2亿平米土地"惊蛰" 上海囤地遇"6·30"大限


1月8日,上海市房地产开发商陆续收到了一份上海市住宅建设发展中心的"填报<经营性土地一地一表>"的通知,要求开发商详细上报手中土地2008年-2012年的开工建设计划,并要求说明地块闲置情况。

      "我们对这份有些突然的通知的理解是,调研报表的要求比以往都要严格,尤其是在土地闲置情况方面,结合开发商未来4年的开工建设计划,督促存在闲置情况或即将成为闲置土地的开发。"一位接到上述通知的开发商负责人告诉记者。

      "由住宅建设发展中心推进的这部分土地闲置情况调研工作,还仅仅是上海整个闲置土地调研的一小部分。"上海市房地局一名官员透露。由于上海市住宅建设发展中心主要承担的是上海市配套商品房、中低价普通商品房、旧住宅平改坡综合改造的组织实施工作,上述调研也主要是在相对应的非普通商品房土地范围内,也只是上海全面推进新一轮闲置土地处理工作的一个开端。

      根据国务院1月7日下发的<关于促进节约集约用地的通知>(下称<通知>)要求,2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

      上海某开发企业资深人士柴一峰坦言,6月30日更像是闲置土地的"大限",以往不少地方政府往往以正在调研为由并未真正展开对闲置土地的处理,但"6·30大限"要求,将督促地方政府从调研阶段展开真正的政策执行。

      摸底调研

      从这份<经营性土地一地一表>上看到。

      该调研除了需要开发商重新上报地块各项基本资料(地块号、地块坐落、批准使用面积、土地用途、容积率、建设进度等情况)外,若为尚未开发完成的土地,必须详细上报未来4年(2008年-2012年)的计划开工土地面积及计划开工建筑面积的数据。

      "这是在全上海范围内进行的新一轮对经营性土地的调研,目前已全面展开。"上海市住宅建设发展中心闵行项目部有关人士告诉记者。

      柴一峰对记者分析:"这份调查的目的很明确,就是要在督促开发商明确未来几年开工建设面积的基础上,根据开发商自己上报的数据来确定土地是否存在闲置的情况。"

      换句话说,如果开发商自己上报的未来开工计划未能xx,这个摸底调研表很大程度上将成为未来认定土地闲置并进行土地闲置费征收、闲置土地收回的主要依据之一。

      而该调研表上报后,主管部门还将根据土地的现状,在"闲置情况"的相关栏目中评判出地块当前在闲置方面的定性。其中包括"是否闲置土地、闲置时间认定、闲置原因、拟处理意见、是否擅自改变用途及容积率等规划条件、违法用地认定"等,这些将决定开发商手中土地的命运。

      根据要求,该调研表要求在2008年1月10日前上交。

      上述接到通知的开发商负责人还向记者表示,虽然日前由国务院下发的<通知>在处理闲置土地的具体措施上并没有增加更多新条款,但加上了一个限期——2008年6月底,这个很值得关注。

      "我们的理解是,摸底调研将在6月底前完成,而此后,对被认定是闲置的土地进行严格处理。对一些开发商手中的闲置土地而言,'6·30'无疑是个大限。"上述开发商对记者说。

      20%的土地闲置费没有征收

      然而,各地闲置土地处理这个长期的大难题,是否将随着国务院这次的严令而迎刃而解?

      多位开发商人士表示,更关心当地政府在具体实施过程中的力度。

      <通知>要求土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

      而事实上,上述政策其实早已成文正式下发,只是在各地的实施过程中,困难重重。

      早在1995年实施的<中华人民共和国城市房地产管理法>曾规定,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。随后多次强调和完善。

      但多位开发商人士均向记者表示,截至目前20%的土地闲置费在包括上海在内的许多地方其实并未真正征收,"要说有征收土地闲置费,那税率也是0%。至于收回闲置土地,到目前为止,那更是难上加难。"

      据记者掌握的情况,开发商往往通过对地块圈个围墙、打几个桩等方式,在地块上进行简单的施工动作,就可以顺利避开土地闲置费。而每块土地闲置的原因往往各不相同,政府要进行收回,开发商会拿出动迁问题、周边规划调整导致地块项目规划调整等诸多源自非开发商本身原因引起闲置的理由。

      "尤其是像上海市中心地段的诸多地块,有不少确实由于轨道交通规划要求多次调整规划而开工延后的地块,也有不少是遇到拆迁问题迟迟未见动工的地块。"柴一峰告诉记者。

      例如,协和集团旗下的上海静安区协和城地块在搁置将近10年之后终于在近期启动,主要原因就是规划的多次调整;同样还有世茂集团旗下的上海重点商业项目"万象商都",也是面临轨道建设需要而重新调整规划的尴尬,至今未能动工。

      而上海究竟有多少闲置或即将成为闲置的土地,一直是个谜。

      根据2007年上海社科院房地产研究中心的报告,从1988-2005年,上海出让的土地使用权面积共43666.37公顷、可建面积42131.96万平方米,但1986-2005年,上海商品房建设新开工面积和竣工面积仅分别为25698.58万平方米和22037.45万平方米。可建面积和商品房供应这两套数据有着近2亿平方米的差额。

      这2亿平方米差额背后指向的巨量土地,随着时间的推移,或将陆续被定性为闲置土地,这或许是上海新一轮摸底调研闲置土地、处理闲置土地的真正"任务量"。