土地增值税新规定或会抑制房价


1月16日,国家税务总局发布<关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>,17日,沪市两市地产股大幅下跌,一些公司早市收盘即封于跌停,其间的因果关系不言而喻。按照新规定:从今年2月1日起,将正式向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税。这一税种自1993年推出后一直没有正式征收。该税种实际上是一种专门针对房地产业利润的"累进所得税",其影响不仅在于所得税负的大幅提高,而且在政策意图上还有较强的抑制房价上涨的作用。

      根据<中华人民共和国土地增值税暂行条例>及相关配套规定,土地增值税作用的税基大体上等于税前利润,具体税率为,增值额未超过"扣除金额"(基本等于项目成本)20%的普通住宅项目,不增收土地增值税;增值额占"扣除金额"20%-50%的部分,税率为30%;增值额占50%至{bfb}的部分,税率40%;增值额占比{bfb}至200%的部分,税率50%;增值额占比200%以上的部分,税率60%。

      在税前利润扣除增值税之后形成房地产业的企业所得税税基,实际上,土地增值税的引入与企业所得税一起形成了专门针对房地产业的"累进所得税制度"。考虑新税则25%的企业所得税后,根据以上5种利润情况(即增值情况),房企的综合所得税负分别为25%、47.5%、55.0%、62.5%、70.0%。这是力度相当大的累进税制。而在规定出台之前,各地土地增值税在实际操作中多以预征为主,标准为销售金额的1%,商铺为2%,这意味着对于房地产企业销售利润率的预先认定只有3%-6%。

      由于此前有了这一漏洞,一些开发商为了避免土地增值税清算带来的成本增加,本应该结算销户的房地产开发项目公司(照规定,此类公司项目完成即得注销)多采取放任搁置的办法,以此规避补缴结算税额与预征税额的差额。在土地大幅度升值、利润高企的情况下,土地增值税的清算,无疑会给大量开发商带来巨大的成本压力。

      一般而言,成本的上升会带来房价的上涨。但是,这一机制在这里的表现结果未必是像人们想象的那样,这种累进的所得税制度恰恰有着抑制房价上涨的作用——如果提价势必造成增值额的上升,它到一定程度会触发更高一级税率的适用。

      实际上,除了各地招挂拍爆出的天价地块之外,地产商手中仍有大量廉价的历史土地储备,根据2005年年报,销售额排名前十的地产上市公司土地储备合计超过8000万平方米建筑面积,这些土地记在其资产负债表的存货项下,相关计算表明,这些土地储备历史楼面地价不会超过1200元/平方米。

      而近年来各地的土地购置成本出现了明显的上涨趋势,由于房地产项目开发的期限多达2年以上,那么,在销售时期,地产商的定价就很可能偏离2年前账本上的会计成本,而按照销售时点这些资源的"机会成本"核定销售价格,从而获取大额利益。但是,由于税收的核算参照的是历史成本法,本次措施的出台可以使得房地产企业在定价时,出于规避更高一级税率的考虑,对其历史成本不得不有所考虑(历史成本那么低,如果定价太高,马上将会触发更高一级税率)。