开发商另辟蹊径 土地市场开放失效?


截至11月16日上海经营性用地出让3号公告推出,半年之内,上海土地三次"放闸",总量约480公顷。

      然而,一年多地市鲜有宅地供应后的这三次土地"放闸",并没有引起像前两年土地大幅出让后产生的轰动,波澜不惊。对此,有业内人士坦言,"今年下半年分三批出让的土地,绝大部分是90平方米比例要求较高的郊区宅地,很大程度上是在'赶工'90平方米占70%的指标。"

      加快推地频率

      此次推出的地块分别位于宝山、嘉定、金山、南汇、浦东新区、普陀、青浦、松江,共17幅国有土地,共计面积123.9093公顷。加上此前1号公告的约177公顷和2号公告的约178公顷,总量接近480公顷。

      和前两批公告出让的土地构成类似,3号公告推出的17幅土地中,具有住宅性质的土地占到10幅,其中纯住宅用途的2幅,带有商业性质的8幅。出让的土地大部分位于郊区,集中于宝山、嘉定、南汇、松江等近郊区域,较为突出的是位于普陀区重点建设的真如城市副中心的一幅占地近20万平方米的住宅与商办用地,以及位于浦东新区南码头街道的一幅靠近世博会范围的纯住宅用地。

      与下半年前两次出让公告一样,3号公告中也注明:这次挂牌地块中土地用途涉及住宅的,执行国办发〔2006〕37号文件,具体地块套型建筑面积90平方米以下商品住房面积所占比重详见地块挂牌文件。也就是说,上海继续在土地市场执行国家有关结构调控的规定,住宅用地上今后90平方米以下户型的开发比例将在70%以上。

      对此,富阳(中国)控股认为,已近年末,为落实此轮调控中提出的"90平方米以下、70%以上"的政策,上海必然要加快这部分土地的出让速度。

      事实上,包括此前上海市房地局内部人士向本报记者透露"今年宅地计划供应约40幅,会陆续推出",加上新近出台的上海市住房建设规划(2006~2010年)既定指标,下半年上海加大土地供应的趋势其实早已明朗。

      根据上海市住房建设规划(2006~2010年),相关部门在对住房需求、在建项目和存量土地做出综合评估之后,确定2006年、2007年新增住房用地分别为1500公顷左右。

      可是,面对如期而至的大量土地供应,开发商却并不动心。

      拿地另有蹊径

      "在某种程度上,下半年三次集中供应的土地,对很多开发商来说其实无关痛痒。"上海锦和房地产经纪有限公司经理杨健坦言,由于政策还不是很明朗,对一些没有{jd1}优势的土地,开发企业也不好把握,这也影响了出让土地的市场表现。

      二号公告中的商业地块尽管大多是当地"十一五"商业发展的重点项目,规划上的利好本应对商业地产投资者、经营者具有吸引力,但截至目前,从各区房地部门的消息显示,相当数量的商业地块面临问津者不多的尴尬局面。

      "原因是多方面的,首先目前上海的商业地块供应呈远郊化趋势,商业项目供应量体巨大,而那些区域又远未成熟,因而开发风险大,发展商多半会采取谨慎态度;其次,商业地产的设计、开发、营销、招商的难度都要远远高于住宅;另外,开发商业项目发展商本身需要极雄厚的资金支持,才能做到租售并举,使整个商业项目获得成功,但目前多数发展商的资金情况并不乐观。"上海富阳研发处分析。

      杨健同时指出,除了上述原因外,在实际运作中,如果作为投资,开发商没有太大必要通过公开招拍挂的途径拿地,这种途径相对竞争较大,成本也会比同类的高。

      众所周知,除公开招拍挂外,拿地的途径还有很多。一位开发商坦言,眼下私下寻求转让的土地或者项目就有很多,通过协议或者收购等途径,xx可以用更少的资金获得相对优质的地块,"何苦要趟公开招拍挂拿地的混水呢?"

      "另外,通过跟各区县沟通关系,每年通过协议转让甚至批租等渠道,都有很多机会拿到土地。"

      很长一段时间以来,仅在上海联合产权交易所通过挂牌转让股份等方式退出项目的房地产公司就接连出现,其中不乏优质项目。"关注下联交所,就可以发现很多项目可以选择,尽管能不能拿到是另外一回事,但相比参与招拍挂竞标,我还是倾向前者。"一位长期关注联交所信息的开发企业负责人直言。