三季度住宅地价涨16.2% 城乡土地矛盾凸显


"今年第四季度,房地产市场增量供给仍会保持平稳增加,预计四季度房屋销售价格将会继续上涨,涨幅保持基本平稳略有下降的可能性较大。"11月15日,在福州举办的全国工商联房地产商会2007年度年会,发布了2007年第三季度中国房地产市场报告。

      报告指出,四季度,我国国民经济仍将继续保持平稳增长,城乡居民收入仍将快速增加,流动性相对过剩难以有较大改变,都有利于维持住房需求增长。

      而在2005年与2006年增幅均低于同期城镇固定资产投资的房地产开发投资,今年前三季度却一举高过同期城镇固定资产投资增幅,高出3.9%。

      供求矛盾加剧

      报告显示,2007年资金充裕助长房地产市场供求同时增长。供给方面,来自金融机构的xx快速增长,第三季度比增39.5%,今年前三季度增幅逐季增加,成为保障房地产投资增长的重要资金来源。与此同时,个人住房xx的资金规模迅速增长,今年前9个月,房地产开发资金来源中的个人按揭xx为3023.63亿元,比增71.5%,在房地产开发资金来源中的比重由去年同期的9.6%增加到11.9%。

      另外,三季度房地产企业自筹资金3069.95亿元,同比增加56.3%,利用外资总额141.17亿元,同比增加53.2%。

      由此,带来第三季度房地产开发投资高位增长,增幅比去年同期和今年二季度分别增加7.47%与2.5%。第三季度,全国地价、房价加速上涨,70个大中城市土地交易价格上涨15%,涨幅比第二季度增加1.5%,其中居民住宅用地交易价格上涨16.2%,涨幅比上季度增加7.3%。70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%,涨幅比上季高1.9%。

      但第三季度房地产市场需求增长超过供给增长,供求矛盾不断加剧。今年前9个月,能够代表房地产市场当期有效供给的商品房施工面积同比只增长了18.2%,远远小于同期商品房预售面积40.6%的增幅。

      "房价的核心因素是供求关系,如北京连续两年的土地供应量只是计划的一半左右,使得供求关系逆转,开发商只要晚点卖,房价就可以更高。"中国房地产开发集团理事长孟晓苏称,招拍挂制度在一定程度上决定了高房价,土地的{dj2}拍卖造成了土地价格的不断升高,最终转化到了房价上。

      "2020年前是20岁到40岁年龄人口密集的高峰期,有刚性需求与因收入提高而产生的改善生活质量的需求,今后每年全国房子需求量在300万套到500万套。" 华远地产董事长任志强表示,"以目前的土地供应,即使50%首付或是一次性付款,即使是10%的买得起房,我们的房子也不够卖。"

      而今年前三季度,房地产开发企业的土地购置面积继续较快增长,同比增加17.8%,待开发面积同比增长9.5%。宁夏、天津、甘肃、青海、重庆、辽宁、北京等成为房地产开发企业购置土地面积增长较快的省份。

      "土地成了硬通货,并且已经大举进入资本市场。"全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,万科储备2100多万平方米土地,保利储备1000多万平方米,上市公司敢于以高于房价的高价拿地,结果就不可避免地拉动了房价上升。

      孟晓苏指出,要控制基本建设,就要抑制房地产投资,这不就更会进一步加剧供不应求、导致房价继续上涨吗?现在需要思考的问题是,在老百姓急缺的住房建设方面,应当抑制投资还是应当增加供给?

      出路在于城乡一体化?

      而今年二季度以来,房地产开发企业购置土地面积持续大幅增长,有利于增加未来商品房供给,减少房价上涨预期。同时,年初以来商品房新开工面积的稳定增长,可以保证第四季度房地产市场的增量供给平稳增加。

      "眼下的住宅建设到了逐渐饱和的状态。"建设部原副部长、全国工商联房地产商会名誉会长杨慎指出,"大规模的住宅紧缺时代已经过去了,今后房地产鼎盛发展时间大约有10年到15年。"

      杨慎认为,当前房地产市场中的矛盾根源在于现行经济体制不能适应当前经济形势的发展,其解决出路在于继续坚持解放思想,贯彻城乡一体化的思路,从实际出发稳步推进城市化进程。

      任志强也持类似观点:城市化进程应该是培育出更多的小城镇,但中国的城市化进程是大城市把小城市给吞并了,"德国20万人口的城市可以举办世界杯,中国50万人口的城市却不行。"

      孟晓苏认为,中国并非缺少建设用地,现有村镇建设用地1.9亿亩,其中75%属于农民的宅基地,其面积大于目前大中小城市和城镇加起来的总面积,"当前的农村土地制度成为制约经济发展尤其是房地产行业发展的重要因素。"

      事实上,城市的增量土地来自农村,但现行的法规只允许地方政府征地后拍卖,把原本属于农村集体所有的土地变成国有。"这种低收高卖的结果不仅是农民利益得不到保障,而且造成城市高房价。"孟晓苏表示,"土地差价已成为地方政府的一个重要财源。"

      孟晓苏认为,小产权房等多种形式的农村土地制度实践是比较好的借鉴,可以建立一种集体土地市场流转渠道,通过多元渠道来拍卖土地,就可以使城市的土地价格大幅度地回落,体现为它的真实价值,而旧村改造、合并村镇等新农村建设与城市化就可以同步进行、互相促成。

      对于小产权房的规范问题,"我认为增加政府审批就行了。"孟晓苏说。

      而政府的收益则可以从土地差价转化为征收地税和物业税获得。"目前中国拥有住房比率越来越高,城市土地不公平的现象,特别是富裕户过多占用土地资源的现象也越来越多的情况下,征收物业税和地税已经是必要的。"孟晓苏表示。

      据国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬透露,目的在于提高土地资源的优化配置,加大占有税负,抑制投机的物业税计划在"十一五"规划期间开始实行,物业税有比例税率和累进税率两种,由地方政府根据实际制定,省级政府(除直辖市)不参与物业税分配,税率在0.3%—0.8%之间。