度上是宏观经济的晴雨表，中国宏观经济在天量流动性刺激下迅速反转，但很多行业过冷，持续低迷的结构性的经济问题并未有效改善，在金融危机中收到冲击的企业也需要更长时间的自我修复，也就是说有效需求仍然可能疲弱，再加上持续上升的供给，当然就可能造成上述情形的出现。

不过，仍然需要强调的是，这还是特指甲级写字楼，而且乐观看，上海有“两个中心”和世博会的刺激，至少级别较高的反弹仍然可以期待，甚至不排除反转的可能。因为有数据显示，恒隆和陆家嘴已经调高了租金。

三、写字楼成上海2009年房地产投资市场主角

根据国际物业顾问仲量联行发布的《2009年第四季度上海房地产市场回顾报告》，2009年上海大宗房地产收购总额达人民币256亿元，较2008年上涨42%。在2009年的成交总额中，国内买家占到88%，成为市场的{jd1}主导。在过去几年，鲜有国有银行和企业在上海整栋收购办公楼，这一改变始于2009年第三季度并在第四季度加剧。此外，办公楼成为2009年投资市场的{jd1}主角，占到整年交易额的79%，远超出其他房地产类别。

其实这种现象实属正常，有几个原因：一、中国市场总体上其实是“不差钱”，前几年散兵游勇式的国内热钱经过几年资产价格高涨后也开始壮大起来，这就需要更大宗的交易来满足其胃口，商业物业当然是{sx}；二、保险资本的入市，最求安全边界的保险资本，自然也更青睐商业物业；三、住宅市场价格高企，相比之下，商业物业的价格估值水平较为合理。

四、上海规划部门限制层高，严控建筑内部加层

上海市规划局已经提出，一些建设单位报送的公寓式办公建筑层高大大高于合理的一般办公建筑层高，更有建设单位在售楼宣传中以“一层价格、二层享受”作为卖点。今后凡未核发《建设工程规划许可证》的在批公寓式办公建筑，层高应按不超过4.5米控制。已核发《建设工程规划许可证》的在建公寓式办公建筑，应加强规划监督检查，禁止擅自内部插层建设行为。

上海公寓式办公建筑，层高不超过4.5米，这在数年前便已实施，这个新闻只能说明，监管部门对这种情形的监管不力已经到了连自己都看不下去的程度，还有什么好多说的。

五、上海虹桥商务区理顺管理体制

1月13日，《上海市虹桥商务区管理办法》（下称《办法》）公布，成立虹桥商务区管委会，担负综合交通组织管理、区域规划发展统筹、组织实施区域开发、指导协调属地管理等职责。《办法》对虹桥商务区管委会的职责进行了明确，而在虹桥商务区的主功能区以及其他区域，虹桥商务区管委会则实行差别化管理原则。《办法》还规定，上海将设立一个虹桥商务区专项发展资金，用于支持虹桥商务区的开发、建设和管理。

虹桥商务区总面积86.6平方公里，其中主功能区规划总面积约20.6平方公里，拓展区规划总面积约60.3平方公里。主功能区核心功能是综合交通枢纽和现代商务贸易功能，形成面向长三角的商务中心，依托综合交通枢纽，发展总部办公、商业贸易、现代商务等。拓展区则主要承担服务虹桥商务区的生活配套、交通保障、产业延伸和环境支撑功能，发展医疗、教育、居住以及交通、物流、展示等，成为商务区功能的重要支撑。主功能区内的虹桥商务区核心区，规划范围为3.7平方公里。其中一期启动区域，面积约1.4平方公里，主要承担现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将采用“地铁+公共自行车”的绿色交通模式，以适应低碳设计的理念，成为上海市{dy}个低碳商务社区。

虹桥商务区的建设从上海市的角度是推进上海服务长三角，真正做长三角xxx城市而不是竞争城市的具体实施，从长宁区讲是争回自己昔日辉煌的重要举措，而上述不过是该战略的配套动作。