酒店、商业、教育、医疗等综合配套在郊区大盘的作用及开发策略

　　

　　一、综合配套开发的作用

　　1.郊区大盘的定义

　　□“郊区大盘”的定义:

　　通常是指在郊区开发的大规模居住区，通过对大片土地的整体规划、统一开发、分期建造达到大社区、大配套、大市政、大交通等新城镇式的造城规划。

　　

　　□基本规模指标：

　　总用地面积在500亩以上，单一项目建筑面积在50万平方米以上的楼盘，称之为“大盘”。

　　

　　2.郊区大盘的特点（优势、劣势）

　　 

　　郊区大盘的优势

　　 拥有丰富的土地资源，大部分项目自然环境{jj1}

　　可以形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；

　　可以因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加

　　地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；

　　楼盘体量比较大，开发面积大，开发年限长

　　

　　郊区大盘的劣势

　　 目标客户信心不足，对区域认同感低

　　项目初期定位比较难，尤其是不能准确把握目标客户群

　　公共交通不便利，大多数属于“生地”，政府市政配套缺乏

　　

　　（1）华南板块开发状况

　　

　　2001年以来，广州市周边地区用地规模在500亩以上已建成或正在建设的大型楼盘就有20多个，其中以番禺区的华南板块{zj1}代表性。这里聚集了星河湾、华南新城、祁福新村等八大楼盘。其中，祈福新村占地500多万平方米，在10年的时间内总共已开发了300万平方米的面积；华南碧桂园占地80万平方米；星河湾占地80万平方米；南国奥林匹克花园占地66.7万平方米；广州雅居乐花园一期占地面积就达到了33.3万平方米。

　　（2）金沙洲板快开发状况

　　       目前，已进入金沙洲开发的品牌发展商包括恒大地产、中海地产、万科/中粮、保利地产、富力地产、凯德置地、时代地产等。其中，中海地产在金沙洲板块的可开发土地面积已超过50万平方米，成为金沙洲板块的拥有土地量最多的开发商。2006年万科与中粮地产联合以17.5亿元的价格竞得金沙洲B3725D01地块的土地使用权，成交价创下广州新高。目前，金沙洲板块集中了中海金沙湾、万科四季花城、恒大·御景半岛、万科中粮金域蓝湾、时代糖果、保利西子湾等楼盘在售，其余项目部分预计2008年下半年或明年推出市场。

　　

　　

　　假日半岛

　　金碧御水

　　美林湖

　　天湖峰景

　　南航碧花园

　　玖珑湖

　　御景半岛

　　逸泉山庄

　　夏湾拿

　　源泉

　　滨江花园

　　珠江国际城

　　南沙奥园

　　南沙境界

　　南沙海滨花园

　　南沙碧桂园

　　近郊板块（华南板块）

　　远郊板块（南沙板块）

　　近郊板块（广园东）

　　市区板块

　　近郊板块（金沙洲板块）

　　远郊板块（花都）

　　远郊板块（从化）

　　颐和高尔夫

　　托斯卡纳

　　江南世家

　　新光城市花园

　　江山帝景

　　金海岸花园

　　金沙丽水花园

　　雍景山庄

　　金域蓝湾

　　万科城

　　保利林语花园

　　合生帝景山庄

　　保利香雪山

　　近郊板块（市桥板块）

　　凤凰城

　　合生湖山国际

　　（南湖）

　　（奥体-科学城）

　　近/远郊板块（增城）

　　绿野山庄

　　恒大山水城

　　金地荔湖城

　　御景半岛

　　恒大山水城

　　金碧天下

　　3.综合配套在郊区大盘的作用

　　郊区大盘的销售主体是住宅产品,所有综合配套均是为住宅的销售服务的,酒店、商业、教育、医疗等综合配套主要是向目标客户描述的是一种未来的生活方式。

　　      如果没有这些配套,就不能xxx们的长期居住问题，住宅也就失去了生活的价值。 因此综合配套的开发对于楼盘品牌塑造起着重要作用。

　　

　　（1）星级酒店在郊区大盘中的作用

　　◇xx酒店品牌效果明显，物业形象好，口碑佳，对于郊区大盘品牌塑造具有特殊的意义，是住宅等其它物业所无法比拟，这也是万科、碧桂园等很多开发商钟情于酒店的原因。

　　◇星级酒店作为会所的升级，对内服务于社区居民，为业主带来生活上的便利，同时对外可以广纳客源，接待商务客户。

　　◇ 酒店可作为集团内部接待、培训等用途，节省费用开支

　　◇ 酒店日常经营性现金流大，而且酒店当年的折旧费用、无形资产摊销等都可以产生现金流。自建酒店还可以随时向金融担保机构抵押xx，成为房地产企业开发的临时资金“蓄水池”。

　　

　　（2）郊区大盘的酒店：雅居乐酒店

　　◇广州雅居乐酒店是位于广州雅居乐花园内映逸湖畔，是雅居乐地产继先前在中山建成超五星级的长江酒店之后、集聚成熟设计与运营经验而进军广州打造的xx酒店。

　　◇设计由香港知名设计师精心设计，大堂利用精细天花雕镂、各样灯饰、金银泊与彩绘琉璃等元素营造出瑰丽华贵气质，客房硬件配备更达五星级标准，共拥有126间宽敞舒适的客房和套房，分为标准房、高级房、精英房和尊荣阁客房，以及雅居乐套房、雅居乐尊荣套房等六种类型，客房平均面积达50平方米，套房达120平方米，每间客房均配备37寸纯平液电视及网络设备，50%以上客房可见写意湖景，客房拥有特大面积浴室（均超过11㎡）并都配有独立林浴间和浴缸。每间房均配备欧美标准的加厚床垫，床高55公分，特别舒适。

　　（3）商业配套在郊区大盘中的作用

　　◇郊区大盘的商业配套，属于社区商业的范畴，主要以社区内及周边社区居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。郊区大盘的商业配套提供的服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。

　　

　　◇随着郊区大盘的开发，社区商业作为大盘配套，在促进项目售、提高楼盘品质、营造生活氛围等方面发挥着重要作用

　　郊区大盘的商业：祈福新村

　　“中国{dy}村”——祈福新村是全国最早以大盘模式开发的住宅区，占地7000亩，居住人口超过10万。

　　配套商业

　　临时性建筑的商业街（19000平方米）

　　单体建筑形式的会所、祈福酒店（会所80000平方米）

　　

　　

　　祈福新村配套商业的功能分布

　　社区商铺

　　购物：商业街是祈福新村社区商业的购物功能的主要体现

　　餐饮：商业街居民提供便利型、休闲型餐饮服务，以中餐、风味小食为主，部分西餐、甜品、快餐；会所内部祈福酒店餐饮部为社区业主、探亲访友的居民提供环境较佳、品质较好的餐饮服务。

　　文化娱乐：文化型消费多集中在商业街，如书店、书吧、培训班等；娱乐消费集中在会所内部，如卡拉OK、桑拿、健身等；

　　（4）教育配套在郊区大盘中的作用

　　◇教育配套作为卖点，在广州尤其是老东山区是一种普遍现象，在郊区大盘中碧桂园、祁福新村等少数项目在教育配套方面的运作比较成功。目前广州华南板块、广州东部板块、金沙洲板块，教育配套都受到重视。

　　◇从房地产和教育的特性看来，教育配套已经成为项目的卖点甚至亮点，许多人为了就读名校而购买楼盘的现象屡见不鲜，

　　◇在广州，教育配套费用已经被纳入小区开发成本，发展商建成后的教育配套基本都需要移交给教育部门。这为名校进入郊区大盘创造了的机遇，也让房地产与教育能够达到双赢。但发展商引入名校的难度也加大很多。

　　郊区大盘的教育：碧桂园

　　   教育品牌连锁体系

　　碧桂园集团前瞻性地开创了全国{lx1}的教育连锁体系, 以“培养未来的成功人士”为办学宗旨，注重学生综合素质的培养，把德育教育放在xx，重视英语和电脑教学。学校班级从幼儿园到大学预科，拥有{yl}的硬件软件和由全国各地教育精英组成的优秀教师队伍。

　　从广东碧桂园学校、华南碧桂园学校、到凤凰城学校、碧桂花城学校、长沙xxx城学校，不仅成就了一个优质教育品牌王国，更是对社会的巨大回馈。经过十余年不懈努力，碧桂园教育品牌连锁体系已经在中国乃至世界教育事业领域都享有极高的威望和声誉。

　　广东碧桂园（IB国际）学校 、碧桂园·xxx中英文学校 、凤凰城中英文学校 华南碧桂园学校 、碧桂花城学校

　　（5）医疗配套在郊区大盘中的作用

　　◇郊区大盘的医疗配套，可以向业主提供日常的基本医疗服务，保障业主基本健康.

　　◇郊区大盘的医疗配套，可以成为郊区大盘的特色，好的医疗配套可以增强楼盘对于三代、四代大家庭尤其是老年业主的吸引力。

　　◇郊区大盘的医疗配套，一般需要独立设置，远离居民区，这样才能xx居民对建立大型医院所产生的疑虑。

　　类型主要功能

　　社区医院主要承担辖区内居民的计划免疫、健康管理、预防保健，常见病、多发病的首诊和大病发现、转诊；

　　大型医院主要承担重要、疑难疾病的诊断和xx，新医学技术的研究及临床应用。

　　示例1：郊区大盘的医疗：祈福新村

　　祈福医院(CLIFFORD HOSPITAL) 创建于2001年，是由祈福集团与广州中医药大学合作，按国家三甲医院标准及国际规范兴建、以中西医与自然疗法结合为特色的大型现代化综合医院。医院投资10亿元人民币，占地130亩。                       

　　

　　祈福医院以广州中医药大学为强大的技术后盾，现有800多名中西医结合的专业医务人员，并拥有多名享受国务院津贴的专家及中西医药学博士。 医院专业学科齐全，目前开放床位600张，设有大型的现代化门诊部、住院部和急救中心，设有中西医内科、外科、妇产科、儿科、五官科、皮肤科以及肾脏中心、肿瘤中心、自然疗法中心、口腔中心、体检中心、xx养生中心和热疗中心等40个临床科室、一个深切xx部（ICU）、14间国际标准的层流洁净手术室，并且设置了按国际特等病房标准修建和管理的VIP病房。

　　

　　示例2：郊区大盘的医疗：顺德碧桂园医院

　　顺德碧桂园医院座落在佛山市顺德区北滘镇碧江河东畔，顺德碧桂园大型商住小区内，是一所集医疗、预防保健、康复、疗养、健康教育、科研为一体的综合性社区医院，是顺德区目前规模{zd0}的社区医院。拥有门诊、住院大楼、社区保健大楼等现代化医院建筑群，医疗使用面积约4000m2。医院经顺德区卫生局批准，于2003年10月1日正式营业，收治病人。

　　医院设有临床科室13个，展开床位40张，其中设有宾馆式病房20间。医院下伸医疗机构4个（华南碧桂园医务所、广州碧桂园医务所广州凤凰城医务所、清远碧桂园医务所），是佛山市顺德区基本医疗保险定点医院和中国人寿保险公司医保定点医院。在省内多家知名院校（中山大学、南方医科大学、广东医学院等）协助下。医院现有员工120名，其中卫技人员85名，拥有主任医师（教授）4名、副主任医师（副教授）5名，在学术团体、医学刊物担任学术职务的专家教授8人。医院先后购进了进口500毫安X光机、彩色B超机、全自动生化分析仪、xx呼吸机、心电监护仪等先进诊疗设备。

　　

　　4.综合配套开发的重要依据：

　　                  郊区大盘居民基本生活七大需求

　　文化体育设施：综

　　合文化活动中心、

　　门球场、体育场;

　　医疗设施：卫

　　生站、社区门诊、

　　医院;

　　金融邮电设施：

　　

　　储蓄所、银行、

　　

　　邮局、电信局;

　　社区服务设施：社区服务中心、停车场、敬老院（托老所）

　　商业设施：综合

　　

　　百货商场、集贸市场、

　　

　　洗衣店、中药店、便

　　

　　利店、粮油店

　　教育设施：托儿所、

　　

　　幼儿园、小学、中学;

　　居民基本生

　　活需求

　　行政管理设施：街道

　　

　　办事处、派出所、居委会

　　5.综合配套开发模式分析

　　低端

　　收益价值

　　经营风险

　　正常租赁，xxxx

　　租赁

　　不收租金，零租赁

　　品牌输出，交纳品牌费

　　合作

　　

　　深度合作，收益分成

　　风险小，收益大

　　风险大，收益小

　　

　　6.综合配套开发的两个模式

　　                     

　　碧桂园模式：一体化经营 万科模式：专业化外包

　　   种类项目经营方式 种类业态经营方式

　　A社区超市自营 A社区超市租赁

　　B社区医院 B社区医院合作

　　C学校 C学校零租赁

　　D酒店 D酒店郊区

　　盘暂未配置酒店

　　E屋村巴士 E屋村巴士合作

　　

　　二、综合配套开发的案例分析

　　1.御景半岛与星河湾的对比

　　恒大御景半岛项目概况

　　地理位置恒大·御景半岛，位于广佛经济圈中心，广州金沙洲大型核心生活圈，是西部老城区域{wy}大规模别墅社区，25分钟直达广州CBD，地理位置优越，占据长达2.8公里珠江上游，自然资源得天独厚。

　　总规模占地54万平方米，总建筑面积近100万平方米，

　　规划总户数5660，总人口约2万，主要由53栋31层高层全江景豪宅，共252幢2－3层独立、联体别墅组成。

　　首期开发首期开发别墅200座，高层7幢31层706户

　　绿化率： 37%   容积率： 1.60

　　停车位:  5308个

　　入住2008年6月14日，恒大御景半岛首批近千户业主

　　交通条件与金沙洲大桥、内环路相接，直达市中心10分钟；环城高速、广佛高速、佛山一环快速连接珠三角；规划建设中的地铁六号线；瞬间直达广州、佛山市中心，经佛山一环、环城高速、广深高速，融入珠三角经济生活圈。

　　配套条件2.3万㎡超五星级酒店，引进花园酒店集团经营管理；

　　省一级名校华师附小，两所国际幼儿园；

　　2.2万㎡国际会所，8500㎡风情商业街；

　　国际物管专家戴德梁行，为业主量身定制贴身物管服务

　　园林建筑前江后山，2.8公里私家江岸线；

　　临江亲湖绝版别墅,{bfb}全江景高层大宅；

　　五大内湖，立体欧式园林广场；

　　唯属业主的皇家游艇码头；

　　

　　御景半岛

　　项目占地面积：54万平方米       项目总建筑面积：107万平方米

　　绿化率：37%    容积率：1.79   

　　建筑规划：由53栋31层高层；   346套别墅组成

　　规划总户数：5650套      别墅总户数：346套     洋房总户数：5304套

　　实用率：洋房--80%以上  别墅：联排--95%以上、独立--{bfb}

　　装修标准：首期洋房1-4、43、44号楼以及二期洋房5-8号、三期12-15号楼楼均为3000元超豪华装修；45号楼4000元金钻级装修；

　　住宅车位：5650个（一户一车）

　　管理费：洋房2.5元/㎡，别墅：4元/㎡，商业：4元/㎡

　　

　　伊顿双语幼儿园

　　建筑面积：1989.3㎡

　　占地面积：4020 ㎡

　　综合会所运动中心

　　2.2万平方米

　　已引入刘诗昆艺术中心、 “宜康诊所”、御景水会等品牌客户

　　恒大酒店26000㎡五星级标准 

　　客房一百余间，其中总统套房面积达1313平方米，内设主人房、夫人房、随从房、会议厅、餐厅、视听室、运动室等，豪华程度广州少有；会议厅数间，其中御景殿会议厅，拥有八国同声传译系统，穹顶高20米，恢宏壮观；君利大酒家、艾崴格兰西餐厅等则为业主与客户提供餐饮美食服务；

　　运动中心

　　已引入刘诗昆艺术中心、 “宜康连锁诊所”、御景水会等品牌客户, 2.2万平方米的超豪华运动中心，十余个国际标准球馆及恒温泳池、御景水会

　　省一级重点小学 华师附小恒大南海学校

　　伊顿双语幼儿园

　　

　　广州星河湾

　　项目位于广州市华南版块华南快速干线出口处，紧邻地铁3号线，是华南版块乃至广州市离城不离市的优越位置。项目内部业主消费能力强，项目周边人流量大，且多为从商或工作的中青年人士，消费欲望较强烈。星河湾总占地约71万平方米，星河湾开发至今 。2007年第五期组团•星苑被视为星河湾地产集团再次挑战自我的起点，占地面积约5万平米，由6栋13-17层的电梯高层住宅产品组成，主力户型为四房两厅；围绕“跨越品质的品位”这一主题，努力确立自身作为“国际品位地产”的定位，从品牌、地位、景观、装修标准、配套、教育、尊贵服务和境界等八大方面实现重大跨越。

　　

　　

　　广州星河湾酒店的定位为全新的休闲商务酒店，2008年3月18日试业，酒店将欧洲宫廷气息xx融合到珠江河畔，建筑以地中海古堡为蓝本，并糅合古典元素，传统与现代兼容并蓄，装潢考究，优雅浪漫，贵气非凡。酒店楼高20层，其中1-4层主要为酒店的休闲娱乐空间，5-20层为酒店客房，共有329套客房。酒店同时是英超豪门切尔西指定接待酒店。

　　餐厅介绍

　　酒店的4个星级食府和1个红酒雪茄吧，为客人提供各地美食，包括真粤中餐厅（粤菜）、品蜀风味餐厅（川菜）、欧陆风味的圣爵扒房、时尚简洁的意咖啡西餐厅、奢华的红酒雪茄吧。 

　　

　　

　　星河湾社区商业概况

　　星河湾社区商业由社区商业中心、夏威夷风情商业街、会所等组成。平面布局如下图。

　　夏威夷风情商业街毗邻番禺区迎宾大道，为星河湾社区独立设置，建筑面积约1700平方米，在商业街北塔二楼有一星河湾艺术培训中心。商业街相关指标见下表。

　　2002年，星河湾与省级名校执信中学精诚合作，由星河湾投资两亿元，创建出省一级标准的星河湾·番禺执信中学，设置小学、初中、高中三个教学阶段，可同时容纳3000名学生。该校实行专家办学、专家治校的全日制寄宿管理，同年8月31日，星河湾·广州番禺执信中学举行盛大的落成及开学庆典。2003年，星河湾乘胜追击，与国际知名教育品牌灵格风强强联合推出与国际接轨的星河湾·灵格风幼儿园。自此，星河湾已经配置了一套完整的优质教育设施和资源体系，并形成一条延续的、完整的优质教育链，不仅满足置业者“望子成龙”的渴求，更满足小区业主子女就近入学的需要。 

　　星河湾会所包括四季会会所和分散在小区组团中的小会所，四季会会所建筑面积达3600平方米，毗邻砂溪大桥，满足项目一、二期业主需求。会所内设置多项功能的美食、娱乐、休闲、健身场所，包括咖啡厅、小型超市、乒乓球室、棋牌室、健身房、舞蹈室、瑜珈室等， 

　　

　　 御景半岛星河湾

　　教育●华师附小恒大南海学校

　　伊顿双语幼儿园●星河湾·番禺执信中学

　　●星河湾·灵格风幼儿园

　　商业●社区超市：扬阳超市1000㎡

　　●8500平方米商业街（待建）●社区商业由社区商业中心、1700平方米

　　●夏威夷风情商业街、会所等组成

　　品牌客户：7-11、万宁、宏城超市等

　　医疗●宜康连锁诊所●会所内设有医务室

　　酒店●26000㎡五星级标准 

　　恒大花园酒店●星河湾酒店建筑面积近70000平方米，是按我国旅游酒店{zg}标准建造的白金五星级酒店。

　　会所l       运动中心、御景水会、刘诗昆钢琴学校●四季会所：中xx运动健身、休闲棋牌

　　星河湾配套开发的成功因素分析

　　1.商业风情街区伴随住宅项目一期开发建设，且紧挨项目销售中心，这不但体现了开发商完善社区配套的承诺，也通过统一经营管理使其恰倒好处为业主服务。

　　2.五星级酒店及购物中心等，作为项目长久经营切实盈利的项目，在满足业主及周边消费群体需求的基础上，实现项目利润。

　　3.会所采取集中设置和点式布局相结合的策略。集中设置的大型会所主要满足项目一、二期业主需求，而分散布置在其它各期中的小型会所则为居民提供便利购物服务。

　　4.商业和住宅良性循环发展。社区商业街促进星河湾项目销售，住宅项目的畅销又推动了社区商业的发展，由此形成良性循环发展模式。

　　

　　2.凤凰城与恒大山水城的对比

　　碧桂园凤凰城

　　

　　◆地理位置：增城广园东快速路

　　◆发展商：碧桂园物业发展有限公司

　　◆规模：占地10000亩，容积率小于1.0

　　◆物业类型：别墅、洋房

　　目前整个楼盘以独立、连体和500万起价的

　　超豪三种别墅式建筑群为主，洋房占比仅为

　　10％。别墅结构从单层两房一厅到三层十多

　　个房间的不等

　　

　　◆开盘时间： 2002年5月

　　◆规划居住人数：10万人

　　◆规划占地：12000亩

　　◆已开发小区面积逾5000亩

　　◆住宅总户数8000户

　　◆小区总人数约4万人

　　凤凰城的成功，一部分就归功于其“新生活型”的配套模式。

　　除了设置有设施完备、师资力量雄厚的中学、小学、幼儿园以及现代化的图书馆、歌剧院、影剧院与社区专用医院外，凤凰城还首次在小区内兴建了占地8万平方米、总规模达到17万平方米的五星级酒店；2万平方米的商业购物中心；开设有1000多家极具个性化的商铺组成的商业街和面积达1.2万平方米的美食街；还有康体中心、阳光泳池和区域会所等。极大提升了产品价值。

　　广园东快速路

　　

　　凤凰城

　　车程

　　50-60分钟

　　凤凰城配套项目一览

　　—          商业中心（2万m۶ ）、东门商业街（200家商铺）、大型超市（规划中）

　　—          肉菜市场（现以1000㎡的农贸市场作为先期配套）

　　—          康体中心（3300m۶）、水上欢乐世界和阳光泳湖（6000m۶）

　　—          增城荔枝文化村（占地13.3万m۶ ）、美食街（1.2万m۶ ）

　　—          图书馆、歌剧院、影剧院、市政文化广场（3万m۶，规划中）

　　—          凤凰城中英文学校占地143亩，总建6.5万m۶

　　—          24小时便利店，餐饮、美容美体中心、业主阅览室、业主活动室、花园泳池

　　—          占地300亩

　　—          社区医院

　　—          大型交通中心 ，6条区外巴士线，区内穿梭巴士等

　　运动

　　休闲

　　文化

　　教育

　　会所

　　酒店

　　医疗

　　交通

　　商业

　　

　　★凤凰城很多商业配套由发展商自营，如学校、超市、肉菜市场、家居广场、酒店、医院等

　　★随着开发面积的增大以及新住户不段增加，超市、银行、便利店、美容等业态经营状况良好

　　★家居装饰店数量有所减少，便民业态逐步增多，类型不断丰富。

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　   

　　

　　 凤凰城目前拥有50辆豪华对外交通巴士，每天把广州、黄埔、新塘、香港、深圳等区域的高消费人流源源不断地输送到凤凰城。社区内众多的穿梭巴士把社区的人流方便的输送到交通中心，今后，凤凰城将增设更多巴士路线深入东部版块各楼盘及主要商业枢纽，网络化、深入式、便利性将是未来交通巴士设计的特点。

　　路线名称起始路线途经主要站点

　　广州市区线凤凰城-----广东国际大酒店凤凰城----奥林匹克体育中心----体育中心东站----动物园南门----广东国际大酒店

　　凤凰城-----宏城广场凤凰城----奥林匹克体育中心----体育中心东站----宏城广场

　　黄埔线凤凰城-----经济技术开发区-----广州港文化宫凤凰城----华苑酒家对面----庙西公交----站文冲公交站----黄埔区医院站----广州港文化宫

　　新塘线凤凰城-----新塘凤凰城----华兴商贸综合市场----新好景酒店----新客隆----新塘镇政府

　　机场快线凤凰城-----新白云国际机场新塘xxx酒店----凤凰城----新白云国际机场

　　香港线凤凰城-----香港香港铜锣湾----九龙塘----沙田----上水----皇崗----凤凰城

　　深圳线凤凰城-----深圳福田凤凰城----深圳福田站

　　

　　q      广州凤凰城门诊部：

　　正式开业于 2004 年 1 月，位于交通中心商业街，占地面积约 400 ㎡，开展有内、外、儿、妇、口腔、耳鼻喉等各科门诊xx项目，为住户提供 24 小时平、急诊服务。同时配备美国 GE 的 B 型超声波检测仪、心电图机及各种基本检验设备。聘请了各科的教授、副主任医师及主治医师前来xx，配套中、西药房。对于长期卧床的慢性病者，提供预约、上门诊治、检查等优质服务。另外，作为社区配套型的服务设施，为了满足广大社区内的群众更高层次的卫生服务需求，本门诊部与广州康都检验所建立了合作关系，为住户提供各种高技术的检验项目，检验结果准确、及时，价格合理，让凤凰城的广大住户足不出园即可享受高层次的体检项目。

　　q       增城荔枝文化村

　　2005年开业，占地面积约16万㎡,独创游乐新形式,集休闲、旅游、娱乐、度假于一体,营造出充满新鲜感受的“荔乡野趣,游乐天堂”。文化村拥有荔枝诗林、荔枝知识长廊、农家厨房、赋陶居、鳄鱼池、乘风破浪、疯狂战船等五十多种游乐项目。汇集传统荔枝文化、田园农家野趣、现代动感游戏于一村，是中国xx独具荔枝文化特色的观光、旅游、休闲、玩乐胜地，也是 “广州中小学生综合实践基地”。

　　广州凤凰城酒店——南中国xx以白金五星级标准建造、南中国至广阔的山水主题式酒店。

　　    广州凤凰城酒店是由碧桂园集团自营，背倚凤凰五环山，面朝翠湖。整体占地面积达20万㎡，建筑面积达7.8万㎡，是广州面积{zd0}、楼层{zd1}的山水酒店。富丽典雅的欧陆式建筑风格，使宾客感受到西方古典文化独特的神秘雅致。酒店引进了国外主题式酒店的独特意念，创造出超凡的品味。酒店以其 “会议、度假、商务”三合一的功能优势，让每一位成功人士在自信地从事商务活动的同时，可以更舒服自在地享受生活。 

　　开盘时间2002.5酒店开业时间2003.11

　　酒店规模占地300亩，建面8.28万㎡客房数575间

　　标间房价面价：1080

　　团体：428会议设施21个会议室共5244㎡，{zd0}会议室可容纳超过1500人

　　配套情况自称五星级标准，国际宴会厅、中餐大厅、西餐厅、雪茄室、红酒屋、酒吧、咖啡厅、OK歌舞厅、桑拿xx、香薰水疗（spa）、美容美发中心、健身、xx中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋艺室、露天泳池和水吧。

　　经营情况—        酒店经营二年，逐渐走上轨道，入住率近70％，来自香港的旅行团较多，也有日本（韩国）商务团

　　—        周边外资公司（如索尼）与酒店签长包房，不少外籍人士租住凤凰岛

　　—        会议条件好，2004年接待了700多个会议

　　

　　Ø       凤凰城商业概况

　　、交通中心商业广场

　　ü       位于小区主入口右侧，总建筑面积近2万平方米。二层设置，商铺100间。

　　ü       主力店：凤凰城家居广场，百嘉汇超市，中国农业银行及中国银行。

　　2、东门商业广场

　　ü       东侧毗邻广园东路，建筑面积近1万平方米，以双层为主，部分单层，拥有商铺150间。

　　ü       由餐饮风味街、特色酒吧街、五金建材街、百货综合街四大主题构成。

　　

　　3、住宅底商位于凤馨苑组团内，该组团规划户数为8000户。底商共有300多间。

　　

　　凤凰城麦当劳“得来速”汽车餐厅

　　

　　◆规模：中国内地第4家麦当劳“得来速” 汽车餐厅，也是广州{sg}开在郊区大盘内的麦当劳，总营业面积约600㎡ 。

　　

　　◆开业时间：2006年圣诞节正式开业

　　

　　◆地理位置：该餐厅位处凤凰城主入口处，是一座新建的两层建筑。

　　

　　◆选址考虑因素：

　　（1）凤凰城拥有良好的知名度，麦当劳和凤凰城联手可快速打响“得来速”品牌；

　　（2）凤凰城周边交通辐射网络发达，广园东路、广深高速、机场快线均可转驳，私家车消费群庞大；

　　（3）凤凰城居住氛围浓厚，常住人口超过3万人，且入住人数不断攀升，居民购买力强。

　　

　　

　　恒大山水城

　　恒大山水城是恒大地产集团精品战略工程的{zx1}力作,该项目位于增城市中新镇，地块四面环山，山林隽秀，自然环境优势突出。项目具有丰富的生态资源、交通规划合理，规划定位为集酒店、休闲、健身为一体的超大型原生态山林·湖泊·别墅社区。

　　项目规划总建筑面积近百万平方米，整体规划融合山体水系的半山坡地的地理优势，营造出半山豪宅、湖岸别墅的居住氛围。11款双拼、联排别墅沿湖而建，依山环绕， 面积涵盖141-257㎡；8层半山湖景洋房，面积涵盖70-140㎡，南北对流，一览满城山水风华。 项目融合自然山水，倾心打造五大皇家园林，三公里湖岸线，并配有500亩私家山顶公园，群山拥抱，绿树葱茏，两座xx湖泊环绕其间。亲水木栈道、湖心亭镶嵌其中。 配建东广州{zd0}的约5万平方米的五星级豪华酒店设施，并将引进戴德梁行国际物业管理集团、国际幼儿园等知名国内外资源，同时，将启动多条便利专线巴士。

　　

　　  项目名称 恒大山水城商业项目（恒大山水城第2期配套）

　　 总商业面积5500

　　㎡  其  中地块1（184亩）商业建筑面积3500㎡

　　地块2 （151亩）商业建筑面积2000㎡

　　

　　总住宅建筑面积功能名称建筑面积功能名称建筑面积

　　1期276299㎡居住建筑280530㎡公建配套面积50528㎡

　　2期304830㎡居住建筑295330㎡公建配套面积4000㎡

　　商铺建筑面积5500㎡ 

　　规划居民数量其  中一期规划居民数量2737户9580人

　　二期规划居民数量4416户15457人

　　  入伙时间暂不详

　　商业停车位151个停车位

　　西邻新塘镇，毗邻广汕快速、新新公路等交通要道，且地处规划建设中的广河高速(2009年开通)与北三环(2012年开通)高速黄金交汇点，毗邻广汕快速路(324国道，计划年底竣工的拓宽工程如火如荼地进行)、坪中公路(118省道)等交通要道，畅通往返天河北、科学城、新塘、增城等地，融入广州40分钟生活圈。

　　

　　 综合配套对比分析表

　　酒店l       凤凰城：南中国xx以白金五星级标准建造、南中国至广阔的山水主题式酒店，建筑面积达7.8万㎡

　　l       恒大山水城：近5万平方米的国际五星级大酒店, 使之成为高级休闲度假、商务会议的胜地。 

　　教育●凤凰城：创办的凤凰城中英文学校(市一级，小学→高中），省一级中英文学校幼儿园；

　　●恒大山水城：两所幼儿园（待定）

　　商业

　　餐饮●凤凰城：自营业超市及家居广场+东门商业街+四大银行（肉菜市场、网球场、健身房、游泳池、美发厅、洗衣店、星级会所、医疗诊所、休闲中心、麦当劳等）；

　　●恒大山水城：华润万家超市（含餐饮）＋特色商业组团（商业广场）＋情调商业散铺（商业街）

　　●凤凰城：档次结构丰富－酒店（中xx）、水边风情街（中档），商业街（中档或偏下）；口味丰富－中xx的粤菜、日本料理，还有低档的北方菜

　　●恒大山水城：酒店的中xx餐饮，商业街再引入中低档大众菜系

　　医疗●凤凰城：约400平方米凤凰城门诊部

　　●恒大山水城：规划300平方米卫生站（待定）

　　会所●凤凰城：档次结构丰富－酒店（中xx）、组团小会所（中档），主入口康乐中心（中档或偏下）；定位较清晰－运动会所；凤凰城组团小会所经营状况较差

　　●恒大山水城：无独立会所，在酒店设有运动、休闲场所

　　

　　项目凤凰城恒大山水城

　　优势l       规划理念较好，综合配套

　　l       因开发时间早，综合配套成熟，包括商业街、肉菜市场、康体中心、增城荔枝文化村、中英文学校、五星级酒店、交通中心等；l       整个地块山体起伏，有高低两座湖泊。

　　l       住宅豪华装修；

　　l       五星级酒店配套；

　　l       中新镇尚无特色性的商业

　　劣势l       广园快速路、广惠高速经过，噪音、景观对商业的影响教大；

　　l       临近商业较发达的新塘，xx消费外流严重l       交通路况差，通达性低；

　　l       项目前期，商业配套成熟度与竞争对手相比较落后

　　l       暂无学校的规划

　　l       商业配套特色不明显

　　郊区大盘配套的共同点l       在楼盘的主出入口独立设计商业广场或者商业街，建筑风格特色突出，或现代或古典，多数为2层建筑

　　l       商业规模普遍较大，人均商业面积超过1㎡，已经超越了社区商业的界线，而且部分开发商还不断扩大商业规模，试图打造区域性的购物中心，但招商效果始终不理想。

　　l       重视商业的规划，大部分商业已经有了初步的业态规划和定位，但缺乏对消费者和市场的了解，定位不准确。

　　l       商业街和交通、学校、会所、酒店等配套相互融合、互相影响，形成了一种全新的商业模式