前言

　　从 2008 年4 季度开始，受到金融危机和供应持续放量的影响，上海甲级写字楼市场进入深度调整周期。持续多年的业主市场转为租户市场,，租金在连续上涨几年后也开始逆转下跌。1 季度租金跌至人民币每天每平米7.6元，比08年3季度{zg}时的10元跌去24％，即使超甲级写字楼平均租金也跌破10 元以下。12.3％的平均空置率，接近50 万平方米的甲级写字楼空置面积－这些数字是否说明了上海写字楼市场暗淡的前景？在这些数字背后，上海写字楼市场究竟发生着怎样的变化？

　　需求结构改变

　　自 2008 年4 季度开始,，空置率上升，租金下跌，意味着租户在谈判中拥有更大的主动权。这对租户来说，无疑是好事。由于租金水平下降和金融危机对不同行业租户的影响有所不同，他们对市场变化的反应也不尽相同。

　　甲级写字楼租赁市场并非如市场预期中那么低迷,。尽管目前许多企业出于对前景的担忧，开始控制成本，收缩租赁面积或迁至更低档的大楼。但我们也看到扩张的案例，以及搬至更好的大楼的例子。

　　扩张和搬迁

　　进一步分析,，在外资金融机构受到重创，纷纷收缩办公面积的同时，一些xx服务业公司,，如各类咨询公司和内资金融机构等则利用当前的市场机会升级或扩张办公面积。如某内资券商从位于陆家嘴的华能联合大厦升级到附近的上海地标－环球金融中心，而且面积从1,000 平方米增加至1,500 平方米。另一家内资银行原来在浦西永新广场租用8,000 平方米的办公面积，{dy}季度在位于陆家嘴档次更高的震旦大厦又增加了3,000 平方米的面积。

　　此外，不少医药和快速消费品公司也在增加或升级办公环境。如一家欧洲知名制药企业在位于人民广场的莱福士广场增加了700 平方米面积。某知名化妆品公司在徐汇区品质不错的世纪商贸大楼本来租用2,200 平方米的办公面积，1 季度他们又增加了1,800 平方米的面积。由于这类公司的现金流充足，有的公司甚至还计划利用目前的市场低位购买物业用以投资或自用。

　　由于新近落成写字楼的业主纷纷提供具竞争力的租金条件以增加入住率，除了搬迁所需的一次性支出以外，租户们升级至这些高品质新楼并不需额外的租金，特别是在新增供应集中的浦东。如在陆家嘴某外资保险公司从中国保险大厦搬至未来资产大厦。同时另一家外资私募基金公司则从金茂搬出,，入驻刚刚交付的东亚银行金融大厦。这说明新落成大楼对租户非常有吸引力，因此对现存大楼构成较大竞争。

　　值得注意的是由于当前租金处于下降通道，每一次搬迁或续签都可能意味着更低的单位租金，无论升级或扩张面积都未必增加成本。因此对那些没有扩张或收缩计划，只是想调整业务结构或重新定位市场策略的企业来说，置换写字楼也不失为一个好的选择。一些租户在租约到期后按兵不动也可因租金成本降低而受惠，这在前几年的繁荣市场中是难以想象的。

　　收缩面积和降级

　　当然我们也看到降级和减少租赁面积的案例发生，这多为外资金融机构，物业咨询顾问公司，以及制造业企业。这类企业在金融危机中受到相对较大的冲击。有的租户退租部分面积给业主,，有的搬至更低档的大楼。后者则经常伴随着租赁面积的收缩。如某知名美国制造业公司一季度从上海浦西一栋超甲级写字楼－恒隆广场搬至附近的东海广场。一家知名日本数码相机制造商从卢湾一栋甲级写字楼降级到徐汇一栋乙级写字楼，租用面积也从1,900平方米大幅缩水至500平方米。




　　结论：从租金价格竞争到品质竞争

　　在目前尚有变数的宏观经济环境和写字楼市场背景下，2009 年整体新增需求将比较少。大部分需求来自原租户的换租、续约。由于新落成物业在设施和租金上更具竞争力，需求将流向新近落成物业，填补其较高的空置面积，这对现存物业的租赁造成压力。为避免新楼和旧楼之间的租金恶性竞争，一些旧楼的业主应当以更具创新性的手段留住租户，如提高物业管理水平，或增加其他附加服务以留住他们的租户。