树立现代物业服务理念、不断提高节能减排工作

一、首先，树立现代物业服务理念。要具有超前意识，就要先做好传统物业服务工作，提高与业主沟通能力和技巧，让业主感到我们物业服务管理人员和他们也是一家人，不仅只是你出钱，我服务的关系，还有，就是你能想到的，物业已经想到、做到并做好，你没有想到的，物业已经想到并有计划和有可行方案提出;在契合业主的需求基础上，以获取业主（甲方）认同和支持,为业主（甲方）做好参谋，给业主（甲方）出谋划策，为业主（甲方）排忧解难！

二、改进操作方法和加强技术改造服务相结合，对高能耗设备实施跟踪检查记录，为节能减排提供可靠有力数据，不断提高物业服务附加值！增强物业管理的科技实力，培养物业服务技术人员高素质、高水平技术队伍，不断创新，确保水、电、气、热合理、高效使用；对锅炉、电梯、空调、照明等设施设备实施科学管理。

物业服务项目点如：湘潭地税局办公大楼（建筑面积：约40000m²）用高能耗设备多功能中央空调。夏季需制冷，冬季需采暖或提供卫生热水，其耗油、耗气、耗电不言而喻。为贯彻公司节能减排号召，经甲方管理部门认可，共同制定了制冷、采暖温度控制和每天开机、停机时间：夏季制冷为26～28℃；冬季采暖为16～18℃.

其家属区常年需要提供卫生热水，耗气量比较大，而且投诉也较多；对此，我们和甲方管理部门进行了分析和确认：{dy}，确认送水时间和送水温度并确认热水管道保温完好；第二，加装计量检测装置，根据检测结果，合理用水、用电、用气；第三，加强内部操作控制管理，现场培训作业人员，制定操作控制注意事项如下：

卫生热水操作注意事项

根据Q_热能=C_水比热(M_2补水量+M_1回水量)(T_送水温度-〒_{加热混合水温度})

A、操作注意事项:

送热水前，应做好如下工作：

首先，将回水阀打开，实测并记录回水量m₁和回水温度t_回；

然后，进行补水，实测并记录，补水量m₂和补水温度t_补；

{zh1}，开机循环加热到夏季或冬季适宜的送水温度后，开始送水。

B、节能注意事项:

①根据用水量控制送水加热量，不加热多余热水，不送无谓的热水，减少加热水的热量浪费；

②根据用水时间，控制送水加热循环时间，保证热水有效使用，不浪费热量损耗；

③根据环境气温，确保送热水，加热时间，用水量大时，补水量大，加热时间长，用气量增大，同样，水温低时，加热时间长，用气量也增大。

C、控制注意事项：

①回水量适当：不影响用户用热水适宜，确保管网系统适度温度；

②根据季节和气温，热水时间适当：过早，浪费热水热能损耗，过晚，影响正常供热水。不浪费热量耗能，不影响正常供热水；

③根据回水温度情况，当回水加热时，当回水温度低于37℃（夏天）或43℃（冬天）时，打开回水阀（全开15圈）适度进行边加热边补水，边回水边循环均衡方式加热后送水；

D、其它注意事项：

①根据用户热水箱水位控制水加热时间和送热水量；

②每年调整用户热水箱水位1—2次，检修更换进水阀、回水阀、排水阀1—2次；

③2.6~3.0T×13个用户热水箱=35~39T,保证用户热水箱水位1/5~4/5之内。

热水箱4/5时，回水量为一炉半，热水炉和热水箱采取标高检测用水量。

补水管道加装水表和温度表——检测每日用水量及补水温度

回水管道加装水表和温度表——检测每次回水量及回水温度

根据平均水温和加热水量，确定开机台数，确保送水时间和送水温度，{zh1}验算用气量。

④45℃、57℃  指加热循环水平均温度，即停循环水泵后5分钟，检测热火炉水箱水温度为送水温度。

E、严格执行修订的____________年_____月卫生热水数据记录表-地税JYGC-001(略)

通过上述控制和整改，投诉没有了，能耗也极大地降低了。

卫生热水前、后控制燃气能耗比较：

xx一项，一个月可节约：15600 m³天然气，折合人民币：2.60元/升X15600=40560元/月。

三、加强市场行业技术信息服务，维护业主切身利益!推广节能产品、建筑节能、空调节能等的不断应用。

  在物业前期拓展项目上，根据本公司物业服务的经验，对项目点已成功的改造项目，向建设方或甲方或设计院提供节能降耗可比性方案，以达到节能降耗的目的。同时，也展现物业管理的科技实力和物业理念。如：无负压智能供水节能设备的介绍应用。

该设备是一种采用电子虚拟防负压，电子自动跟踪的流量限制供水增压设备。设备供水系统改变了原来间接供水为直接供水，无需地下水池，直接将水泵与自来水管网串联，根据进水和出水压力情况，通过电子虚拟和电子自动跟踪控制，再经智能模糊处理和自动补压控制，使供水压力自动调节，充分有效利用市政自来水管网原有压力，使供水压力缺多少补多少，节电可达50%～90%；当管网供水量不足或较小时也不会产生负压，因为，一旦管网出现产生负压的趋势，控制系统采集信号后就会降低水泵转速，及时xx负压趋势的发展，使设备始终保持正常无负压状态，避免管网形成负压对其他用户造成影响，同时，还能通过程序控制对管网不足的水量加压以保证高层部分终端用户的用水；供水部分和负压的控制部分是由一套系统执行，在系统中变频器只是作为一个执行部件，控制的核心是智能补压控制器，负压控制是通过电子程序完成。

通过成功的物业服务项目点：如湘潭市霞光小区一期，600住户的小区，原采用地下水池变频恒压供水方式，后改造为无负压智能供水节能方式，废除了地下水池，设备运行噪音由85分贝降为35分贝，运行能耗由148度电/日降为28度电/日。

实现了节能、清洁、安全、环保、高效，既节省了地下水池，又节省了电能的损耗，同时，xx了有地下水池恶意投毒隐患，防止了因水箱、水池跑、冒、滴、漏造成的水资源浪费，以及二次供水和噪音污染。

改造前：

传统水箱（水池）供水方式示意图及传统恒压变频供水方式示意图如下：

改造后：

自来水智能补压自动控制系统示意图及智能补压供水方式分类示意图如下：

改造前、后效果比对：

自来水智能补压直接供水系统与传统变频供水系统的比较：

 通过以上案例和参观以及数据比对结果：湖南湘潭国家火炬创新创业园—创新大厦:总建筑面积：40900m²办公写字大楼。在我们物业公司拓展中，就合理化建议甲方采用无负压智能供水节能设备并得到认同。

1、该项目点给、排水节能系统

1.1、本工程{zg}日生活用水定额：

按50L/人*班计,使用人数按1000人计,小时变化系数取：1.5；使用时间为8小时。

{zg}日用水量为： 50立方米；

{zd0}小时用水量为：9.38立方米/小时。

1.2、本工程生活用水采用市政管网直接供水及市政管网～变频水泵（无负压智能供水节能设备）供水。屋顶设生活水箱。市政管网压力0.3MP。

供水方式为上行下给。

市政管网  →无负压变频水泵→五～十层用水点

          →无负压变频水泵→十一～十六层用水点

          →地下层-四层用水点        

1.3、本工程生活用水采用分区供水，按分区压力不大于0.35MPa进行分区，共分二个区;其中地下层～四层，五～十层，十一～十六层各为一区；地下层～四层采用市政供水，五～十层，十一～十六层分别使用变频水泵（无负压智能供水节能设备）供水。

1.4、生活排水采用雨-污分流制,生活污水经化粪池处理后排入市政污水管.屋面雨水采用重力流排水,经地面雨水井汇集后有组织排入市政雨水管；阳台雨水与屋面雨水分别排放,采用间接排水至室外绿地。

2、该项目点建筑、空调节能方面

2.1、根据《民用建筑热工设计规范》及《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005进行节能设计，湘潭处于夏热冬冷地区(最冷月平均温度4-8℃，最热日平均温度为27-30℃，，年平均太阳总辐射量为3726-4605MJ/m²)，要满足夏季隔热冬季保温要求。该工程外墙选用Mu10烧结多孔砖，M5混合砂浆砌筑240墙，外刷40厚聚苯颗粒保温砂浆，屋面设置平屋面隔热层60厚挤塑聚苯板，外窗选用隔热型材铝合金窗，双层中空玻璃。

2.2、空调设计为舒适性（节能型），总冷负荷3380KW，总热负荷为2167KW。主楼16层，裙楼3层，包括大厅、科技展厅、商务中心、服务中心、办公用房、会议室等。

其室内技术指标参数:

空调方式即低速全空气系统和风机盘管系统。对大面积房间采用低速全空气系统，选用吊顶式空调机组，采用自然进新风方式。对各办公室、休息室、小会议室采用风机盘管系统，采用自然送新风方式。空调水管保温采用橡塑复合材料。

3、通过两年的物业管理使用，以上节能方式均在设计控制范围内，节能效果比较明显。

总之。节能减排！只有开始没有结束；让我们在实际工作中，不断丰富我们物业服务理念的内涵吧。TZP

2009-10-29