上海房地产"查税风暴"


上海税务系统针对房地产业发动了一场声势浩大的"税检风暴"。

      本报获悉,这项检查从2月份开始,到10月份结束。"原来是抽查,现在是逐个排查,都要过关。"上海地产界一位资深人士称。

      "税检风暴"

      多位上海地产圈的人士向记者表示,他们的企业或者他们所知道的企业正在接受或者已经接受过上海税务部门的检查。

      调查的内容包括利润计算、成本列支等内容。"进行了相当长一段时间,现在还没有结束。"他说。

      "要来上海查60家房地产企业,但是名单不知道,我们目前也还没有接到通知,估计过一段时间就要来查了吧。"上海市一家xx的房地产企业财务总监对记者透露说。

      实际上,上海地税和国税筹划的这场地毯式税收大检查早在今年2月即已悄然启动。

      在记者获得的一份上海市地税和国税2006年税收专项检查的计划中,"房地产业及建筑安装业"的税收检查排在了{dy}位。

      从这份文件的措词看,此次税收检查极为严格。文件说,要"依法严厉查处所检查行业和区域存在的税收违法犯罪行为,纠正各类涉税问题",同时"发现税收征管薄弱环节和政策缺陷,提出进一步强化税收征管和堵塞漏洞的有效措施"。

      在人员安排上,对于重点检查的行业,上海税收系统抽调业务能力强、作风过硬的精干力量进行排查。

      这项检查以2月为组织阶段;3月至9月为检查实施阶段;10月为总结整改阶段。

      具体的关键时间节点是:3月底前和6月底前分两次报送税收专项检查进展情况报告,并将典型案例报送上海市局。

      "2006年10月10日前报送全年专项检查工作情况,包括全年专项检查工作总结,各个检查行业的情况分析报告,重大税务案件等个案分析报告,典型案例,相关的工作动态,有关经验做法等材料,同时填制<2006年税收专项检查工作统计表(全年累计数据)>报送上海市局。"

      七大税逐个过关

      对房地产企业偷税漏税行为,四大会计师事务所一位人士分析说,主要采取的手段"一是少报收入,二是模糊成本"。

      根据上海财税网公布的2006年第三季度欠税公告,房地产企业欠税的税种包括营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税等等。

      而这些内容恰恰都被本次检查全面覆盖,且检查的深度和广度都远远超过上述定性的判断。

      上海市税务部门部署了非常细致的查税方案。

      记者获得的这份资料显示,这次税收检查重点检查那些纳税信用等级低、在以前年度检查中发现有严重涉税违法行为的企业,特别是那些经营状况、财务经济指标与纳税情况不相匹配的。

      按照实施方案,检查年度覆盖的时间"一般检查2004年到2005年两个年度的税款缴纳情况,有涉及税收违法行为的,应追溯到以前年度"。

      其中"营业税检查、企业所得税检查、个人所得税检查、土地增值税检查、房产税检查、印花税检查和其他地方各税"等七项税收为检查的重点。

      前三项为重中之重。一位会计师认为,前三项实际上也是房地产企业逃(避)税的主要出口。

      以营业税检查为例,包含三方面的内容,"检查应税营业额的合理性、完整性","检查应税营业额的及时性"和"其他营业税涉税问题"。

      仅{dy}项"检查应税营业额的合理性、完整性",就包括了十一个方面的内容,包括"有无直接坐支售楼收入不入账的情况","营业收入是否包括了各种费用","是否存在低价销售的行为","以投资名义转让土地使用权或不动产所有权,未与投资方共同承担风险,并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税"等方面。

      一家会计师事务所的专业人士称,通过低价入账也是房地产企业逃税的重要手段。

      而熟悉地产税收的人士认为,这些规定几乎将所有房地产企业在营业税方面的逃税漏税问题囊括无遗。

      除了单独行动之外,税务部门还上溯追查房产开发的整个流程,获得相关的税收信息。

      上海税务部门还要求:"鉴于房地产开发业务需要经过立项审批,规划设计、取得土地使用权、项目建设、房屋销售等多个环节,每一环节都必须到政府有关部门办理相关手续,税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理部门建立信息传递机制,及时掌握开发企业的涉税资料。"

      税收侏儒

      上海税务部门此次税检并非无的放矢。

      根据上海财税网公布的2006年第三季度欠税公告,共有23家房地产以及关联企业拖欠税款,尽管欠税只有5000多万,但是欠税应该只是冰山一角而已。

      而11月9日,财政部发布公告说,财政部组织检查了39户房地产开发企业2005年度的利润情况,共查出资产不实93亿元,收入不实84亿元,利润不实33亿元,39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%,而实际利润率高达26.79%。

      上海一家税务师事务所所长介绍,开发商需要承担的税种主要有营业税和企业所得税。但是由于营业税是根据房产商销售额征收的,因而避税空间不大,而房地产企业的偷税行为多发生在企业所得税。

      "企业所得税检查"成为本次上海税务系统重点突破口。

      检查的方向有三个"检查应税收入的真实性、完整性,检查税前扣除项目的真实性、合法性,重点检查项目等"。

      以应税收入的真实性、完整性为例,"重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效,有无收受虚开、xx、伪xxxxx等不合法的xx入账支付费用",同时"重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业xx、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况"。

      上海一大开发商高层分析说,从近期财政部公布39家房地产企业财务报表失真情况看,下一步国家对房地产市场调控方向很可能将转向整顿清理企业,查处偷税漏税等市场主体。