标题：昆明产权商铺的悲惨世界
引子：昆明太多的产权商铺，因为先天留下的后遗症，加之后天营养不良，{zh1}成为痴呆儿并相继死去，演译成了一部昆明楼市版的悲惨世界。
2月下旬的{yt}上午，昆明市五华区人民法院13法庭。
李丽芬在法庭上控诉了开发商的种种“罪行”，40多岁的她声泪俱下，又气又昏，差点从原告席上的凳子上滑到地上——要是旁边的律师不赶紧抓住她的肩膀。
这让在场所有人为之动容。
从2005年下半年开始，近2000位世界名著《悲惨世界》的主人公冉阿让在昆明集体出现。李丽芬就是其中的一位。所不同的是，《悲惨世界》的主人公冉阿让是为自己人生的命运奔波，而昆明版的“冉阿让”却是在为自己手中产权商铺的命运而操劳。
和李丽芬有着相同遭遇的孙中明将产权商铺比喻成贵族孩子。但是他认为贵族孩子的命运往往与他们的出身相左。孙中明进一步说，目前这些出身名门的孩子，由于先天性留下的后遗症，后天营养不良，相继出现痴呆，{zh1}在众目睽睽之下全部死去。
李丽芬和孙中明都是昆明CBD核心区青年路鸿城广场产权商铺的业主。“现在商场xx死了。”孙说。
在昆明，正式宣布死亡的产权商铺太多了，老百姓能够随便点出名字的还有：昆明CBD核心区三市街的金碧辉煌以及地处其他区域的新东方女人广场、和平盛世等。
（小标题）金碧辉煌的惨淡人生
“商场真的过盛了吗？，为何金碧辉煌商场的大楼还未封顶，就能在两个月内完成商场的销售任务？”这段文字出现在2001年昆明的一家报纸上。
昆明的三市街被称为昆明的“王府井”，昆明{wy}的商业文化步行街，昆明乃至整个云南的商业文化核心标志。位于这条街上的金碧辉煌产权商铺，当时被称为最有生命力的商业业态。
但是，金碧辉煌并没有像它自己的名字一样延续它的辉煌人士，相反过早就结束了他惨淡的生命。
四年前，金碧辉煌产权商铺的定位是世界风情情景商场，宣称将法国、荷兰、意大利、瑞士、美国和日本六国风情原汁原味地搬进商场里。开发商当时还说，为了打破一般百货公司有淡旺季之分的行规，金碧辉煌还成立了专门的演出公司，打算在一年四季不停的举办世界风情艺术表演。
2005年10月12号上午，金碧辉煌的表演显然有些疯狂——金碧辉煌门前的马路被数百人堵住，一时间造成交通堵塞。表演者是金碧辉煌产权商铺的业主。
业主们说，为了商铺，业主们最少的投资30万左右，最多的投资达上百万，可买下来的商铺交给开发商却一直没能租出，辛苦投资没有任何回报，这让业主们对开发商所说的统一招商产生不满，而且部分公共通道也被开发商使用，多次协商没有任何结果，业主们气愤不已，才有了堵路的事情发生。
无论如何，人们都无法把业主的这些行动与四年前联系起来。
2001年7月14日，金碧辉煌的开发商吉泰龙公司，专门在昆明有名的邦克饭店举办商场首届业主联谊会。有心人发现，数百位来自五湖四海的业主似乎与开发商并不陌生，更象是处了多年的老朋友。记得当时有业主代表还说，开发商数月来每周两次召开业主沟通会不说，几乎每个工作日都敞开大门迎接业主倾听来自各方的声音，频繁接触的业主和开发商早已经结成了深厚“战斗友谊”。
然而，开发商与业主之间，只有永远的利益，没有永远的友谊。
去年，金碧辉煌大厦的近400户业主实在无法容忍这样的老朋友，集体向开发商提出了质疑，认为开发商应该对金碧辉煌大厦空置的商铺负主要责任。
据业主们介绍，2001年，近400户业主陆续购置了金碧辉煌的产权商铺，当时购买的时候，开发商宣传说，金碧辉煌风水好，要做百年商业品牌广场。业主们的这些依据来自吉泰龙公司总经理刘旭在报纸上的谈话。
刘旭说，金碧辉煌特别设计成一个层叠式的退台广场。从外观上看，它就像一个每一层你都愿意去攀登的梯田。这种形态形成了风水学上经典的“吉龙吸水”之势。金碧辉煌象一樽菩萨，又象一个聚宝盆。
刘旭还说，对每一位业主负责，也是对自己负责。他还说，昆明房地产市场已经逐步走向成熟，消费者也越来越理性。作为一个房地产开发企业要想在这个市场上站稳脚跟，必须要实施品牌战略。而房地产企业的良好形象又不是靠广告来实现的，主要来自于良好的物业形象，良好的物业形象又是来自于良好的物业质量和售后服务。
“他说的都是对的，但是现在想起来真好笑。”业主说。
（小标题）鸿城广场：几番生死
“得益于青年路商业旺地的旺盛人气和赛特商场的巨大品牌号召力，鸿城广场产权商铺在今年6月一经推出，就出现了百余人排队{qg}的热销场面。在开盘后的不到一个月时间，就实现了数千平方米的销售，创造了楼市年中又一个商业地产的奇迹”。2001年9月28日，昆明当地一家报纸这样描述鸿城广场。几乎同时出现的还有充满诱惑力的广告：“昆明青年路上的黄金地段、７０年产权、１０年收回投资、一铺养三代”。
在合禾公司与业主之间的房屋租赁合同上，还附有一份昆明市盘龙区公证处出具的公证书，规定合禾公司从２００１年１０月１日起到２０１１年９月３０日止，每天从商场营业收入中提取不低于２万元存入盘龙区公证处，作为支付租金的预付款。如果合禾公司连续７天不履行这一承诺，盘龙区公证处将在媒体上发布公告，以告之业主。这样算下来，每个月将有６０万元资金存到公证处，足以支付所有业主的租金。
同时，鸿城房地产公司还充当合禾公司的担保人。
（小标题） 新东方女人：红颜薄命
与出身名门的鸿城广场和金碧辉煌相比，新东方女人广场的出身要卑贱多了。她出生在昆明环城西路与丹霞路的丁字路口，既谈不上商业区也谈不上大型居住区的普通家庭里。
新东方女人广场“初长成”并被更多追求者（业主）xx，得益于她有一对舍得化大钱为其化妆、整形、美容的父母——开发商。
据介绍，新东方女人广场总投资9000多万元，总建筑面积两万多平方米。之所以命名为新东方女人广场，按设计者的初衷，是想把它运作成西南地区乃至全国{zh0}的女性用品广场。
在2000年10月开业之初，新东方女人广场确实火爆，日销售额达到20万元左右。只可惜8个月以后，平均日销售额迅速跌至2万元左右。于是，承租方无力经营，众商家拆柜退场；2001年，宏盛达家具广场亮相，到2002年又谢幕而去；随后，“尖冈地方”入住，不久又败兴而归。这位曾经光艳xx的“贵妇人”，经历过几次婚变后便香销玉殒。
据了解，由于先天性的地段劣势，新东方女人广场可能是昆明最早陷入困境的产权商铺项目。现在，255户小业主正在为自己购买的“产权式商铺”苦寻下家。
“我在一楼买了38平方米商铺，每平方米13000元，不含税费，我的直接购房款是50万元”。 李先生说。
促使李先生购买商铺的主要原因，是开发商５年内每年返购房款12％租金的承诺。他算了一笔帐：到2005年5月1日，他可收回租金29万余元，毛收入可达60％；5年后即使将租金降到6％，他的投资也会在15年至20年之内收回。那时，他年近60岁，可以凭借这个商铺的租金收入安享晚年。
但是现在李先生的梦已经成为一场空。
新东方女人广场的命运再次印证了人们经常挂在嘴上的四个字：红颜薄命。这位红颜让与她有染的所有男人（业主）都受伤。
（小标题）根源：商人重利轻离别
昆明产权商铺的悲惨命运已经引起业界的广泛关注，人们开始去找寻产生悲剧的根源。
昆明地产业内人士黄品勇就是其中之一，他似乎更知道昆明产权商铺的前世今生。
黄品勇认为，昆明产权商铺一般出生在比较繁荣的地段，人们对它的期望值都相当高。开发商、投资人和租户都非常看好，都想来这里淘金。但是这样的项目对投资成本及资金要求量都相当大。靠很少的资金，要撬动它的难度相当大。项目对大家的诱惑力都相当大，可是想动又动不了，怎么办？产权商铺这种产品就在开发商、投资人和租户的呼唤声中剖腹出世了。
黄还把昆明的产权商铺比喻成一个孩子。“这个娃娃（指产权商铺）刚刚生下来的时候，需要奶粉，需要营养，需要受到良好的教育，需要好的保姆，但是这些都没有，{zh1}要么成为弃婴，要么成为痴呆儿，{zh1}死掉。”黄说。
“开发商不负责，管理方不负责，公正部门不负责。你叫我们怎么办？”坐在旁边的业主张中明补充说，“这是多方缺位的结果。没有开发商，没有管理方，没有政府下面的公正部门，产权商铺根本生不出来，也卖不出去，现在孩子生出来了，就把他丢在那里”。
开发商商铺售完后抽身而退，运营商也拍屁股走人，只把业主留在空荡荡的商场里，他们在这个时候才开始寻找自己商铺所在的位置。
“286个业主的房产证早已经拿到了，但是到现在都不知道自己的商铺在哪里，因为我们买的这个商铺没有独立的门，也没有单独的钥匙，只知道图纸上的商铺在哪里。实际上我们买的是一张图纸，不是房产，看不见摸不着，是虚的。”张中明说。
张中明所说“虚的”，就是业界所熟知的“虚拟产权式商铺”——铺位分割与实际经营卖场并不吻合。投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道，有的成了装饰物。
张说，虚拟产权式商铺真正的问题在于，在包租期内，每一个产权商铺都会留下诸多的后遗症，这些后遗症会在5至10年集中爆发出来。
何况，由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？
所有这些，都是昆明产权商铺悲剧的根源。
（小标题）神仙下凡救不活？
“我要在自己那块商铺上支一个马桶”。去年6月份，鸿城广场准备引进xxxx“屈臣氏”以提高商场人气时，其中一个业主说。据了解，由于“屈臣氏”所看中的16个商铺中有3位业主拒绝配合，导致“屈臣氏”引进一事夭折。
同样的事情发生在新东方女人身上。
去年11月，新东方女人广场一楼有1263平方米的摊位从11月6日起租给昆明时尚永商贸易有限公司试营业3个月，租金仅10元／平方米。一楼共有82个业主，81个都同意暂以此价位出租，但有1个业主不同意，他要按每平方米50元的租金来收费，并称：自己的10多平方米商铺，如果收不到800元一个月，他就要在自己商铺的位置倒大粪、堆沙子。
颇具影响力的“大款”——国美电器欲按业主购房款6％的比例xx“新东方女人”；一福州商人欲以285万元年租金为基础租用，逐年递增租金，从第11年起以305.292万元为基础，在5％至15％的幅度内协商增加年租金，租期为20年。
可是，国美进入，90％的业主都签了协议，但由于几个业主拒签，导致１至４楼出租失败；福州商人问路，只有70％的业主投赞成票，还有30％的人反对，又一次导致新东方女人守寡。
金碧辉煌同样于2002年的8月到12月开业过，但由于业主意见不统一，仅仅几个月，大部分商铺就停业了。
事实上，无论是新东方，还是鸿城广场，还是金碧辉煌，幸运之神都曾多次敲响他们的大门，但都被伤心的业主挡在门外。对他们来说，这个世界似乎已经没有可以让他们相信的人。
“业主太分散，意见很难很难统一。这是目前昆明产权商铺最难跨越的障碍。”张中明说，“只要有一个业主不同意，商铺的整体出租和出售就会受阻，甚至根本无法实施。”
就这样，房子空着，一分钱都赚不回来；一旦出租或出售，又有人以各种理由反对。
那业主委员会呢？
去年９月１日，鸿城广场成立了业主委员会。但是，业主要求各不相同，鸿城广场业主委员会至今仍然没有获得全体业主的授权，对部分业主约束力有限。而业主委员会不发挥作用，任何一个商家都没办法盘活鸿城广场。
2005年2月19日，新东方1至4楼的业主自发成立业主代表大会，选出9名业主代表，统一协调解决1至4楼属于他们的近5000平方米商铺的出售出租问题。
业主代表大会虽然成立了，但协调工作并不顺利，遇到有商家要租用业主们的摊位，常常会由于大家在租金多少的问题上意见不统一，导致商家无法进入。因为新进入的商家，租金一般只出到业主们购房款的3％至6％，部分业主认为比他们购房时期望的12％少了很多，所以出现意见分歧。
“就是神仙下凡也救不活昆明目前的产权商铺。”张中明说，“因为所有这些工作都不能从根本上解决产权商铺的问题”。
“这次上当，我祖宗三代，再遇到更便宜的产权商铺，都不会买。2000块钱一个平方我都不会买”。张中明拍着桌子说，“因为产权商铺潜在的问题早晚都要都要浮出水面，但是都解决不了”。
张中明的这种态度，在很大程度上决定了昆明过去、现在以及未来产权商铺的悲惨命运。因为像张中明这样受到伤害的人太多了。
看来，张中明要改变产权商铺的悲惨命运，并不比《悲惨世界》的主人公冉阿让改变自己的命运容易。
（米祖明/摄影报道）
