京城的土地贩子们

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"中等个头,50来岁,白头发……"9月22日,老蒋(化名)站在SOHO现代城地铁口,一边仔细盯着眼前的车流人流,一边按照昨天电话里介绍的特征,努力寻找着老赵。

      老蒋和这位老赵素不相识。9月21日,老蒋突然接到一个陌生电话。对方自我介绍姓赵,是从老蒋月初发表在网上的一篇关于房地产市场的文章里注意到老蒋,并辗转拿到他的电话的。老赵说,他从山东来,手里有四块土地要出手,请老蒋帮忙在北京找买家,事成之后中介费平分。

      "每亩我们两个人加3万块钱吧,也别多了,你我至少可以得个500万吧。"老赵这话对老蒋诱惑太大。他于是专门向单位请了假,冒雨赶来会老赵。

      自2004年起,按照现行政策,所有的土地都要进入有形市场以招拍挂形式公开交易。但事实上,仍然有一些土地通过各种渠道流入"黑市"。随着房价飞涨,3年来土地招拍挂市场上的价格越来越接近天文数字,竞争竞标白热化,不少开发商手里缺地。这就给黑市上的土地贩子带来了机会。

      "地价比外面便宜一半"

      "这些土地贩子这些年倒腾土地一定发了,肯定早开上车了吧。"老蒋一边承受着北京秋雨的寒冷,一边特别留意着那些从靠边停的车里钻出来的人。

      老赵昨天在电话里说,这次是山东某市想吸引一些大的房地产商去当地开发项目,并可以提供一些优惠政策。他这次就是带了四块地的资料前来北京寻找买家。

      老蒋因为所在单位的工作关系,认识好几个有名气的开发商老板,这是老赵找他的原因。老蒋马上给和自己相熟的开发商周总打了电话。周总也正在为公司缺地的事犯愁,就一口答应9月20日这天在SOHO现代城旁边的上岛咖啡见面。

      "您可一定要把人给我带过来啊!"周总在电话里再三叮嘱。

      "老蒋!"一个穿黄衬衣、花白头发,形象和老蒋单位看大门的王大爷差不多的中年男人手里提一个蓝色资料袋,出现在面前。

      老蒋瞪大了眼睛,好半天不敢相信——想象中必定是西装革履开车来的老赵,怎会是这等模样!

      老蒋回过神来,领着老赵去咖啡馆。到达时,周总已经早早地在那里开位等了。

      双方坐定,老赵从袋里掏出厚厚一大摞资料——四块地的土地使用证、开工证复印件、卫星测绘的地理位置图、土地规划意见书……

      据老赵讲,这四块地全部在市中心,是旧城改造项目,{zd0}的1200亩,最小的400亩。市里没钱搞拆迁,于是就想找外地开发商来投钱。市里承诺,待开发商做完这些地块的一级开发后,将不走招拍挂程序,直接将土地二级开发权转让给开发商。

      周总起初很有兴趣地翻着七八十页厚的资料,当一听说四块地的用地手续还没办下来,他开始表现出犹豫。

      "市里说,开发商只要拿着钱过去,那边一看到钱就立即批地,给办土地一级开发手续。" 老赵拍胸脯打保票说。当然,开发商要先向市里交一笔2亿元到7亿元不等的地价款,但这一价格也比市场价优惠一半多了。

      但周总仍没有答应跟老赵去山东看地。"异地搞拆迁是最难的,而且这个二级开发权能否拿到还是未知数,你现在跟我保证有什么用?开门招商、关门打狗的事儿我见多了!"周总说。

      老赵见周总不放心,马上说可以立即打手机给正在外地出差的市领导。电话通了,一个据称是市府秘书长的人在电话那头向周总保证:如果到时周总拿不到地,土地在二级市场上被别人拿走,市政府会将卖这块地赚的差价的80%给周总的公司。

      "我要的是地,不是钱!"周总最终也没决定买那块地,失望而去,只剩老蒋、老赵留在咖啡馆里。

      "我这还有广东的一块600亩的海滩改造地,还有新疆一块800多亩的林地置换地,这块{zh0},只要几百万,对方还给你我提100万好处费。"老赵还想让老蒋帮着找别的买家。

      从谈话中得知,老赵这5年一直在帮一个个体老板跑土地交易。那位老板有自己的公司,但只是一个空壳。许多土地贩子喜欢注册一个文化公司之类的空壳公司,以利于交易资金的转账。只是,老赵所在公司至今没卖出过一块地。

      "三个人分5000万!"

      老蒋正在为老赵的土地买卖泡汤而沮丧,9月24日,他又接到另一个自称"唐阿姨"的人的电话。唐阿姨说她这几年一直在广东和上海做土地生意,她找到老蒋的途径和老赵一样,这次也是托老蒋帮忙卖在北京的两块地。

      这次,老蒋约的是某房地产上市公司的刘总。刘总正在为公司的股价上不去着急,他明白公司是因为土地储备不足而不被投资者看好,因此一口答应第二天见面,地点还是在那家上岛咖啡。

      看上去五十多岁的唐阿姨衣着时髦。她还带来一个四十多岁、满口东北话的"梁哥"。

      "梁哥"的名片显示他是东北一家电子设备厂的老总。一交谈,才知道他原来是唐阿姨的"上家",是一家想卖地的房地产商的代表。

      "这么多人,中介费怎么分啊!"老蒋有点不高兴地向唐阿姨嘀咕。唐阿姨悄悄告诉老蒋,准备卖的这两块地总价将近20亿,准备抽其中的2.5%做手续费。

      "中介费5000万,三个人每人分1600万!"老蒋立即兴奋起来,随后端茶倒水,忙里忙外,将谈判服务工作全部承包。

      刘总认真看着"梁哥"带来的两块地的资料,很快对{zd0}的那块表示出兴趣,资料显示,那块地在国贸中心附近,建筑面积15万平方米,开价16.5亿。

      "你们资金够吗?""梁哥"对刘总公司的资金实力提出疑问。

      "我们钱够不够?"刘总一听这话,鼻孔里"哼"了一声:"我告诉你,像你这样的地,我已经谈定3块了,就等你这块,凑够4块就在股市上增发,一次可以圈几十个亿回来!"刘总说。

      "一平米将近1.2万,这地您不嫌贵啊,能赚钱吗?"老蒋忍不住问了刘总一句。

      "这就看你如何设计你的产品了。"刘总说,"梁哥"的土地所在地段的房价已经在2万元/平方米以上,照现在的上涨速度,预计两三年后刘总的房子建成时,房价早上到3万元一平米了。

      "可这上面写着,这块地的用地手续是2001年办的,到现在早过期了,不是说两年不开发政府就收回吗?"记者从"梁哥"带来的资料中又发现了疑问。

      "这个倒不怕,到规划委去跑一趟就搞定了。"刘总一副见惯风浪的样子,"这种地我过去干得多了,国土局明早来查,你今儿个晚上在地上挖俩坑不就算开工了嘛!"

      刘总与"梁哥"谈毕,忍不住问:"这么好的地,您怎么弄到手的?"

      "梁哥"嘿嘿一笑,没说什么。唐阿姨接过话头:"您不知道,小梁家很有背景的……"

      "三年不开张"

      "梁哥"和唐阿姨走后,就再没电话来。老蒋给刘总打过电话,刘总说那块地没有成交,给不了中介费。

      "会不会是刘总甩掉我们中间人直接和卖家成交了?"老蒋突然想起,"梁哥"在把土地资料给刘总看时,上面显示土地具体方位和项目名称的地方被涂黑了,显然就是防着买家直接找卖家。老蒋顿时后悔没有先收唐阿姨一笔介绍费之后再帮她找买家。

      为这事前后跑了好几天,光打车就花了几百块,结果又是一场空,在和一位在房地产协会工作的朋友聊天时,老蒋道出了自己的郁闷。

      没想到这位朋友哈哈一笑:"这种买卖我干了几十票了,到现在还没成交过一块地呢!"

      "这是为什么?"老蒋向他求教。

      房协朋友解释说,进入"黑市"的土地,一般来路都不太正常。一部分是2004年招拍挂制度实行以前凭借关系协议转让的土地,多数是拿地2年以上的,因为开发方没有资金而长期闲置,土地手续早已过期。买家一见这样地就会顾虑手续问题。

      还有一种是一些中小房地产企业在宏观调控下无力生存下去,被迫连土地带项目公司一起转让,但这些项目公司往往都欠下巨额银行债务,并有意隐瞒,收购方买下公司后才发现上当。由于眼下土地抢手,买家往往来不及去深入调查卖方的财务状况,因此很多买家都希望净土地转让,不要带项目公司,但净地转让又要补交一大笔土地增值税,卖方又不乐意了。

      至于老赵说的那种地方政府旧城改造项目的土地,"那得是大公司才敢做。"房协的朋友说,多数开发商不具有拆迁和旧城改造经验,这些项目虽然地价低,但风险也比较大,一般的开发商都不敢接。

      "所以做土地贩子这行成功率很低,只能指望'三年不开张,开张吃三年',即便成交,尽管你可以努力将卖家的信息保密,但有些神通广大的买家只要看一眼土地资料就能查到卖家,绕过你当面成交。"这位房协人士说。

      听完这番话,老蒋郑重地在给唐阿姨的回复邮件中写道:"我退出,不干了!"