市区一级税额提高四倍 上海城镇土地使用税开征


11月28日,上海市政府发布<上海市城镇土地使用税实施规定>(以下简称<规定>),要求各区县要按照新的税额标准缴纳城镇土地使用税。

      根据新政,上海市城镇土地使用税税额标准将被大幅提高。

      与此同时,深圳也宣布将首次开征土地使用税,现由国土部门负责征收的土地使用费将同时停止。

      虽然去年年底国务院就公布了修订后的<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>,并要求地方提高城镇土地使用税征收标准,在房地产调控进入关键时期,两地这次公布相关细则的动作,被业内认为具有重要的"标杆意义"。

      市区一级税额提高四倍

      11月29日,上海市地税局再次发布有关通告,明确从29日当天起,开始征收2007年度城镇土地使用税,并把时间限定在2007年12月20日前。而今后的年度内,纳税人按季纳税的,要分别在季度{zh1}一个月的20日前办理纳税申报;按半年纳税的,应分别在每年的6月20日和12月20日前办理纳税申报。

      根据<规定>,上海市的城镇土地使用税根据不同区域,被分为六个纳税等级,其中,内环线以内区域为一至三级;内环线以外外环线以内区域为二至四级;外环线以外区域则为三至六级。

      各纳税等级区域的税额标准,从一级到六级分别为每平方米年税额30元、20元、12元、6元、3元和1.5元不等。

      而为了加大新政的可操作力度,以及压缩各区县的柔性操作空间,上海市在11月29日还专门另外下发了城镇土地使用税的相关宣传提纲,对其纳税等级范围进行了更详细的界定。

      如,上海市规定,一级区域适用范围包括:(一)由外滩黄浦江岸线-苏州河南岸-四川中路-延安东路-外滩黄浦江岸线围成的区域;(二)由南京西路-成都北路-重庆中路-淮海中路-西藏南路-西藏中路-南京西路围成的区域;(三)南京东路(四川中路至西藏中路段)、南京西路(西藏中路至乌鲁木齐北路段)、淮海东路、淮海中路(西藏南路至陕西南路段)沿线两侧。六级区域适用范围则为崇明县全部区域等等。

      在<规定>公布前,上海市一直使用的是1989年3月28日上海市政府发布,1991年12月12日上海市政府第9号令修改后重新发布的<上海市城镇土地使用税实施办法>(以下简称<办法>)。

      <办法>则根据公布当初的地理环境条件,把上海市城镇土地分为九级。其中,市区被划分为从"特级"到"六级"等七个等级,1984年以后从郊区划入市区的地区,金山卫石化地区,高桥、安亭、桃浦工业区,县城,建制镇(不包括崇明县)则为第八级土地;另外,崇明县城、堡镇为{zh1}一个等级土地。

      而根据<办法>,上述九级土地的税额标准分别为每平方米年税额7.5、6.5、5.5、4.5、3.5、2.5、2、1、0.50元不等。

      显然,与老的政策相比,新政大幅提高了税额标准,其中,市区一级被提高了四倍。

      外资企业被纳入征税范围

      值得注意的是,根据上海市地税局11月29日发布的相关文件,外商投资企业、外国企业也被纳入城镇土地使用税征税范围。

      上海市社科院的专家认为,对外资企业用地征收城镇土地使用税,符合关于"统一各类企业税收制度"的要求,有利于公平税负,平衡内外资企业的税收负担,有利于促进各类企业公平竞争。

      而香港新鸿基集团在上海的地产公司负责人则提出,"希望能有个过渡期,缓冲一下"。港澳企业是上海市外资房地产开发投资的主体。之前,外资企业是不征收城镇土地使用税的。

      上海的外资房地产企业队伍庞大。上海市统计局的数据表明,截止到1~9月份,上海市外资房地产开发企业达330多家。其中,在243家外资房地产开发企业中,有房地产开发项目262个,项目计划总投资1098.98亿元,其中1~9月完成投资139.76亿元,占全市房地产开发投资总额的13.9%。而六成以上外资房地产开发企业的外方投资比例超过90%。

      多位接受本报记者采访的外资企业均对新政表示担忧。其中一个比较重要的原因是,在上海,外资房地产开发企业在上海市开发投资项目的平均规模相对较大,建设项目的区域以内环线以内为主。而这次正是内环线以内区域的城镇土地使用税标准被大幅度提高。

      本报记者了解到,在国务院去年年底公布的修订后的<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>中,也明确要求各地对各类企业包括外商投资企业和外国企业征收这项税种。

      但不少地方对此呈观望状态。一些沿海地区还曾向国家税务总局递交了有关对外资企业开征土地使用税设立过渡期的请示,但遭到国税总局的拒绝。

      房地产企业开发成本大增

      "从1996年开始,上海市的房地产市场开始回暖,尤其是2003年以来,房地产市场更是迅猛发展,老办法早就应该重新修订了。"上海市社科院一位专家表示。

      这在全国具有代表性。对此,国家税务总局也认为,原城镇土地使用税的一些规定已明显滞后于经济形势发展变化的要求,税额标准太低,每平方米土地年税额{zg}只有10元,{zd1}仅为0.2元,"这与我国人多地少、土地资源极为紧缺的现状以及近年来日益攀升的地价水平是极不相适应"。

      国税总局认为,这样下去,难以发挥城镇土地增值税的经济调节作用。而且,城镇土地使用税税额偏低,也影响了地方政府根据经济发展状况及时调整土地等级和税额的积极性。

      本报记者了解到,此间,上海市地税局曾召集在沪开发商征求城镇土地使用税的修改意见,但遭到开发商的反对。

      开发商们{zd0}的担心是,大幅度提高征收标准,将会增加不少土地储备成本。以上海城开集团为例,目前,该集团在上海核心地区等区域的土地储备达500万平方米,按二级地块来算的话,依照新政,其缴纳城镇土地使用税就要将近一个亿。

      而同时让业内关心的是,开发商会不会把这部分成本转嫁到购房者身上,从而进一步推高房价,影响房地产调控效果。

      地方财政收入需要

      此外,让不少开发商意想不到的是,国务院颁布的修订后的<城镇土地使用税暂行条例>,将城镇土地使用税税额标准提高两倍,但对于地方上的具体实施方法,国务院允许由省级人民政府制定。而这次,上海提高的幅度,远远大于国家税务总局的规定。

      复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,这是上海市一方面出于房地产调控,增加开发商土地储备成本的需要,另一方面是出于上海自身增加地方税收的需要。

      最近几年,受包括宏观调控等在内的各种因素的影响,上海地方财政收入增幅回落。上海市财政局的数据表明,2006年,上海全市地方财政收入完成1600亿元,同比增长11.6%,但增幅同比回落9%以上。其中,房地产税收下降被认为是首要原因。

      而与此同时,上海又要向民生项目增大资金投入力度。如,2006年,上海全市社保和抚恤支出比2005年增加33.4亿元;全市医疗卫生支出比2005年增加9.4亿元;全市教育和文化支出比2005年增加24.9亿元等等。今年,上海再次加大了民生工程的倾斜力度。

      所以,对于上海来说,增加税源,加强税收征管,征加地方财政收入,迫在眉睫。

      但如果按照新政执行的话,上海到底能多增收多少城镇土地使用税,还很难准确统计。"我们也在进行相关的调研。"上海市财政局一位工作人员称。