来源：《记者观察》2010年2月（上）　作者：本刊记者 彭 斐　

　　房价不断飙升，不断刺激着人们的神经，但对于已经买了房的人来说，是不是就不用再经受房子带来的困扰了呢？
　　建外SOHO是位于北京CBD核心区的一个xx社区，在遭遇近50年{zd1}气温的北京，建外SOHO的1000多名业主正面临着停电停暖的威胁。
　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹，除了是建外SOHO的开发商之外，他本人也是这个楼盘的一名普通业主，也是1000多名业主中的一员，但是面对这样的物业管理现状，他却束手无策。
　　潘石屹住在自己开发的楼盘里，却要面临停水停电的威胁，恐怕谁听了都觉得不可思议。到底是什么原因让这个xx的xx小区，在半个世纪以来最冷的冬天遭受停水停电的威胁，以至于连开发商也无能为力呢？

潘石屹获评最窝囊的地产开发商

　　位于北京东三环中段的建外SOHO，位于北京CBD最核心的位置，曾被媒体称为北京“{zss}的生活橱窗”。
　　2009年，全国都普遍经历了一轮火热的房价上涨，但地处北京中央商务区寸土寸金核心地带的建外SOHO的业主们却告诉记者，他们正面临着一个最冷的物业投资寒冬。
　　走进建外SOHO东区，在这些貌似光鲜亮丽的楼群中，记者看到这样一组景象：楼道的地面上和墙面上的污迹随处可见，踢脚线有的已经破损，一些楼道的门把手损坏却没人修理，电梯间的破损更加明显，地面已经磨出了一块块黑色的印记。
　　建外SOHO现在的物业费是每平米28元钱，即使在房价飙涨的北京，这也达到了昂贵的水准。按理说，高价就应该换来高质量的物业服务，但一些业主反映这里的物业管理水平连很多普通小区都比不上。
　　和潘石忆同住一个小区的业主郑学来说：“脏乱差都表现在这小区里。因为它属于xx社区，交费每平米28元钱，是一般小区双倍的物业费，但就是物业没人管。”
　　1000多名业主真正的噩梦，是在2009年夏天以后爆发的，由于电费欠费严重，电力公司对建外SOHO小区采取拉闸断电的措施。
　　听到这个消息后，作为这个楼盘一名普通业主的潘石屹大为震惊：“这里90%以上是投资类型的客户，电力局拉上一次闸以后，这些租户全都得跑掉。”这处22万平方米的xx社区，共有业主约1100户，其中95%的业主并不居住在这里，而是将房屋出租获利。
　　“宾至物业没来之前，我的房子签的是两年的出租合同，一个月租金5.2万元。宾至物业来了以后，下水道、空调坏了，租客报修始终得不到回应，社区的地面、保洁也都脏乎乎的。2009年9月新签的出租合同，每月租金只有3万元。”郑学来说，“租金降了不说，业主们现在还得天天给租客去鞠躬道歉。”
　　但是面对这样的物业管理现状，潘石屹却束手无策。网上甚至有评论说其是最窝囊的地产开发商。
　　潘石屹很无奈：“所有的业主都觉得窝囊，1000多名业主都觉得特别窝囊，我也是业主之一吧。”

物业经理揭发千万资金黑洞

　　小区物业纠纷已经算不上大新闻，但发生在北京xxxx楼盘建外SOHO的物业纠纷，却用极富有戏剧性的方式，再次让大家关注起物业管理的混乱。
　　面对建外SOHO的这个惨状，我们不得不回溯一下建外SOHO的物业管理历史。
　　2003年，建外SOHO东区最初推入市场，开发商潘石屹选择了赛特国际物业管理有限公司来为这个xx的小区进行物业管理，之后几年的管理一直处于相对平稳的状态。
　　然而就在2008年，赛特物业整体由国营改制为民营，10月8日，赛特物业发出公函，表示要对各项目负责人，包括管理建外SOHO项目部的分公司经理肖福生，进行离职审计。这一举动在建外SOHO遭到了强烈反对。
　　2008年10月13日，业主委员会突然对赛特物业提出提前解聘，而且就在当天，找来另一家物业公司——宾至物业，对建外SOHO东区进行临时托管。一家物业公司内部的人事变动由此迅速演变成两家物业公司的更替。
　　这种状况下，物业交接工作并不顺利。赛特物业不承认被“赶出局”，继续“坚守阵地”。
　　随后一年间，这样的冲突时有发生。现在在建外SOHO东区物业管理处，仍然能够看到两个物业公司的保安在同时上岗的情况。
　　就在双方互相指责的过程中，建外SOHO的业主们却突然发现，他们5年多缴纳的物业费高达2亿多，而这一大笔物业费，在使用和监管上都存在着巨大的黑洞。
　　胡庆雨等业主在参加的一次庭审上，听到了令他们更加吃惊的消息：“业委会诉赛特总公司在5年经营中一共侵吞了小区物业费1743万元，而且是在赛特物业被解聘以后几个月。”
　　为什么直到解聘了赛特物业，才发现他们挪用了巨额的物业费呢？建外SOHO原业委会的委员卢彤说：“审计的事也是肖福生揭发的，肖福生在明确知道要被解雇的时候，就向业委会揭发，说赛特无缘无故从物业费的账上拿走1300多万元。”
　　卢彤认为，要靠业委会来监管物业费的使用是非常困难的。“不仅没有能力监管每一分钱，而且也不可能每一笔都去监管，因为每天都要买东西、修东西等。赛特作为一个账户的管理人，他拿走什么钱，业委会也是很难发觉的。”

新旧物业带来的连环噩梦

　　建外SOHO业主委员会与赛特物业的官司咬出了一个1000多万元的资金黑洞。这似乎给业委会解雇赛特物业，引进新的宾至物业提供了更充分的理由。
　　老物业令业主们失望，建外SOHO东区的业主们只好期待刚引进的新的物业公司能做点什么，但他们没想到，更加失望的结局在等待着他们。
　　业主们发现新物业宾至国际只是一家三级资质的物业公司，并没有管理建外SOHO这样大型社区的资格。而当记者采访主管部门的时候，工作人员告诉记者，宾至物业现在连三级资质都达不到了。
　　北京朝阳区房管局物业科科长秦国华表示：“宾至国际物业管理有限公司的物业管理资质是三级暂定，有效期到2009年的9月21号。那么它在2009年9月22号开始就属于无资质经营。”
　　2010年1月11日，记者从北京市朝阳区房屋管理局得知，由于未取得资质证书从事物业管理，宾至国际物业被认定违法事实清楚，于2009年12月21日对该公司的违法行为作出了处以10万元罚款的行政处罚决定。2010年1月7日，宾至国际物业缴纳了10万元罚款。
　　这样一家物业公司，当初并没有经过招投标，怎么就以闪电般的速度接替了老物业，这对很多建外SOHO东区的业主都成了一个谜，而更让他们难以接受的是越来越差的服务。
　　一位业主说：“之前的好多费用是在我们大家都不知情的情况下欠下的，包括水电费和供暖费。”
　　根据记者了解的数字，到2009年11月份，建外SOHO东区单单是能源费、保洁费的欠费已经超过了2000万元，其中电费520万元、热费873万元、保洁费700万元。
　　面对这么大笔的欠费，宾至国际中国区总裁范希俊解释：“有些费用可能就是有些业主没有交费。”究竟有多少业主欠费，对于物业费的实际支出，宾至物业拒绝向外透露。
　　在宾至物业和建外SOHO东区业委会签订的物业管理托管协议中约定，财务支出应由双方的书面确认方可执行。但实际上，建外SOHO东区上一届业委会已经到期，目前并没有选出新的业委会。
　　在没有新的业主委员会监督的情况下，宾至国际中国区总裁范希俊表示，物业费的使用是物业公司自己在监督。

业主自救探索新型管理模式

　　建外SOHO东区的业主发现自己xx无法监督物业费的使用，也无法换掉这个前业委会请来的管家，不得已之下，他们自发地组建起一个应急保障缴费平台。
　　事实上，因为2008年10月以来的物业争端，该社区未缴物业费的业主曾经高达70%以上，而郑学来等11人则是{dy}批被提起诉讼的业主，尽管郑学来和潘石屹一样，已在2009年11月都把欠缴的物业费交到了应急平台上。
　　“应急平台是由该社区的一些业主倡议、潘石屹担保、我们监督的一个临时缴费平台。”建外街道永安里东社区建外SOHO居委会副主任杨宁说，欠费业主缴费给应急平台并转给热力、供电公司之后，社区的停电停暖威胁才可能解除。
　　2009年11月25日，这个平台一共收到了350多万元的物业费，其中的200万元缴纳了电费，帮建外SOHO东区暂时度过了断电的危机。但是，就在一些业主把钱放到这个平台的同时，他们却发现自己被物业公司告上法庭，让应急缴费平台又陷入了尴尬的境地。 不是建外SOHO的业主不愿交钱，一个是已经被解雇了的老物业还在坚守；一个是没有资质的新物业要收钱；而到业主们自发成立的收费平台缴费，又可能要吃上官司。事态的发展已经乱成了一锅粥。
　　专家认为，在建外SOHO发生的纠纷看似纷繁复杂，其实是一个普遍问题，在目前的这种物业管理模式下，类似问题在每个小区都可能重演，要堵住物业管理的黑洞，只有赋予每个业主监督的权利。
　　“实际上赋予每个业主相应的监督权利，而不要由业主委员会单独拥有监督的权利。小区1000多个业主当中，随便有一个人下班了，就跑到物业公司那里要求看账，这些就足够威慑物业公司的。”从事物业管理维权有10年、同时为北京多个小区业主顾问的物业管理专家舒可心说。
　　交物业费是业主的责任，查物业费是业主的权利，但缺乏成熟的监管体系，出现资金黑洞也就在所难免。怎样让监管权回归到业主手上，这是我们在探索新管理模式的时候，必须要找到的答案。