银行难锁中介钱袋 地产中介准金融运作揭秘


　　震动整个深圳楼市、影响甚至波及全国的“中天置业老板蒋飞卷款潜逃事件”，就像一枚深水xx，让本已错综复杂的房地产市场更加忙乱，但也让人看出了纷扰表象背后的某些端倪。　　
　　银行难锁中介钱袋

　　“像中天一样运作的地产中介在深圳肯定还有，而且不止一家。”中原地产深港研究中心总监张伟明确表示。

　　在中介业内人士眼中，蒋飞卷款潜逃的丑闻不但令行业蒙羞，更令本已进入冰封期的二手房市场平添了诸多不明朗因素。据《中国青年报》12月初做的一项调查显示，七成以上受访者不信任房产中介，认为他们“坑人的太多”。

　　中介公司挪用客户购房款，早已不是什么新闻，类似事件每年都在发生：2005年，安徽省规模{zd0}的房产中介桃园房产老板卷款失踪，涉及金额6000余万元；2006年，天津市汇众房产全线停业，1.5亿元房款不翼而飞。重建客户信心的前提，是如何确保客户的资金安全。

　　今年年初，建设部和银监局联手出台政策，要求在二手房产交易过程中，银行设立专项监控账户，积极介入对客户购房款项的监管，深圳是最早执行这项措施的城市之一。但张伟承认，该政策理论上xx可以杜绝中介违规，但实际执行情况难以令人满意。按他的估计，目前深圳起码有一半以上的中介以各种方式挪用客户楼款，能将客户资金自觉存进银行监控账户的少之又少。

　　据熟悉房产中介业运作流程的人士透露，一般中介公司内部有不成文的行规，如果经纪能说服客户将购楼款存入中介的账户而不是由银行监管，他(她)就能得到更高点数的佣金。这样做的目的不言自明。

　　有中介业内人士向记者抱怨，在银行监控专户措施开始推行的时候，他们也曾主动配合，但不少商业银行似乎对此不太积极，有些更需要额外收取服务费，导致此项政策名不副实。记者就此说法向深圳国土房管部门人士求证，但未获正面回应。

　　客户资金谁“担保”？

　　“中天事件”案情透露，蒋飞挪用的数以千万计资金中，有不少是受害购房客户申请到的银行xx，原来蒋飞还以法人代表的身份堂而皇之地控制着一家担保公司，那些理论上应由第三方担保公司管理的银行xx，直接转入了蒋飞的个人账户内。

　　现在的问题是，在中介行业发展较快的珠三角地区，几乎每家大中型地产中介公司，都拥有自己的按揭担保公司。例如中原的汇瀚按揭，合富辉煌(0733.HK)的保来理财，满堂红的亿达按揭，还有创辉控制的中昊宇。按照惯例，这些按揭担保公司在处理客户产权清晰的xx时，会将资金直接由银行转入客户账户中，但在处理客户“赎楼”或公积金xx申请时，为了加快运作流程，大都将资金存进按揭公司的指定账户。

　　业内人士告诉记者，除非严格限定所有按揭xx不再经过第三方账户，否则中介挪用xx的风险不可能百分之百规避。但他们同时承认，如果严格实行上述制度，“赎楼”等xx申请基本上无法操作。

　　“虽然大家都清楚按揭担保公司与中介机构是同一个老板，存在一定风险，但多年来行业内一直这样运作，我们一时也无从改变。”深圳某银行房贷部门负责人表示。

　　超常扩张“醉翁之意不在酒”

　　普通经纪出身的蒋飞，短短数年内让中天拥有上百家门店，一举跻身深圳中介业五强，并将业务扩张到上海、成都等地，曾被视为“奇迹”。但其视众多分店为“圈钱”终端的手法，在业内也不是什么秘密了。

　　过去几年楼市火爆时，用“门店多过米铺”来形容深圳中介的盛况，一点儿都不为过，如豪宅云集的香蜜湖区巴掌大一块地盘，各路中介门店最多时竟然超过50家。

　　除中天外，另一家最引人瞩目的强力扩张型中介是深圳创辉。自2005年初至今，短短两年多时间里，原来名不见经传的创辉由仅有的5家门店，发展到1800多家，网络遍布整个珠三角乃至全国多个大中城市。

　　创辉华南区总经理肖东平表示，公司扩张所用资金都有自己的预算，能成功地抢占市场是源于低成本扩张策略，比如开店租金、日常运营开支等都尽可能压缩。肖特别强调：“目前深圳大多数中介公司都实现了购房款的第三方监管，我们不可能挪用。”而据其内部人员透露，公司规定经纪如能动员客户把购房首期款存入公司账户，将得到一笔不错的现金奖励。

　　近日深圳楼市转冷，中天事件爆发更让中介业迎来寒冬，但该公司董事长林凤辉依然表示：“会利用眼前机会，以{zd1}成本取得{zy}质的店面，进一步优化网点布局。”此前该公司曾誓言要将属下全国门店数量增至惊人的3000家。

　　但业内对其迅速扩张的真实资金来源，以及如此急进的动机何在的质疑一直没有平息，因为迄今为止看不到该公司经营业绩及利润随着规模扩张而大幅增长的明显迹象。

　　与创辉老板誓言旦旦形成鲜明对比的是，记者接触到的部分创辉一线员工透露，他们有些区域门店已经近两个月没发工资了，悄悄结业的门店也有不少，如深圳龙岗中心城附近一家门店，11月份才刚开张，不到一个月就关门了。

　　不过，直至本报发稿时止，创辉方面未对记者就上述疑问的求证作出正面回应。

　　重量级公司另辟蹊径

　　地产中介业本来就是劳动密集型的服务行业，不断开店扩张，实现规模化发展也是行业的需要和特征，但房屋交易牵涉到的巨额现金流，又让它有机会向“准金融”机构演变。

　　公开数据显示，今年上半年，华南地区一家龙头中介公司名下的一手楼盘代理业务额达1.6亿港元，占其总营业额的51%，超过其二手业务的营业额。香港凯基证券一位分析师称，与开发商良好的关系，是该公司一手代理业务迅速拓展的重要原因，今年上半年，他们已取得全国范围内200多个项目的代理权，仅为万科地产(000002)一家，就销售代理了12个项目，遍布天津、东莞、佛山及广州等地。

　　但有业内人士分析，这类一二手代理兼顾，而一手代理业绩非常出色的中介公司，更多凭借的还是其自身资金运作的实力。