成都市人民政府令 市长 葛红林 二OO四年三月八日 {dy}章 总则 注：由（一）和（二）相加可知：维修资金是一笔非常可观的资金。合计为6％（有电梯：建设单位缴3.5%，购房人缴纳2.5%）和5％（无电梯：建设单位缴3%，购房人缴纳2%），更是一个值得理财的资金金库，也是很可能很容易被挪用的资金）！房产公司都实时足额缴纳了吗？对于严重缺乏和需要资金的房产公司肯定会想法钻其中的空子的！ 成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法 重要的名词：首次住房专项维修金收取 住房面积成本价 商品房每平方米建筑面积成本价 定期发布专项维修资金 统一缴存、业主决策、专款专用 共用设施的维护不能用业主的专项维修资金
第103号
《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》已经2004年2月11日市人民政府第11次常务会议讨论通过，现予公布，自2004年4月1日起施行。
{dy}条 为维护业主的合法权益，建立城市住房维修保障机制，加强住房专项维修资金管理，根据国务院《物业管理条例》，结合成都市实际，制定本办法。
第二条 本市城市规划区国有土地范围内住房专项维修资金的缴存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 本办法所称住房专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金（电梯 消防 监控 配电系统 燃气系统 供水系统系统的维护保养费用呢？仔细看看再说）。
本办法所称业主，是指房屋所有权人。
本办法所称共用部位，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等（费用的支付和分摊是以幢为单位吗？不是整个小区为单位吗？可以具体到一个单元吗？如每个单元的楼道照明，电梯或者下水管堵塞等，必须带着学习的目的和愿望去学习，我相信这样的学习的动力更大！效果更好！因为这些问题都是实际工作中早迟会遇到的）。
本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋（言外之意是以整个区域还是某个楼幢或者是单元要根据具体情况来确定）内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。
第四条 拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按本办法规定统一建立专项维修资金。
第五条 专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。
第六条 市房产管理部门是本市专项维修资金的主管部门，负责对本市专项维修资金的统一归集和监督管理。区（市）县房产管理部门按规定权限负责本辖区内专项维修资金缴存、使用的监督管理。
第七条 房产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主、业主大会设立的业主委员会和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
第二章 专项维修资金的缴存
第八条 商品房的首次专项维修资金，由房地产开发建设单位和购房人分别按下列规定缴存：
（一）房地产开发建设单位对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价（由谁来确定？由说了算？谁来监督和审核？这涉及到具体缴纳金额）的3.5%缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3%缴存；所缴存的专项维修资金，进入当期销售费用，归物业管理区域内全体业主所有。
（二）购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2.5%缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2%缴存，该专项维修资金归购房业主所有。
商品房每平方米建筑面积成本价，由市房产管理部门会同有关部门定期发布。
第九条 商品房的首次专项维修资金的缴存时限：
（一）房地产开发建设单位应当在办理商品房所有权初始登记前，按本办法第八条第（一）项的规定，将该商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。
（二）购房人应当在办理房屋所有权分户登记前，按本办法第八条第（二）项的规定，将所购商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。
（三）业主大会成立时尚未出售的商品房，房地产开发建设单位应当在业主大会成立之日起30日内，对配备电梯的房屋和未配备电梯的房屋，分别按每平方米建筑面积成本价的2.5%和2%，将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。商品房出售时，所缴存的首次专项维修资金转由购房人承担（终于找到法律依据了！终于搞清楚了：原来是由房产公司先行缴纳，然后在售出后由购房人承担，这才是比较合理的！）。
第十条 公有住房售后的首次专项维修资金，由售房单位和购房人分别按下列规定提取和缴存：
（一）售房单位对配备电梯的住房按售房款的30%提取，对未配备电梯的住房按售房款的20%提取，专款专用。（比例真的有这么高？实际都执行了吗？不是按照建筑成本而是以售房款？也许这是商品房和公房的区别所在）
（二）购房人按售房款的2%缴存（不分是否有电梯？），该专项维修资金归购房业主所有。
第十一条 公有住房售后的首次专项维修资金的缴存时限：
（一）售房单位自房改售房款存入单位住房资金专户之日起30日内缴存至专户管理银行。
（二）购房人在办理房屋所有权登记前，缴存至专户管理银行。
第十二条 房地产开发建设单位、公有住房售房单位在出售房屋时，应当与购房人在合同中约定首次专项维修资金缴存事项。申请办理房屋所有权登记的，应当向房屋产权登记机关提交专户管理银行出具的首次专项维修资金全额交款凭证。
第十三条 一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30%时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。
续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。
第十四条 利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益（是收入还是利润？）应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该房屋业主的分户帐。
利用业主依法享有的物业管理区域共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该物业管理区域全体业主的分户帐。
第十五条 房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主缴纳专项维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。
在已建立专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存首次专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的，由转让当事人协商足额缴存后，方能办理房屋所有权转移登记。
第三章 专项维修资金的管理
第十六条 市房产管理部门应当与商业银行（即专户管理银行）签订委托合同，委托专户管理银行办理专项维修资金帐户的设立、缴存、使用、结算等手续，并在专户管理银行设立本市专项维修资金专户。
在专项维修资金专户中，应当建立专项维修资金明细帐，以一个物业管理区域为单位立帐，并以房屋户门号设分户帐，记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。房地产开发建设单位、公有住房售房单位缴存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独列帐。
专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。
第十七条 业主大会未成立的，首次专项维修资金由市房产管理部门统一代为监管。
第十八条 业主大会成立后，其业主委员会应当按本办法第十六条第二款的规定，持下列资料到专户管理银行设立所在物业管理区域的专项维修资金帐户：
（一）设立银行帐户申报表；
（二）业主委员会设立备案文件；
（三）业主清册；
（四）；
（五）其他有关资料。
专项维修资金帐户设立后的帐目管理，由业主委员会负责，也可委托物业管理企业或者社会中介机构办理。
专项维修资金帐户，接受市房产管理部门的统筹监管（房管部门又由谁来监督？开发商很容易利用他们，尽管实际上应该由业主来监督他们）。
第十九条 业主委员会设立专项维修资金帐户后，应当书面告知所在地区（市）县房产管理部门，由市房产管理部门将代为监管的该业主委员会所在物业管理区域的首次专项维修资金的本金和利息，划转至该业主委员会设立的专项维修资金帐户。
第二十条 有下列情形之一的，业主委员会持相关手续到专户管理银行办理专项维修资金帐户的有关变更手续：
（一）物业管理区域发生变动的；
（二）物业管理企业发生更换的；
（三）业主委员会主任、副主任发生更换的。
第二十一条 因买卖、赠与等发生房屋所有权转让的，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续。
第二十二条 因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的，由业主办理有关手续后到专户管理银行提取原房屋专项维修资金分户帐中的资金余额，并办理分户帐户注销手续。
第二十三条 业主委员会可每半年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金帐目，并向业主公布。业主对公布的专项维修资金帐目有异议的，可要求业主委员会复核。
专户管理银行应当每季度向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，业主委员会对专项维修资金帐户变化情况有异议的，可向专户管理银行申请复核。
专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。
第二十四条 专项维修资金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。
第四章 专项维修资金的使用
第二十五条 专项维修资金应当按本办法规定的用途使用，属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。
供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任（终于找到明确的依据了，可是“依法”中的法具体是指哪些法律？这又是一个值得我需要我作进一步学习的法律，这是一个系统工程，缺一不可），不得使用专项维修资金。
物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人（具体是谁呢？是物管公司还是产权人，还是损坏当事人？）承担。
第二十六条 专项维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支：
（一）用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
（二）用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
（三）用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
第二十七条 业主大会未成立需使用专项维修资金的，由物业管理企业或者相关业主根据维修项目提出使用方案，经专项维修资金列支范围的全体业主所持xx权三分之二以上通过，并报所在地区（市）县房产管理部门备案后，由专户管理银行将所需资金划转到物业管理企业或维修单位。
业主大会成立后需使用专项维修资金的，由物业管理企业提出年度使用方案，经业主大会依法通过，并报所在地区（市）县房产管理部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划转到物业管理企业。
专项维修资金的使用条件由市房产管理部门另行制定（必须找到这样的规定进行认真学习和领会）。
第二十八条 经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修房屋或其设施设备的，物业管理企业应当及时向业主或者业主委员会提出维修建议并报告所在地区（市）县房产管理部门；区（市）县房产管理部门应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，责成物业管理企业维修，费用由相关业主承担（故相关业主和物管公司是其直接关系人！他们必须认真学习这方面的法律法规）。
物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第五章 法律责任
第二十九条 房地产开发建设单位未按本办法第八条第（一）项规定、第九条第（三）项规定缴存或足额缴存首次专项维修资金的，由市或区（市）县房产管理部门责令其限期改正,给予警告,并可处3万元以下罚款。
第三十条 公有住房售房单位未按本办法第十条第（一）项规定提取或足额提取专项维修资金的，市或区（市）县财政部门房产管理部门应当责令其限期提取；逾期不提取的，由市或区（市）县房产管理部门予以警告，并可处3万元以下罚款。
第三十一条 挪用专项维修资金的，按国务院《物业管理条例》第六十三条的规定处理。
第三十二条 房产管理部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任（什么情况下实行行政处分，怎样才能追究追究责任，这些都是我们应该搞清楚的问题，实际上现实生活中这方面的漏洞是很大的上海发生的社保资金挪用就是一个暗示，我感觉维修资金也很有可能发生，事实上也存在着，毕竟金额太大了，业主大这方面的意识还不是很强烈，更重要的是这是全体业主集体的而不是个人的，因而其动力就小多了）。
第六章 附 则
第三十三条 因专项维修资金的缴存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。
第三十四条 本办法实施前，未建立专项维修资金的，业主应当依法召开业主大会作出决定，在业主公约中规定，并按照业主公约规定将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。
本办法实施前，已按原来有关政策规定交纳专项维修资金的，应统一缴存至专户管理银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。
第三十五条 住宅小区外有二个以上房屋所有权人的非住宅物业专项维修资金的建立，参照本办法执行。
本市城市规划区外国有土地范围内专项维修资金的缴存、管理、使用、监督，参照本办法执行。
第三十六条 本办法具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释。
第三十七条 本办法自2004年4月1日起施行。本市过去制定的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》将于4月1日起正式施行。据成都市政府法制办负责人介绍，该办法对成都住房专项维修资金的缴存、管理、使用等事项进行了规定。商品房的首次专项维修资金，按规定由住房建筑面积成本价（由谁来确定？由说了算？谁来监督和审核？这涉及到具体缴纳金额）来计算。
按比例缴存维修金
经过征求意见，4月1日以后，市民购房时，首次住房专项维修资金按每平方米住房面积成本价（购买价或者是销售价才更加透明和可行些）收取。按规定，首次住房专项维修资金由房地产开发建设单位和购房人分别按一定比例进行缴存（实际上好象都是由购户户缴纳，当然未出售的部份应该是由建设单位代为支付，但是最终还是由后来的购房都补给，或者由建设单位变相地在购房单价中变现）。配备电梯的住房，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2.5%缴存，未配备电梯的，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴存。
据了解，商品房每平方米建筑面积成本价，由成都市房产管理部门会同有关部门定期发布（实际情况如何呢？有待调查和证实，反正我还不清楚）。
专项资金专款专用
作为物业保修期后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的住房专项维修资金，办法规定，专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。对属于应当由物业服务费用列支的房屋日常维修养护，由公用事业单位依法按产权界限承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等房屋相关共用设施设备的维修养护等都不能使用业主的专项维修资金（那么使用什么资金呢？尤其是象这些共用事业单位及消防 电梯 监控等的维保费用，如果是在物管费中支取，那么物管公司注定会亏本的，因为他们的金额都比较大：如规模比较大的小区仅仅监控的年维保费用，相关单位的报价就高达几十万，如我曾经工作过的成都后花园，，厂家就报的是年12万。这是我很想了解的事实真相：实际操作中是如何进行的？）。
该办法还规定，业主委员会应持有关合同、文件到专户银行设立所在物业管理区域的专项维修资金账户。账目的管理可由业主委员会负责，也可委托物业管理企业或者社会中介机构办理。
显然此办法不是很细致完备！还有许多让人不清楚的地方，还有待需要通过其他法律法规来补充验证和完善！
