百亿资金竞逐 重庆别墅泡沫隐现


"{dy}别墅"遭遇拍卖

      曾号称重庆{dy}个公园住宅、{dy}家联排别墅的榕湖国际花园烂尾楼工程,在停工4年后,终于在今年11月16日以8853.71万元的价格被一家神秘的公司买走。

      而另一个烂尾楼别墅圣泉花园因无人应价而流标。资料显示,榕湖国际花园位于重庆市沙坪公园内,占地面积28520平方米,总建筑面积57603平方米。

      圣泉花园则在小龙坎的平顶山上,占地约6.7万平方米。这两栋别墅均由重庆成浩物业发展有限公司开发(以下简称成浩物业)。

      成浩物业成立于1996年8月,是香港成浩国际投资有限公司在重庆成立的公司,它曾计划开发四个项目,包括榕湖国际花园、圣泉花园、成浩国际广场和将军大厦,前两个项目现在已成了烂尾楼,后两个项目早已胎死腹中。

      紧接着,成浩物业在1999年就出现了财务危机,到了2002年,其资金链彻底断裂。

      有知情人士称,成浩物业财政危机最严重的时候,曾欠下银行2亿多元xx,目前债务估计最少也有五六千万元。

      重庆中原营销策划顾问有限公司策划中心高级总监江涛认为,成浩物业陷入破产的窘境,除了其自身经营出现问题的内因外,重庆别墅明显的供求失衡,则是一个很重要的外在因素。此事件为持续升温的重庆别墅市场敲响了警钟,无疑给重庆别墅投资的狂热者注射了一针清醒剂。

      百亿资金竞逐别墅

      重庆别墅市场从20世纪90年代末开始起步。当时市场上只有零星的别墅项目,华新国际在重庆开发的别墅项目锦绣山庄一开盘即告基本xx。

      2003年,国土资源部紧急叫停别墅、高尔夫用地,给重庆别墅市场大幅升温一个{jj1}的机会。当时,甚至有人把2003年称为重庆的别墅年。2005年,房地产新政,别墅用地停审的背景下,重庆的别墅市场再次躁动。

      不少房地产人士认为,重庆的别墅单价在4000元-8000元,跟解放碑、红旗河沟等地的酒店式公寓价格差不多,只相当于京、津、沪等地普通商品房的价格。此外,重庆别墅的空置率不到10%,比普通商品房要低不少。别墅用地停止供应加上现有价格偏低,业界估计,现有别墅在1995年将上涨20%,两年内将上涨30%。

      在这样乐观的预期下,重庆别墅市场虚火不断地上升。

      虽然国家严格控制别墅用地,但是,仍有相当多的开发商以其他名义和手段曲线取得土地,开发别墅项目。江涛称,一些开发商以国家鼓励旅游开发为契机,取得大量的土地后,在旅游用地中开发别墅项目。还有一些开发商,以其他主题取得土地用于别墅开发。一些开发商甚至将xx房地产项目中建设一定数量的别墅。

      伴随着xx别墅的投资热,占地千亩的别墅项目这两年在重庆也不断涌现,如占地1500亩的"中安翡翠湖"、1600亩的"龙湖·蓝湖郡"、2000亩的"天龙长青湖"等。

      而最令重庆人惊诧的是,单价3000万元、曾经为全国最贵的别墅就在重庆。

      据记者调查,重庆南山上的联排别墅价一般在3000元/平方米以上,而独栋别墅价格有的则高达16000元/平方米。别墅的巨额利润令中低端楼盘只能望其项背。

      也正因为如此,重庆的别墅投资热潮一时难以降温,开发商大面积圈下绿化条件较好的土地。

      中原地产提供的不xx统计数字显示,当前在重庆已开盘的和即将开盘的别墅项目占地已达16000亩,其中亮相项目约占地6700亩,已明确规划为别墅项目的占地约9300亩。

      业内人士分析,今明两年重庆的别墅投资预计达100亿元,且以xx别墅为主。

      泡沫隐现

      随着投资的不断涌入,重庆别墅市场逐渐放量。

      据中原地产的一项不xx统计数据显示,去年重庆的别墅供应量在1467套左右,而到今年11月,重庆的别墅供应量已经增长了近一倍,达到了2870套。

      而明年,重庆的别墅放量还会更大。目前,已知的板块有茶园新区、西永板块有不止一个别墅项目,而且体量都较大,面积在3000亩左右,加上原有的金开板块、大竹林、铁山坪、南山、南泉等地的别墅项目。江涛认为。

      面对有可能创下历史新高的别墅产量,江涛称,重庆的收入水平不足以支撑如此多的别墅项目,过热的投资不仅会造成大量闲置和浪费,而且与改善市民居住条件背道而驰。

      据统计,目前重庆市场上的独立别墅项目的销售比例只为35%-40%。叠加别墅的销售比例为70%,连排别墅的销售比例更高一些,为80%。

      但是,重庆的别墅市场销售呈现出强者恒强的格局。龙湖·南湖郡销售比例超过90%,锦绣山庄已经售完,比华利和长青藤等项目也销售较好。这主要缘于,越是xx的项目,消费者越是追求品质。

      而对于那些开发商名气不大,品质也较一般的别墅项目,销售比例一般不超过50%。位于重庆九龙坡区天赐温泉旁的一个别墅项目,建设有60多套,而卖出的只有20多套。