高房价拖累中国经济发展

英国《金融时报》中文网特约撰稿人

    中国的住房政策和房地产市场的导向，似乎又到了一个转折的关键点。2009年全国众多大中城市房价40—50%的暴涨，不仅使开发商从来没有像今天这样被越来越多的民众视为“人民公敌”，而且也使现有的中国房改政从来没有人像今天这样受到社会广泛的质疑。不仅再次房改的呼声日盛，而且在此前召开的不少地方两会上，也纷纷传出众多地方政府将“强化政府职能”和“扩大保障房建设”，以减少和改变开发商对房地产市场的垄断。

    由官方的人民网和用户量{zd0}的腾讯网进行的一项旨在把“百姓的声音更好地传递”到全国两会的“最关注的xx热点调查”，很能说明公众对当今房市现状的不满程度。网民对当前房地产市场的不满（调控房价和依法拆迁），加起来甚至远超过中国社会反映最强烈的“反腐倡廉”和“贫富差距”。实际上，公众的这种不满，也早已传导到中国的{zg}层。去年12月中旬以来国务院下发的一道道调控房市的“令箭”，从某种程度上来说，更像是总理温家宝将在全国两会“政府工作报告”中，就房地产市场给公众“一个说法”拉开序幕。

    可以说，目前又到了一个中国住房政策博弈的“关键点”。在这样的“敏感期”，平时十分擅长操控媒体舆论，甚至对政府房地产政策经常发挥“决定性影响”开发商集团，当然不会“袖手旁观”。据说，一位有名的房地产商最近曾表示：要保八就不能把GDP打下去，要提高GDP就必须稳住高价房的房地产市场，继续提高房价。

    他的话其实代表了许多房地产商的观点，就是认为只有高房价才能支撑房地产市场，才能有GDP和中国经济的“保增长”，才能有更多人的就业。这样的观点，在今天的中国，似乎已成了“定论”。

    但是，把“高房价才能提高GDP”这样的观点，作为中国经济发展“不容质疑”的“定论”（甚至成了“定律”），本身就缺少基本的科学论证。房地产利益链上的“官商同盟”把“房价下跌导致经济下滑”的“理论”灌输推销给社会，千方百计使之成为一种“定向”的“惯性思维”，是“屁股指挥脑袋”的特殊利益使然。但这样的“定论”是真是假，高房价，究竟是中国经济发展的“功臣”，还是“祸首”，总得有人对它“刨根究底”。

    可能有人会举出一系列数据，“证明”高房价下房地产市场这几年得到高速发展。但是，如果把它放到整个中国经济和社会高速发展的“大环境”下，特别是全球单一国家和历史上规模{zd0}的城市化发展的“大背景”下进行分析研究，得到的结论就xx相反了。

    众所周知，自从本世纪开始进入“初步小康”后，住房和汽车就成了当今中国人最主要的两大消费。这里，我们不妨通过分析和比较汽车（对大众消费来说，主要是轿车及乘用车）和住房（对居民来说，就是商品住房）这两者不同的市场发展轨迹，以及不同消费属性及特点，来深究高房价对经济发展的功过得失。

    我们以最近5年（2005年—2009年）全国城镇商品住房的发展和轿车（及乘用车）市场的发展速度和规模，来做一个客观公正的比较，看看究竟可以得出什么样的结论。

    根据中国国家统计局公布的中国统计年鉴，2005年，中国城镇一共销售了商品住房49587.83万平方米。而到了2009年，房地产市场每年销售的商品住房又增长到多少呢？中国国家统计局上月只公布了“商品住宅销售面积增长43.9%”。根据中国国家统计局公布的2008年统计年报上商品住宅销售面积55886 万平方米计算，2009年全国城镇房地产市场上的商品住房销售总面积为80420万平方米。和2005年相比，中国房地产市场的商品住房年销售量5年增长了62%。如果不算上2009年由于通胀预期引发的炒房投机猛增的因素，到2008年4年时间，年商品住房的销售量仅仅增长了12.7%。

    与此同时，中国的轿车（乘用车）的市场发展又是怎样的呢？根据中国汽车工业协会提供的统计数据，“2005年中国基本型乘用车(轿车)销售278.74万辆”。而到了2009年，工信部提供的“2009年汽车工业经济运行报告”表明，当年中国乘用车产销销售量已高达1033.13万辆。和5年前的2005年全年的销售量相比，增长的幅度，高达270%多。

    同样是作为中国民众“小康”后升级换代的两大消费，为什么轿车及乘用车的市场增幅，比同期房地产市场商品住房销售的增幅要高出4倍多（如果以2008年做比较，要高出10多倍以上）？是因为这两大消费品的属性和特点不同，才造成如此的结果吗？仔细分析一下，这两者的消费属性确实不同，但不同的特点导致的结果应该恰恰相反。

    和汽车消费相比，住房是生活的基本保障，是人生存的必需品。住房消费水平及居住福利实现的如何，从根本上来说，也反映了居住生存这个基本人权的好坏。住房消费作为“衣食住行”中的重要一环，绝不是可有可无的“弹性消费”，也不是像开发商所讲的“鱼翅”般的“xx品消费”，而是生存必须的刚性需求和刚性消费。而轿车消费则相反，它只是一种改善行走的生活工具。买与不买，危及不了人的基本生存条件和环境。正是这种“可有可无”，使汽车市场呈现极大的“弹性需求”和“弹性消费”特色。

    按照基本的经济常识，在经济发展和生活水平提高创造了消费升级的空间后，刚性需求和消费增长，一定会比弹性需求和消费增长要来得快得多。但为什么在中国这5年的发展中，恰恰出现了相反的情况？是中国城镇居民原有的住房水平的已经较高，“提升”的空间有限？非也。目前中国城镇居民真实的住房水平是：人均住房面积只有17—18平方米，仅仅是“全面住房小康标准”的一半此外；在中国城镇的所有居民中，无房户高达四成（见笔者发表在FT中文网上的“中国房市：假话、真相与政策导向”一文）。除此以外，城市化的发展，也使得中国这5年的城镇人口总量，增加了6000万人左右。可以说，中国城镇的住房消费市场“空间极大”。

    按照国际上房地产市场发展的规律，住宅产业及住房消费有两个发展的高峰期。一是在人均住房面积达到35平方米（户均约为100平方米）之前，国民对改善住房有着极高的刚性需求；二是当一个国家和地区的人均收入达到1000－3000美元的区间时，普通居民对改善住房的欲望也将会出现爆发性的增长。2005年至2009年，中国正好处在这两个住房需求和发展高峰的双重区间（根据中国统计年鉴：中国“农村人均住房面积”由2001年的25.7平方米提高到2007年的31.6平方米）。但是，尽管有如此大的“发展空间”和难得的住房消费规律性的“双重高峰”，中国城镇居民的住房水平基本上一直在人均17—18平方米左右裹足不前，房地产市场商品住房的销售量也远远未达到应有的规模和水平。而与此成鲜明对比的是，同为升级换代、但却是“弹性需求”的轿车消费的发展，却出现了超过商品住房几倍到十几倍的发展增幅。

    究竟是什么原因，使住房和汽车这两大消费市场，“刚性的需求”没爆发起来，“弹性的消费”反而突飞猛进呢？一个最重要的因素，就是这两大消费品市场xx不同的“价格杠杆作用”。

    熟知中国轿车市场价格变化历史人都知道，这几年中国的轿车的价格是“一落千丈”。拿最早打入中国市场的桑塔纳来说，当年一部售价高达16—18万元的“普桑”，现在的标价已跌到了七八万元。而且整个中国的汽车市场都是车型越来越好，价格越来越低。有些xx的国际品牌的乘用车，几年时间的售价就下降了近半。可以说，正是由于轿车市场价格的走低及“低价车”的普及，才使得中国的轿车消费呈现持续的超高速发展，一举拿下世界的销量{dy}。

    但房地产市场的商品房价，却在这几年出现了令人难以置信的暴涨。尽管国家统计局等官方材料显示，全国商品住宅的平均销售价格从2005年的每平方米2937上涨到2009年的4600多元，5年“只上涨”了60%左右，但实际上，全国众多大中城市的房价这五年上涨，一般都在一倍到两倍甚至更高。如此疯涨的“高价房”，造成的结果，就是85%的城镇居民买不起房地产市场提供的商品住房。原本的“刚性需求”和“发展的高峰期”，就这样被高价房所“消灭”。房市和车市价格上的一升一降，使两者之间的比价关系也出现了惊人的变化。过去，人们买一部车的价钱，可以到市场上买到好几套住房。现在，人们只要卖出一套大城市比较体面的住房，就可以买得到十几、甚至几十部的普通轿车。

    从以上的分析和比较中人们不难看出，高房价不仅没有给GDP的提高带来住宅产业应有的贡献，反而由于它大大制约了城镇居民正常的住房消费，导致房地产对国民经济发展的“支柱作用”也大大弱化。高房价，究竟是中国经济发展的功臣还是祸首，到此就一目了然了。

    但是，有一笔账还需要我们来细细算算：高房价对国民经济的破坏作用究竟有多大？我们知道，按照建设小康社会的纲要和要求，到今年中国城镇居民就应该实现人均住房面积30平方米的“初步住房小康”标准。按照这个发展要求，到2009年底全国城镇居民的人均住房面积就应该达到29平方米，全国城镇现有的住房总面积就应该达到180亿多平方米。但根据国家统计局和住房建设部的统计资料和对08至09两年的推算（两年城镇新建住宅面积合计以14亿平方米计算），到2009年底，全国城镇的住房总面积仅仅只有113.33亿平方米。这比国家制定的“小康住房”要求，少了66.67亿平方米。而根据统计和推算，从1999—2009这11年间，全国城镇住宅新增竣工面积也仅仅达到了67.79亿平方米。

    这就告诉我们，由于高房价的制约，全国城镇供应的新建住房，整整比“住房小康”设想的总量少了一半（如果扣除非市场化供应的住房因素，这个比例还要大得多）。把2005年全国商品住房平均每平方米3000元的价格作为中间价计算，就相当于高房价使中国这些年失去了20万亿元应有的住房消费。这些损失的GDP，已远远超过2005年的全国国内生产总值（比当年全国的GDP还高出近2万亿元）。

    其实，高房价已经严重压抑了住房消费及中国经济的正常发展。房价的不断疯涨，也使得房地产市场成了投机者和炒房客的{zd0}xx，中国式的次贷危机“呼之欲出”。此外，高房价导致的两极分化和贫富不均，也大大拉低了社会的消费率，使得中国的经济发展形成愈加“坡脚”的结构性缺陷。这些，都为未来的中国经济发展，埋下了危险的“地雷阵”。

    问题是，我们今天究竟要做“起雷”的工兵，还是“埋雷”的政客。